ingatlan

Hogy ne verjék át!

Mennyibe is kerül a lakáseladásnál most már kötelező energiatanúsítvány?


 Ingatlan ajánlatok
Eladó - Lakóingatlan - építési telek /lakó/Gyor-Moson-Sopron - Sopron
Eladó Lakóingatlan - építési telek /lakó/

Sopronban, az I.sz. Ipari Parkban(Gyõri út), aszfaltos utcában, 1,24 ha, Gksz-2-es ipari tele...

Eladó - Lakóingatlan - tégla lakásZala - Zalaegerszeg
Eladó Lakóingatlan - tégla lakás

Zalaegerszeg, belvárosában, a Vizslapark közelében egy kiváló ár-érték arányú, megbízható új ...

http://ingatlanmagazin.com

Már tavaly foglalkoztunk azzal a rendelettel, mely szerint az idei év elejétől kötelező használt lakások eladása esetén is energiatanúsítvány készítése. Sokak számára ez az újabb teher már eleve felháborító volt, mások viszont azon akadtak fenn, hogy a vonatkozó rendeletben szereplő óradíjak és maximális óraszámok ellenére milyen magas árakról lehet hallani. Elég zavaros a kép, az egyes energiatanúsítással foglalkozó oldalak és cikkek sem igazán segítenek a tisztánlátásban. Ezért megpróbálunk rendet tenni a kérdésben.

Az energetikai tanúsítás használt lakások eladása esetén is kötelező lett 2012 elejétől (újépítésű ingatlanok esetében már 2009-ben kötelezővé tették). Érvényességi ideje 10 év, de minden eladásnál újat kell készíttetni. Vannak persze kivételek, így többek között nem kell energiatanúsítvány 50 négyzetméternél kisebb hasznos alapterületű épület esetében, évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt épületre (üdülő), műemlék, helyi védelem alatt álló épületnél, mezőgazdasági épületre, sátorszerkezetekre, műhelyekre, illetve olyan épületre, ahol a belső technológiából származó hőnyereség nagyobb, mint 20 W/m3.

Mennyibe is kerülhet az energetikai tanúsítás?

A legtöbb helyen, nyilatkozatban azzal találkozni, hogy átlagosan mintegy 20-30 ezer forintba kerül az energetikai tanúsítás egy használt lakás esetén. Ez meglepő lehet, ha azt vesszük, hogy az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet 5500 forintos óradíjat határoz meg a tevékenységre, valamint azt, hogy mindössze 2 óra számolható el egy lakás energetikai tanúsítására. Márpedig ez 11 ezer forintot jelent. Ha ehhez a kiszállási díjat is hozzáadjuk, akkor egy-két ezer forinttal magasabb. De miért mégsem ennyi?

A kormányrendelet szerint az említett költséggel csak olyan lakások esetén lehet számolni, melyeknél „a felelős műszaki vezető igazolja, hogy az épület a kivitelezési dokumentáció és a hozzá tartozó energetikai számításban figyelembe vett méreteknek, adatoknak és anyagjellemzőnek megfelelően valósult meg és a tervezett műszaki jellemzőjű épületgépészeti berendezéseket szerelték be”.

Iránymutatást kértünk a Belügyminisztériumtól is az ügyben. Ők szintén az előbbi a mondatra hívták fel a figyelmet, valamint megjegyezték: „a rendelet önálló rendeltetési egység (pl. lakás) esetében legfeljebb 2 órában maximálja az energetikai tanúsításnál felszámítható munkadíjat, de csak új épület esetében.

Ez egyben persze azt is jelenti, hogy „a rendelet más esetekben a tevékenység elvégzésének idejét nem korlátozza, mert igen eltérőek lehetnek a szükséges időtartamok.” Vagyis bármekkora lehet az elszámolt időtartam és az ár a használt lakások esetén.

Félrevezetés 1.

Ugyanakkor félrevezetésnek tűnnek azok a mondatok, melyekkel egy internetes oldalon megjelent cikkben találkozhatunk: [a legkedvezőbb ár, azaz vélhetően az 5500 forintos óradíj] “csak panelre, vagy egy társasház több lakásának együttes felmérésére vonatkozik”, valamint “csak egy meghatározott összterületig érvényes, és a fölött egyedi ajánlat szükséges”.

