Így adja el lakását!
A lakásvásárlással kapcsolatos tudnivalók után most a másik oldal, azaz az eladók teendőit tekintjük át...
Ingatlan ajánlatok
Borsod-Abaúj-Zemplén - MiskolcEladó Lakóingatlan - társasházi lakás
Miskolc kedvelt lakótelepén a Gyõri kapuban ELADÓ, egy 44 m2-es, 1,5 szo...
Fejér - VelenceEladó Lakóingatlan - építési telek /lakó/
Velencén, néhány éve parcellázott, zárt magánterületen, 1 013 nm összközmûves telek eladó. A ...
... a gondolat megszületésétől az érdeklődők fogadásán és az áralkun át a szerződés megkötéséig.
ikkünkhöz ezúttal is a Célpiac/Ingatlanmax szakértője, Faluhelyi György, a budapesti Mikó Ügyvédi Iroda, valamint a Magyar Ingatlan Klub egyik ingatlanközvetítő tagja nyújtott segítséget. Korábbi írásunkban a vevők teendőivel foglalkoztunk.
Mennyit ér a lakás?
Amikor az ingatlanunk eladása szóba kerül, mindenek előtt tudnunk kell, hogy hol fogunk ezután lakni, s a váltás - beleértve akár az ideiglenes megoldást is - milyen anyagi vonzattal jár. Legalább ilyen fontos, hogy elkerüljük a tulajdonosok leggyakoribb csapdáját, azaz lakásunk túlárazását: tisztában kell lennünk az ingatlan valós piaci értékével. Faluhelyi György szerint ehhez ajánlatos egy ingatlanközvetítő szolgáltatását igénybe venni. Legjobb, ha az ingatlan helye szerinti körzetben dolgozó irodával vesszük fel a kapcsolatot, hiszen jó eséllyel a majdani vevő is a kinézett környéken működő ingatlanosnál keres majd. Azt is jó tudni, hogy a legtöbb ingatlanközvetítő tartozik egy nagy szervett csapathoz, amelynek saját weboldala és belső levelező rendszere van. Ebből eredően, ha ilyen közvetítőt bízunk meg, akkor a megbízási szerződés aláírását követően, akár több száz irodához is eljuthat az ingatlan.
Biztonsági szempont
A szakember hozzátette: biztonsági szempontból is érdemes közvetítőhöz fordulni, a "csináld magad" módszer ugyanis kockázatos lehet. Könnyen lehet, hogy a tulajdonos kiérkező érdeklődőnek - akiről valójában nem is tud semmit - mindent igyekszik megmutatni,
még olyan dolgokat is, amelyek az akkori helyzetben még nem aktuálisak, például milyen és hol van a széf, vagy dicsekszik az értékes festményével, bútorával, a riasztórendszerrel. Aztán nagyon csodálkozik, ha egyszer arra ér haza, hogy kirámolták a lakását…Hagyjunk teret az alkunak
Az ingatlan valós értékét mindazon tényezők határozzák meg, amelyekkel a vevői teendőket összegző cikkünkben már említettünk. Ezek alapján alakítható ki egy reális ár, de persze lehet az ingatlanos weboldalakról is tájékozódni, a statisztika segítségével. Figyelembe kell venni viszont, hogy az egy háztömbben, egymás mellett lévő, azonos méretű lakások között is lehet jelentős árkülönbség, másrészt a hirdetésekben szereplő árak csak irányárak, nem a megkötött adásvételi szerződésekben kialkudott szintet tükrözik.
Mindemellett célszerű az eladási árat úgy kialakítani, hogy a vevő a vásárlás után úgy érezhesse, milyen jól tudott alkudni.
Elő a tulajdoni lappal!
Mindenképpen ajánlatos az ingatlan tulajdoni lapját kiváltani az eladási szándék eldöntése után, hiszen ezt kéri a közvetítő, de a komoly érdeklődő is. Ezzel egyrészt azt tudjuk bizonyítani, hogy a tulajdonunkat áruljuk, másrészt azt, van-e teher at ingatlanon, ráadásul a vevő a számára esetéeg szükséges bankhitelhez is e dokumentumról nyerhet adatokat. Az adásvételi szerződéshez az ügyvéd vagy a közjegyző ki fogja váltani az utolsó napon érvényeset.
És ha hitelre vásárolna a vevő?
Az ügyvédi iroda az eladóknak a korábban említetteken túl egy fontos alapszabályra hívja fel a figyelmet. Ha a vevő kiválasztotta a szerződő ügyvédet, az eladó ebben az esetben is ragaszkodjon ahhoz, hogy saját ügyvéddel véleményeztethesse a szerződés tervezetét. Ez egyébként megtörténhet akár egyetlen e-mail váltásával is.
