Hogyan adjuk el lakásunkat? - gyökeres változás az adószabályokban

Szigorítást és könnyítést egyaránt tartalmaz az ingatlanpiaci ügyletek számára a hétfőn elfogadott adócsomag. Az új adócsomaggal jól járnak azok, akik öt évnél régebben jutottak lakáshoz, mert ők már adómentesen adhatnak túl rajta jövőre, nem kell kivárniuk a most hatályos 15 évet (ami a nem lakáscélú ingatlanoknál megmarad).

A Napi Gazdaság cikke

Megszűnik viszont a lakásszerzési kedvezmény, és ez az idei eladást sürgeti: a lakásértékesítésből befolyó, bizonyos tételekkel csökkentett összeg csak ez év végéig marad adómentes, illetve az adó visszaigényelhető, ha a jövedelmet öt éven belül lakás megvételére fordítják a szűkebb családtagok. A 2008. január elseje előtt megszerzett kedvezményekkel azonban még lehet élni.

Továbbra is adómentes lesz a lakáseladásból befolyó jövedelem, ha azt például a közeli hozzátartozó idősek otthonába helyezésére fordítják. Megúszható lesz az adófizetés akkor is, ha elfogadható indokkal fordulunk az adóhatósághoz, a következő évtől ugyanis az APEH méltányossági alapon döntést hozhat a fizetés könnyítéséről.

A parlament nem kényszeríti az ingatlaneladókat bűvészkedésre az ingatlanértékesítési ár meghatározásával: a jogszabályból ugyanis kikerült az a rész, amely áfakötelessé tett volna minden, 15 millió forintnál magasabb értékű telek- vagy lakásügyletet. Ez praktikusan annyit jelent, hogy - mivel a vevővel szemben bajosan lehetett volna érvényesíteni az áfatöbbletet az árban, vagyis az idei nettó árnál többet jövőre sem lehet elkérni az adóra hivatkozva - egy 17 milliós ügylet esetén az eladó nem bukik 2,9 millió forintot. Bent maradt viszont az a passzus, amelyik áfafizetést ír elő a sorozat jellegű értékesítések esetére, amikor az eladó három éven belül négy vagy annál több ügyletet hajt végre.

Eddig csak a magánszemélyek fizették a luxusadót, ám a jövőben a vállalkozás is adóalannyá válik, ha az a lakás tulajdonosa. A cégek általában bérleményben működnek, ám az ügyvédi irodák közül párat kellemetlenül érinthet a jogszabályváltozás.
A hatósági engedélyért folyamodóknak hasznos lesz tanulmányozniuk az illetéktörvény mellékletének módosítását - különösen a gépjárműtároló létesítésén gondolkodóknak. A parlament jóváhagyta, így a garázsért - a 2007 előtti állapotokhoz hasonlóan - külön kell majd fizetni 10 ezer forint építésügyi hatósági eljárási illetéket, ha annak engedélyezését lakóépület építésével együtt kérik. Ez még nem minden, mert a használatbavétel is drágább lesz: a több rendeltetési egységgel rendelkező épület minden rendeltetési egysége - például lakás, garázs, üzlet - után külön-külön 10 ezer forint illetéket kell fizetni.
Új feltétellel szembesülnek azok, akik élni kívánnak az építési telken való építkezés négyéves türelmi idejéhez kapcsolódó illetékmentességgel. A kormánnyal ellentétben megszavazták a képviselők, hogy az illetékmentességhez legyen elég, ha a felépített lakás(ok) hasznos alapterülete az építési telek maximális beépíthetőségének legalább 10 százalékát kiteszi - az eredetileg javasolt 50 százalékkal szemben. Ez tehát jobb az építkezőknek, ám ne feledjük, hogy a 10 százalékos feltétel épp annyival több, mint amennyit idén ír elő a törvény, amelyben eddig csak egy lakóépület megépítése szerepelt kritériumként.

Az ingatlanpiacon felbolydulást okozhat a számított érték alapú építmény- és telekadó kötelezővé válása 2009-től. Bár a törvényjavaslat indoklása hangsúlyozza, hogy ezzel nem változik lényegesen a helyi adóztatás rendszere, mivel nem új adó bevezetéséről van szó, azért sejthető, hogy az egységes ingatlanadó felé tett óvatos lépést a kormány. A számított érték egyébként nem újdonság, már eddig is négy önkormányzat élt ezzel - ennél többen az egységes módszertan hiánya miatt viszont nem. Nem könnyű az összevetés a gyakrabban alkalmazott adóalap-számítási módszerekkel: egyrészt kevés a tapasztalat, másrészt kérdés, mennyire élnek az önkormányzatok a számukra biztosított kedvezményekkel, mentességekkel. Az valószínűnek tűnik, hogy az ingatlanok után most befolyó 60 milliárd forintnál többet szednek majd be a települések. Az adóalap-kalkuláció elvégzésének megkönnyítésével függhet össze, hogy a jövőben nemcsak a jelzálog-hitelintézetek vehetik igénybe az adóhatóság adatbázisát, hanem térítés ellenében bárki - így értékbecslők vagy magánszemélyek is. A törvény megoldást kínál arra a helyzetre is, amikor adott településen nem történt huzamosabb ideje ingatlanértékesítés, így nincs mit alapul venni az értékbecsléskor - ez esetben az állami adóhatósághoz fordulhat az önkormányzat, ahonnan a környező, hasonló méretű települések ingatlanforgalmazási adatairól kaphat információt.

(NAPI Online)

Forrás: http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=article.asp&nID=351068&placein=hirkereso_vezeto