Miközben az természetesen igaz, hogy egy egész társasház esetében olcsóbb lesz a tanúsítás lakásokra lebontva, mintha csak egy lakásra végeznék el, a rendeletben sem panelre, sem együttes felmérésre, sem pedig összterületre vonatkozó kitétel nincsen. Más kérdés, hogy a tanúsítást végző cég így határozza meg, hogy milyen árakkal kíván dolgozni.

Támpontként egy példa

A tanúsító a tevékenységére vonatkozóan készít egy díjjegyzéket, amiben feltünteti, hogy milyen tevékenységeket kell elvégeznie.

Például egy meglévő régi építésű épület esetében:

a) odautazás ½ óra

b) a tervek tanulmányozása (ha vannak), a helyszín felmérése 1 óra

c) A padláson a határoló szerkezetek feltárása és visszajavítása 2 óra

d) A zárófödém és a pincefödém szerkezetének vizsgálata a rétegterv megállapítása 1 óra

e) Az épületgépészeti rendszerek adatainak meghatározása, a jellemzők összeírása 1 óra

f) visszautazás 1/2 óra

g) otthon a számítások elvégzése 2 óra

h) a tanúsítvány feltöltése az adatbázisba, másolás, postázás a tanúsítvány eljuttatása a megrendelőhöz ½ óra

Ebben az esetben az 5500,- Ft-os óradíj számítható fel a b,c,d,e,g, h tevékenység esetében, az utazásnál az 5500 Ft-os óradíj fele.

Ha a tanúsító úgy gondolja, hogy a feladat például a feltárás miatt speciális feladatnak tekinthető, akkor ez esetben az 5500,- Ft-os óradíj maximum 2,5 szerese is felszámítható, nyilván a speciális tevékenységek elvégzésének idejére. (Példánk szerint pl. a b), c) d) és e) feladatrészek és esetleg a g) feladatrészek tekintetében). Az óradíj mértéke a feladat nehézségétől függően változhat 5500,- Ft és 13 750,- Ft között, de alapvetően a megrendelő és a tanúsító megállapodásától függ.

Itt mindjárt találkozhatunk két olyan árral, amiről eddig nem volt szó. Az egyik az utazásra elszámolható költség, a másik pedig az ún speciális óradíj. Nézzük, ezekről mit mond a rendelet:

(5) Az utazással eltöltött idő óradíja nem haladhatja meg a tanúsítás óradíjának 50%-át.

(6) Kivételes esetben az (1) bekezdésben meghatározottnál magasabb összegű óradíj is megállapítható, ha a tanúsítási tevékenység hosszabb tudományos vizsgálódást vagy a megrendelésben rögzített, speciális műszeres vizsgálatot igényel. A kivételes óradíj felső határa az alapdíj két és félszerese lehet.

Ez indokolja tehát a példában említett összegeket. De az is szerepel itt, hogy az óradíj alapvetően a megrendelő és a tanúsító megállapodásától függ.

Félrevezetés 2.

Az interneten ugyanakkor lehet találkozni olyan félrevezető kijelentésekkel, mint például, hogy a “kiszállásnak további nm, illetve km alapú díjszabása is van”.

Ez nem igaz.

További tétel: a költségátalány

(4) A tanúsító költségként csak az utazással, illetőleg a szemlével, a fényképezéssel, felméréssel, valamint a fénymásolással járó szükséges és igazolt készkiadásait számíthatja fel. A tanúsító a számlával nem igazolható, de szükségszerűen felmerülő költségeinek (posta, telefon, irodaszer, stb.) fedezésére költségátalányt is megállapíthat, amely legfeljebb a díj 10%-a lehet.

Tehát nemcsak óradíj és számlával igazolt költségek számolhatók el a megrendelőnek, hanem még költségátalány is. Erről azt kell tudni, hogy csak a számlával nem igazolt költségek tekintetében érvényesíthető. Ezek lehetnek pl. az utazáshoz kapcsolódó költség (benzin), vagy a számításhoz vásárolt szoftver használat költsége, vagy másolás díja, ha nincs róla külön számla, hanem pl. a mérnökiroda rendelkezik másolóval. A rendelet nem zárja ki részben számlás költségek érvényesítését és további átalány alkalmazását.