A jogi szakértők szerint aktuális probléma, hogy néhány bank kéri, ha a vevő az utolsó vételárrészt bankhitelből kívánja finanszírozni, abban az esetben eladó még a hitel kifizetése (azaz a teljes vételár kifizetése) előtt írja alá a tulajdonjogról lemondó nyilatkozatot. Fontos, hogy ilyen esetben az eladó csak a bank által kiállított, cégszerűen aláírt és lepecsételt kötelezettségvállaló nyilatkozat(hitelígérvény) ellenében írja alá és adja át vevőnek a nyilatkozatot.
Villanyt fel!
Legyen világos és megnyerő, amit el akarunk adni, így fontos az időzítés is: lehetőleg akkor fogadjunk vevőjelöltet, ha besüt a nap. A délutáni és esti időszakban nem mindig ad előnyös benyomást egy épületbelső, ilyenkor az udvari lámpát és a lakás belső világítását is célszerű felkapcsolni. A 40 wattos izzókat ne sajnáljuk nagyobbra cserélni!
Az ingatlannak belülről és kívülről, beleértve a kertet is, jól ápoltnak illik lennie. Az eladás előtt nem érdemes teljes körű felújítást végezni, hiszen egyrészt ennek költsége nem érvényesíthető az árban (részben azért, mert nem biztos, hogy az általunk kiválasztott tapéta vagy padlóburkolat a majdani vevőnek is tetszeni fog), másrészt elképzelhető, hogy az új lakó teljesen átalakítaná az ingatlant.
Rend, tisztaság!
Célszerű viszont minden olyan apróságot javítani, szépíteni, amellyel a jobb benyomást tudjuk fokozni. Ilyen lehet például a lakás bejáratának, akár a lépcsőház lakáshoz közeli részének rendbetétele, illetve a kapualjban szétdobált szórólapok összeszedése. Ugyanide tartozik, hogy az előszobából tüntessük el a cipőhegyeket, a fogason pedig legyen elegendő hely. A csöpögő csapok melletti rozsda- és vízkőnyomokat tüntessük el, ha már a szokásos takarítás során nem tettük meg.
A család kedvenc kutyáját talán erre az időre ki lehet adni albérletbe, hiszen sokan nem szeretik az állatokat a lakásban, na meg félnek is az ebektől. Többe kerül, de behozhatja az árát, ha a lakást, de legalább a kisebb, lekoszolódott konyhát, étkezőt, fürdőszobát sima, világos pasztell-színre, esetleg fehérre festjük - véli Faluhelyi György.
Pacal vagy illatgyertya?
Egy másik ingatlanos ennél sarkosabban fogalmazott. Tapasztalatai szerint siralmas a magyar lakáskultúra, sokszor az ingatlan fotózása előtt neki kell leszedni, odébbhúzni a száradó ruhákat, mosatlant, vödröt. Ha meghalt a lakás előző tulajdonosa, az örökösöknek nem ártana már az eladás előtt legalább elkezdeni a lakás kiürítését, mert néha az az érdeklődő érzése, hogy ezt is mind rá akarják sózni. Nehéz például megmagyarázni, hogy nem a fürdőszoba penészedik, hanem csak a tulaj nem sikálta ki a fugákat évtizedek
óta.
Egy kiadandó lakásnál előfordult, hogy a közvetítő a saját, otthonról hozott színes rongyszőnyegeivel dobta fel a berendezést, legalább a fotózás idejére. Míg korábban, a 70-es évekbeli bútorokat ábrázoló képekre egyetlen érdeklődő sem jelentkezett, a beavatkozás meghozta az eredményét, sőt, a tulajdonos annyira fellelkesült, hogy mire beköltözött az albérlő, megvett minden hangulati elemet az közeli lakberendezési áruházban.
Nem ritka, hogy kellemetlen szagot áraszt az eladásra kínált lakás - ezen egy alapos szellőztetés, illatgyertya és persze főleg a takarítás segíthet -, de rontják az összképet a megnyúlt, kopaszodó növények is. Nem feltétlenül akkor kell megfőzni a csülkös, körmös, velős pacalt sem, amikor érdeklődő érkezik.
