ingatlan

Mi lesz a lakásokkal? Megszólaltak a szakértők...

Bajba sodorhat a subprime válság?


 Ingatlan ajánlatok
Eladó - Lakóingatlan - építési telekBudapest - 17. kerület
Eladó Lakóingatlan - építési telek

Rákoshegyen eladó egy 60 -as években épült családi ház villa jelleggel és egy átlagos sátorte...

Eladó - Lakóingatlan - családi házVeszprém - Csesznek
Eladó Lakóingatlan - családi ház

Cseszneken a Vasút utcában kínálom megvételre a 75 m2-es, várpanorámás családi házat. A kõbõl...

A magyar lakásárak növekedési üteme az ezredfordulót követő években jellemző boom után jelentősen lassult, s manapság már senki sem beszél rohamos léptékű növekedésről, sőt egyes szegmensek tekintetében még a stagnálást is pozitív jelenségként értelmezik a piaci szereplők. Az ország egyes területein pedig egyértelműen korrekció volt és van is szükség ahhoz, hogy ismét fellendüljön az piac és növekedjen a tranzakciók száma.


A Portfolio.hu tegnap megrendezésre került konferenciáján Simon Rubinsohn, az RICS vezető közgazdásza beszélt arról, hogy a magyar piacon tapasztalható árszínvonal-emelkedés lelassulása részben fundamentális, részben pedig egyéb piaci okokra vezethető vissza.

A sokak által várt konvergencia-rali elmaradásáért egyrészről makrogazdasági tényezők okolhatóak, a gazdasági növekedés ütemének jelentős lassulása, a növekvő munkanélküliség együttesen jelentős szerepet játszott abban, hogy a lakásárak jelenleg elmaradnak a közép-kelet európai átlagtól.


A makrogazdasági okok mellett azonban egyéb történelmi és piaci okokra is felhívta a figyelmet Simon Rubinsohn. Olyan okokra, mint az, hogy a saját lakástulajdon rendkívül magas, még a rendszerváltó országok között is kiemelkedőnek mondható, 93 százalékos az arány. Tradicionális ragaszkodásunk az ingatlantulajdonhoz, és a 90-es évek elejét jellemző privatizációs hullám ugyanis oda vezetett, hogy jelenleg hazánkban szűk a bérleti és egyben a befektetői lakáspiac. Miközben az építési volumen arányaiban nagyobb, mint a környező országokban.
Az RICS vezető közgazdásza szerint azonban enyhe optimizmusra ad okot, hogy a 2009-es növekedési előrejelzések már kedvezőek. Ez ugyanis alapot biztosíthat akár az ingatlanárak növekedéséhez is. 2009-re a hazai szakemberek is az árak emelkedésére számítanak az új ingatlanok piacán, ezt azonban véleményük szerint egyértelműen a költségek növekedése indokolja majd és jellemzően nem haladja majd meg jelentősen az inflációt mértékét.

Rubinsohn szerint hosszú távon a devizahitelek állományának jelentős növekedése jelenthet problémát, amennyiben ugyanis a subprime válság tovább folytatódik, az veszélyeztetheti a forint árfolyamának stabilitását. Egy jelentős és hosszabb távon érvényesülő forintgyengülés pedig növelheti a kockázatos hitelállományt.

Hosszú távon azonban mindemellett már a demográfiai változások is gátat állíthatnak az ingatlanárak emelkedése elé, a népesség hazánkban, a közép-kelet európai államokhoz hasonlóan csökken. A demográfiai tényezők fontosságát bizonyítja, hogy az elmúlt tíz esztendőben 170 százalékos ingatlanpiaci áremelkedést produkáló Írország esetében demográfiai robbanás tanúi lehettünk.