A rendelet a díj szót alkalmazza a 10%-os költségátalányra vonatkozó szabálynál és nem az alapdíj vagy óradíj kifejezést. Ezért a költségátalány maximális mértéke a tevékenység teljes díjának 10%-át nem haladhatja meg. A költségátalány esetében is a tényleges és reális költségeket kell alapul venni. A számlával nem igazolt költség esetében nem egy konkrét %-ot határoz meg a rendelet, hanem a maximumot. Az esetleg kiugró esetekben a megrendelőnek és a tanúsítónak a megállapodása lehet a mérvadó, amennyiben nem tartja elfogadhatónak az adott díjjegyzéket a megrendelő, akkor kérheti ennek magyarázatát, vagy kérhet más tanúsítótól ajánlatot.

Verseny van

A példából az látható, hogy mennyivel is kerülhet adott esetben többe egy használt lakás esetén a tanúsítás díja, s hogy miért számolhatnak el rá teljesen jogszerűen több mint 2 órát. Ne lepődjünk meg tehát, ha magasabb díjakkal találkozunk. Ugyanakkor ne is fogadjuk el azokat automatikusan, hiába indokolja azt bármivel is a tanúsítást végző szakember. Nem törvénytelen a magas költségeket elszámolni, de mivel verseny van, nem biztos, hogy érdemes. Általános gyakorlat, hogy legalább 3 ajánlatot kér a megrendelő, és ez alapján választ.

Az egyes cégek árai tehát eltérőek, így érdemes körülnézni a piacon: http://www.mek.hu/index.php?option=com_content&task=view&id=65&Itemid=61. A Magyar Építész Kamara honlapján, az energiatanúsítókat kiválasztva megkapjuk a felsorolást. Amennyiben nem vagyunk elégedettek a munkával, akkor a kamarához is fordulhatunk, mely jogos panasz esetén fegyelmi eljárást indít a bepanaszolt ellen.

Amire még nem árt figyelni, hogy ezek a díjak nettó díjak, tehát áfa nélkül értendők, azaz rájuk rakódik még a 27 százalékos áfa is.

Valójában mekkora munkáról van szó?

Félrevezetés 3.

[Szükségesek]

“- Építészeti dokumentumok (alaprajzok, homlokzati rajzok, metszetek, rétegrend)

- Gépészeti dokumentumok (műszaki leírás a gépészeti rendszerről)

- Nyilatkozat a felelős műszaki vezető részéről a tervnek való megfelelőségről”

“Hiába áll rendelkezésre a teljes dokumentáció, egy öreg épület esetében az már nem sokat ér, és mindenképp teljes felmérést kell készíttetni”.

Súlyosan hangzó mondatok, s ilyenkor a megrendelő felkészül a legrosszabbra, valamint egy komoly számlára. De azért szögezzük le, hogy használt ingatlannál ezek a tervek nem szükségesek, a felmérést a rendeletben meghatározott számítási (szemrevételezési, becslési) módszerrel kell elvégezni, ha a tulajdonos úgy dönt. Nem kell tehát a tulajdonosnak semmiféle tervek elkészítéséért fizetni.

A legtöbb esetben, átlagos, 30-150 négyzetméteres lakásoknál ez a munka nem igényel több időt 2 óránál, s bruttó 20 ezer forint alatt jön ki a teljes költség. Nyilván ezzel lehet vitatkozni, úgy tűnik, hogy sokan igyekeznek is minden lehetőséget és eszközt megragadni, hogy az árak magasabb szintre álljanak be. Jelenleg a gyakorlat azt mutatja, hogy az árak a 15 ezer forintos szint felett szóródnak, s a szakemberek legtöbbször 25-30 ezres összeget mondanak. Ugyanakkor az ingatlanközvetítők azt tapasztalják, hogy a náluk bejelentkező energiatanúsítókból több van, mint megrendelőből. Ez alapján azt lehet mondani, hogy nagyobb a kínálat, mint a kereslet, ami a továbbiakban minden valószínűség szerint lejjebb hajtja az árakat.