Tárlatvezetés
Amikor az ingatlanközvetítőt megbízzuk, beszéljük meg vele, hogy amikor érdeklődőt hoz, vezesse körbe ő a lakásban az érdeklődőket, ne mi tartsunk tárlatvezetést. Az ingatlan megtekintésére érkezőt lehetőleg az a személy fogadja, akié az ingatlan és azt a legjobban ismeri. Az eladó házaspár, ha lehet, ne az érdeklődő előtt egyezkedjen egymással, hanem a megtekintés előtt vagy azután. A tulajdonos alapvető érdeke, hogy rendelkezzen minden olyan információval, ami a társasház közösségét, felújítást, stb. érinti. Nem mindegy például, hogy adott esetben miért magas a közös költség: azért, mert a ház felújításra gyűjt, vagy azért, mert sok lakó nem fizet.
Kér egy kávét?
Ha elérkezik az ártárgyalás, célszerű oldani a helyzetből adódó feszültséget, kínáljuk hellyel, kávéval, egy korty itallal, üdítővel. Kezdjünk el úgy beszélgetni a vevőjelölttel, mintha csak vendégségben, az első viziten lenne nálunk. Érdeklődjünk a gyerekeiről, a hobbijáról, a feleségéről, vagy hogy miért is pont ez az ingatlan tetszett meg neki? Az mindig beválik, ha azt a látszatot keltjük, hogy nem vagyunk kiéhezve egy jó ajánlatra. Faluhelyi György azt tanácsolja: addig kell a vevőjelölttel ilyen lazának lenni, amíg meg nem puhul, s amikor már nem bírja tovább, kezdődhet az alku.
Mi a vége?
Számítsunk a szokásos vevői trükkre: megkérdi az ingatlan árát, majd az összeget tartalmazó válaszunk után felteszi a kérdést, "mi a vége?", vagyis mennyi az utolsó ár, amennyiért odaadná az eladó. Ilyenkor mosolyogva és kedves, nyugodt hangon (amely egyébként végig ajánlott) közölni kel: az, amiben meg fogunk állapodni. Ezzel az egyszerű mondattal tudjuk rávenni a vevőjelöltet, hogy tegyen árajánlatot. Várhatóan 20-25 százalékkal kisebbet fog mondani az irányárnál. Ilyenkor udvariasan lehet azt is mondani, hogy érdekes, eddig olyan komoly érdeklődő benyomását keltette, de nem ez az összeg, amire meglágyul a szívünk.
Az ezt követő, magasabb összegű ajánlat mérlegelésre ne kérjünk napokban mérhető gondolkodási időt, hiszen ha annak végén közöljük, hogy elfogadjuk, a vevőjelölt könnyen úgy felelhet, közben annyi ingatlant látott, hogy inkább az első ajánlatához tartja magát. Patthelyzet, ezután csak veszíthetünk. Ehelyett célszerűbb viselkedés lehet, ha már a nekünk is körülbelül elfogadható ajánlatnál kéretjük magunkat, komoly arccal elgondolkodunk, majd megjegyezzük, hogy ez az összeg valóban kedvező - közeli. "De tudja mit, menjünk be középre, így mind a ketten egyformán nyerünk, magyarán a különbözetet felezzük meg!" - szól az eladó.
Mindeközben viszont mindenképpen mérlegelnünk kell, hogy mi is az általunk ideálisnak tartott ár és azt is érdemes szem előtt tartani, hogy mekkora a valós vételi szándék, mennyi valós érdeklődőnk volt eddig, és azt sem árt elfelejteni, hogy mióta áruljuk az adott ingatlant és emiatt miről csúsztunk már le, mit veszítettünk.
Ha létrejön a vételár-egyezség, a folyamatok már hasonlóak, mint amit a vevői résznél említettünk. A különbség annyi, hogy az ingatlan eladás utáni adózás szabályai vonatkoznak az eladóra, de erről az ingatlanközvetítő, az ügyvéd és az adószakértő adhat részletesebb információt.
Ingatlan ajánlatok
Szabolcs-Szatmár-Bereg - KótajEladó Lakóingatlan - családi ház
CSALÁDI HÁZ ELADÓ!
Kótajban, a központhoz közeli, csen...
Hajdú-Bihar - DebrecenEladó Lakóingatlan - családi ház
Debrecenben, a Csapókert városrészen 67 nm-es, nappali+4 félszobás, belsõ kétszintes, 750 nm...
Pest - BudakesziEladó Lakóingatlan - családi ház
Budakeszi központi részén, tömegközlekedéshez, bevá...
Pest - MogyoródEladó Lakóingatlan - ikerház-fél
A VIDÉK ÉS A VÁROS TÖKÉLETES ÖTVÖZETE LUXUSKIVITEL...