ingatlan

A magyarországi ingatlanpiac helyzete és kilátásai

2010. októberi felmérések alapján


 Ingatlan ajánlatok
Kiadó - Lakóingatlan - tégla lakásBudapest - 01. kerület
Kiadó Lakóingatlan - tégla lakás

Kilátással a Várra, a Fõ utcában, LIFTES házban, kiadó 2 szobás, jó elosztású, KLÍMÁS lakás. ...

Eladó - Lakóingatlan - építési telekPest - Zsámbék
Eladó Lakóingatlan - építési telek

Zsámbékon a Kálvária alatti részen, központhoz közeli, mégis csendes helyen eladó egy 710 m2-...

I. Bevezetés

 

A GKI Gazdaságkutató Zrt. egy évtizede negyedévente szervez ingatlanpiaci felméréseket. E kutatás a kezdetektől az Ingatlan és Befektetés című folyóirat szakmai közreműködésével folyik.

 

A cégek körében végzett megkérdezés alapvetően két célcsoportra fókuszál:

 

-      egyrészt az ingatlanfejlesztéssel, -tanácsadással és -forgalmazással foglalkozó vállalkozásokra (amelyek mindennapi kapcsolatban vannak az ingatlanpiaccal)

-      másrészt a gazdálkodó szféra cégeire (amelyek ritkábban kerülnek kapcsolatba ezzel a piaccal, de szándékaik és várakozásaik nyilvánvalóan fontosak, elsősorban ezek a vállalkozások jelennek meg ugyanis az ingatlanpiac keresleti oldalán).

 

Mindemellett felhasználjuk a lakosság körében szervezett reprezentatív közvélemény-kutatás eredményeit is.

 

A 2010 októberében szervezett felmérés során a kitűzött határidőre a különböző vállalkozásoktól összesen 1167 értékelhető válasz érkezett, ami mintegy 27%-os válaszadási arányt jelent. A kapott válaszok száma és a részvételi hajlandóság sem tér el érdemben a korábbi kutatások hasonló adataitól. A válasz-minták, azaz az ingatlan-szektor és a gazdálkodó szféra cégeiből álló két minta szerkezete és tulajdonságai révén alkalmas keretet nyújt az ingatlanpiaci folyamatok tanulmányozására – a válaszadók (területi, tevékenységi) összetétele sem tér el jelentősen a korábbiaktól.

 

A kutatási jelentés tárgya a lakás-, az iroda-, az üzlethelyiség-, a raktár- és üzemcsarnok-, valamint a telekpiac. Természetesen a magyar ingatlanpiac nagyon összetett, egyes területein sajátos folyamatok zajlanak. A kutatás ezekre nyilván nem tud kitérni, inkább az általános trendeket igyekszik megragadni.

 

Elemzésünkben kitüntetett figyelmet szentelünk a fővárosi piac fejleményeinek.

  

II. Az ingatlanpiacot érintő makrogazdasági folyamatok

  A 2010-ben várható 1% körüli gazdasági növekedés 2011-re 2,5%-ra gyorsulhat. Idén még folytatódik a fogyasztás és a beruházások csökkenése, 2011-ben azonban már mindkét területen növekedés valószínű. Az államháztartási hiánycél feltehetően 2010-ben és 2011-ben is teljesül. Az Országgyűlés által 2010 végén elfogadandó, a nemzetközi piacok által jól fogadott 2011. évi költségvetés és az egyensúly melletti hosszabb távú elkötelezettséget is demonstráló konvergencia-program esetén lassan erősödni kezdhet az ország, s ezzel a forint iránti bizalom. 

A világgazdaságban tavaly véget ért a recesszió, s idén megkezdődött a kilábalás. A GDP 2010. második negyedévében az EU egészében 1,9%-kal nőtt az egy évvel korábbihoz képest. A görög válság okozta európai megrázkódtatás számos más tagországban is a belső (főleg költségvetési) egyensúly javítását, ennek érdekében a kiadások szerkezeti átalakulással együtt járó korlátozását tűzte napirendre, ami a konjunktúra csak lassú javulását, akár átmeneti megtorpanását valószínűsíti.