Ami még itt lényeges: a tanúsító felelőssége, hogy a megfelelő hőtechnikai paramétereket és a tényleges méreteket vegye figyelembe. A megrendelőnek a tanúsításnál minőséggel, szaktudással nem kell foglalkoznia, csak azzal, hogy a piacon a legolcsóbb szakembert válassza.

Kedvezmények az ingatlanközvetítőktől

Azok az ingatlanközvetítők, akik nap mint nap találkoznak az energetikai tanúsítvány problémájával, úgy nyilatkoztak, hogy kezd már kialakulni a tanúsításnál egy gyakorlat, ahogy a versenyképes árak is.

Az ingatlanközvetítők meghatározott tanúsító cégekkel partneri viszonyt alakítanak ki, akik a biztos megrendelésekért cserébe csökkentik az árat. Ráadásul mindinkább terjed az a gyakorlat, hogy az ingatlanközvetítők átvállalják az energetikai tanúsítás költségét az ügyfelektől, s persze hozzák a megfelelő szakembert is, így az eladóknak nincs gondjuk erre.

Szankciók csak jövőre

Habár már az idei év elejétől kötelező az energetikai tanúsítás lakás eladása esetén, szankcionálni csak 2013. január 9-étől fogják (a szankciókat az épületek energiahatékonyságáról szóló 2010/31/EU irányelv 27. cikke írja elő). “Az energetikai tanúsítványok ellenőrzése és szankcionálása együtt valósítható meg a leghatékonyabban és ekkorra lehet a megfelelő rendszer kialakításával erre felkészülni” – jelezte lapunknak a Belügyminisztérium.

Még egy érdekesség

Korábban arról volt szó, hogy bérbeadás esetében csak 1 éves vagy annál rövidebb időtartamú bérbeadásnál nem kell tanúsítvány készíttetni, minden más esetben igen. Itt azonban azóta történt egy kis változás: 2012. június 1-jétől 2015 december 31-ig csak akkor kell új bérleti szerződések esetében az energetikai tanúsítvány, ha a bérleti szerződés egy teljes épületre szól.

Ugyanakkor az idei év elejétől június 1-jéig kell tanúsítvány a lakások bérbeadásánál is.

A Belügyminisztérium mindezt úgy magyarázta, hogy “az épületek energiahatékonyságáról szóló 2010/31/EU irányelv 27. cikke (1) bekezdés 4. albekezdése szerint, csak az önálló rendeltetési egységek esetében ad lehetőséget bérbeadásnál a tanúsítási kötelezettség elhalasztására 2015. december 31-ig, épületek esetében nem. A 2012. január 1-től június 1-ig terjedő időszakra vonatkozó előírás indoka az, hogy a lakástörvény módosítása az egyes törvények Alaptörvénnyel összefüggő módosításáról szóló 2011. évi CCI. tv. 48. részben csak 2012. június 1-jén lép hatályba, és sajnos nem helyezte hatályon kívül a jelenlegi előírást.”

Forrás: http://ingatlanmagazin.com/penz-es-jog/hogy-ne-verjek-at-mennyibe-is-kerul-a-lakaseladasnal-most-mar-kotelezo-energiatanusitvany/





 Ingatlan ajánlatok
Eladó - Lakóingatlan - tégla lakásBudapest - 16. kerület
Eladó Lakóingatlan - tégla lakás

Budapesten a XVI.kerületben, Zuglóhoz közel,kínálunk megvételre egy 49 nm-es,1 szobás lakást,...

Eladó - Lakóingatlan - építési telek /lakó/Budapest - 12. kerület
Eladó Lakóingatlan - építési telek /lakó/

XII. kerület Kis-Svábhegy területén 895 m2-es telek 250 m2-es felújítandó vagy bontandó házza...

Eladó - Lakóingatlan - tégla lakásPest - Szigetszentmiklós
Eladó Lakóingatlan - tégla lakás

Szigetszentmiklós központjában eladásra kínáljuk 4 lakásos társasház egyik igényesen kialak...

Eladó - Lakóingatlan - építési telek /lakó/Hajdú-Bihar - Debrecen
Eladó Lakóingatlan - építési telek /lakó/

Rendkívüli lehetõség vállalkozóknak, fejlesztõknek, beruházóknak! Debrecenben, frekventált ...


























































Ingatlan Max