 A magyar gazdaság az első negyedévi 0,1% után a második negyedévben 1%-kal bővült az előző év azonos időszakához képest. Ez jelentősen elmarad az EU átlagától, ami annak a következménye, hogy miközben a magyar kivitel elég jól kihasználta az európai – főleg német – konjunktúra javulását, a belföldi piacra termelő ágazatok visszaesése folytatódott. Idén szinte csak a külső piacokra termelő és szolgáltató ágazatok, cégek termelése nő. 2010-ben lakossági fogyasztás 3%-os visszaesése várható. A beruházások az első félévben 4,5%-kal csökkentek, ezen belül az építés 8%-kal. Az év egészében 3%-os csökkenés várható, mivel az üzleti beruházók a nagy tartalékkapacitások, a még bizonytalan kereslet és a forráshiány miatt óvatosak, a lakásépítés zuhan (az első félévben egyharmaddal), az állami fejlesztések pedig akadoznak. Így a GDP 2010-ben 1%-os bővülése a növekvő kiviteli többlet és a készletfeltöltés eredménye lesz. A munkanélküliségi ráta a 2010. február-áprilisi 11,8%-os csúcshoz képest, alapvetően szezonális okokból, de csökkenni kezdett. Az év végére a szezonális romlás és javuló növekedési lehetőségek eredőjeként hasonló arány várható, vagyis a munkaerő-piaci helyzet már nem romlik tovább. Ez éves átlagban 11,5%-os, az EU átlagánál rosszabb munkanélküliséget jelent.  

A magyar infláció 2009 közepétől az adóemelések következtében emelkedni kezdett, 4% alatti szintről 5% körülire nőtt, s 2010 januárjában 6,4%-os csúcsra jutott. Júliusban azonban ismét 4%-ra csökkent, mivel a második félévben kifut a tavaly év közepi adóemelések hatása. A csökkenő kereslet továbbra is fékezi a drágulás ütemét. Ugyanakkor az első félévinél tartósan gyengébb forint, a világszerte és Magyarországon is rossz termés miatt erősödik az importált cikkek és az élelmiszerek áremelésére irányuló törekvés. 2010-ben éves átlagban 4,8%, az év végén 4% körül lesz az infláció.

 Az euró átlagos árfolyama az első négyhavi 268 forintos átlagról májusra 275 forintra, majd augusztus végére 287 forintra ugrott, de szeptember végére 277 forintra erősödött. Ennek következtében a piaci kamatok is jelentősen emelkedtek; a hároméves állampapír hozama például április vége és szeptember eleje között 180 bázisponttal. A hitelminősítők kilátásba helyezték Magyarország besorolásának rontását, ami a "bóvli" kategóriába való csúszás veszélyét jelzi. A jegybanki alapkamat csökkentése - amely a 2009. júniusi 9,5%-ról 2010 áprilisára 5,25%-os szintre jutott - kényszerűen megállt. A 2011. évi 3% alatti államháztartási hiányra tett kormányzati ígéret valószínűleg elhárította a forint további, a régiótól elváló gyengülését, az alapkamat emelésének szükségességét, de többre egyelőre aligha képes. Idén az év végéig a forint markáns erősödésére nem lehet számítani, a második félévben 280 forintos (éves átlagban 275 forintos) euró-árfolyam valószínű. A 2011. évi gazdasági növekedés feltételei a korábban gondoltnál valamivel rosszabbak. A külső kereslet növekedési üteme az ideihez képest lassul, miközben a belföldi kereslet csak lassan élénkül. A pénzügyi, finanszírozási feltételek romlanak. A növekedés export- és beruházás-orientált lesz. A hazai gazdasági szereplők ugyan a korábbinál sokkal optimistábbak, a válságot túlélő cégek pénzügyi helyzete stabilizálódik, de az elkerülhetetlen költségvetési szigor az állam eszköztárát, a pénzintézeti különadó és a romló hitelportfolió a bankok hitelezési aktivitását korlátozza. A fogyasztói kereslet valamelyest nő, az üzleti beruházások főleg néhány exportorientált szektorhoz és céghez kapcsolódóak. Mindebből 2011 egészére 2,5% körüli növekedés adódik. Ennél kisebb ütem is bekövetkezhet, ha az EU-ban a költségvetési kiigazitás a vártnál is jobban csökkenti a keresletet, ha a bankok magyarországi aktivitása még erőteljesebben szűkül, illetve a cégek a vártnál is kevésbé fejlesztenek. Az exportvezérelt ipar 2011-ben is a magyar gazdaság húzóágazata lesz. 2011-ben az Új Széchenyi Terv révén fokozódhat a 2010-ben lefékezett EU források beruházás-élénkítő hatása. Az üzleti beruházások számára a Széchenyi beruházási kártya némi forrásbővülés hozhat. Az EU forrásokból megvalósuló vállalati beruházásokhoz újabb állami források (hitel, garancia) áll a vállalkozások rendelkezésére. A külföldi beruházások (főleg a Mercedes, de az Audi és a GMC Opel) hatására meghaladják az ideit, így a feldolgozóipari beruházások bővülése 10%-ra gyorsulhat, s összességében 4%-os beruházás élénkülés várható. Mivel a hiteltörlesztés terhei 2011-ben az idei átlaghoz képest emelkednek, a lakossági fogyasztás 0,5%-kal emelkedik. Növekszik a lakosság megtakarítási hajlandósága (kényszere), ezt a növekvő hiteltörlesztés mellett a hitelekhez való nehezebb hozzájutás és a bizonytalan jövő miatti takarékosság magyarázza. A javuló konjunktúra a foglalkoztatásban csak késleltetve érvényesül, ezért 2011-ben még csak szinten marad a foglalkoztattak száma. Ezen belül egyes exportvezérelt, s korábban nagy létszámvesztést elszenvedett ipari ágazatokban (gépipar, számítástechnikai ipar) viszonylag erőteljes létszámbővülés lehet. A fő vesztes azonban továbbra is az ipar és a kereskedelem lesz. A munkanélküliségi ráta a 2010. évi 11,5%-os átlagról 2011-re 11%-ra megy le. Az infláció 2011-ben lassan mérséklődik, év végére 3,5% alá csökken, éves átlagban pedig 3,5% lesz. Mérséklő hatású a továbbra is szűkös vásárlóerő, az éves átlagban erősödő forint, az átlagos mezőgazdasági termés esetén kedvezőbb élelmiszerár.  Az Országgyűlés által 2010 végén elfogadott, a nemzetközi piacok által jól fogadott 2011. évi költségvetés és az egyensúly melletti hosszabb távú elkötelezettséget is demonstráló konvergencia-program esetén lassan erősödni kezdhet az ország, s ezzel a forint iránti bizalom. Az árfolyam éves átlagban 270 forint/euró körül lesz. Az állampapírok hozama kissé csökkenhet. A pénzpiaci befektetők óvatossága, a vártnál magasabb infláció és az emelkedő nemzetközi kamatkörnyezet miatt a jegybanki alapkamat legjobb esetben minimálisan csökken, az év végére 5% körülire.




 Ingatlan ajánlatok
Eladó - Lakóingatlan - építési telekNógrád - Hont
Eladó Lakóingatlan - építési telek

Hont fûúti lehajtója elõtt egy 4967m2 + 1156 m2 ipari telek eladó. A telek benzinkút létesíté...

Eladó - Lakóingatlan - családi házBorsod-Abaúj-Zemplén - Tokaj
Eladó Lakóingatlan - családi ház

Tokaj központi részén, gyönyörû panorámára nézõ, új építésû, 3 szintes, 130 nm-es családi ház...

Eladó - Lakóingatlan - építési telekHajdú-Bihar - Hajdúsámson
Eladó Lakóingatlan - építési telek

Hajdúsámson-Sámsonkertben, Hímes-Heveder utca sarkán található 1359nm térmértékû építési tele...

Eladó - Lakóingatlan - építési telekPest - Kóka
Eladó Lakóingatlan - építési telek

Kóka Felsõhegy részén eladó egy 1558 nm-es telek. Megvásárolható hozzá a közvetlenül mellett...


























































Ingatlan Max