A nyugat-európai piacok esetében is fundamentális okokra vezethető vissza az elmúlt egy évtizedben tapasztalható ingatlanpiaci fellendülés: az egészségesen növekvő gazdaságokban a rendelkezésre álló jövedelem növekedése a foglalkoztatottsági mutatók javulásával járt együtt. Ahogy arra az alábbi diagram is rámutat, a munkanélküliségi ráta csökkenése erős kapcsolatot mutat az ingatlanárak növekedésével.


Minél nagyobb mértékben csökken a munkanélküliség, annál nagyobb mértékben nő a lakóingatlanok ára. Németországban például, ahol a munkanélküliek száma az elmúlt 10 évben közel 2 százalékkal növekedett, 10 százalékkal estek a lakásárak.

Első pillantásra úgy tűnik, annak az évtizedes fellendülésnek, mely az ír, a spanyol és a brit piacot jellemezte, csak az Egyesült Államokból átterjedő hitelválság vethetett véget, valójában azonban a növekvő kamatkörnyezet már a válság kitörése előtt megkezdte az ekkora már több szakértő szerint túlfűtötté vált piacok lassítását.

Az emelkedő hitelkamatok azonban önmagukban nem okoztak volna ekkora visszaesést, a nemrégiben napvilágot látott elemzések szerint ugyanis az íreknek akár 40, míg a briteknek 30 százalékos lakásár-csökkenéssel kell számolniuk a következő időszakban. Amennyiben az előrejelzések helyesek, és a drasztikus árcsökkenés bekövetkezik, abban mindenképpen jelentős szerep jut a subprime válságból keletkezett banki veszteségnek, melyek hatására a kereskedelmi bankok szigorították hitelezési politikájukat.


Simon Rubinsohn szerint azonban a subprime válság hatásai korlátozottak lesznek Európában, főként annak köszönhetően, hogy a laza hitelezési politika ellenére sem határolható el az európai országokban a hagyományosnál nagyobb kockázatot jelentő hitelállomány, amellett, hogy az értékpapírosítási módszertan is tengerentúlinál szigorúbb.

Az árakon túl, avagy mit hoz a jövő?

A subprime válság hatásai a nyugat-európai államokkal szemben hazánkban csak közvetett módon vagy még annyira sem érezhetőek. Az ingatlanfejlesztőket más problémák foglalkoztatják, többek között a kivitelezői piac helyzete, derült ki a Porperty Investment 2007 konferencián megrendezésre került panelbeszélhetésből. A közelmúltban több generálkivitelező is csődbe ment.


Illy Péter, az AL Holding vezérigazgatója szerint szükség van arra, hogy olyan kivitelezői vállalatok jelenjenek meg, melyek a lakáspiacra specializálódnak, s ily módon képesek megfelelni a piac által diktált követelményeknek. Hajnal István, a Biggeorge's NV vezérigazgatója szerint emellett várhatóan megtörténik majd ezen szolgáltatások újraárazása is.

A kivitelezői piac mellett nagy kérdést jelent a megcélzandó vásárlói csoport és a méretgazdaságosság is. A jelen lévő ingatlanpiaci szakemberek egyetértettek abban, hogy manapság mindenképpen a magyar vásárlókra érdemes építeni. Ezt az adatok is alátámasztják, ma ugyanis az ingatlaneladások csak közel öt százalékában vesznek részt külföldiek, persze az értékékeket tekintve ez az arány eltolódik.

Hajnal István szerint a belső piaci által diktált igények mellett a méretgazdaságosság és az építőipar kifehéredése is a projektek növekedését hozza magával. A nagyobb beruházásokat azonban optimálisan több ütemben és úgynevezett finomhangolással érdemes megépíteni, a vásárlók ugyanis egyre nagyobb mértékben igénylik az egyedi kiszolgálást. A négyes metró teremt majd jó lehetőségeket, a tömegközlekedés megléte ugyanis egyre fontosabb szerepet játszik a fogyasztói döntésekben.

Ez alapján akár arra is következtethetnénk, hogy a környezettudatosság megjelenni látszik a magyar lakáspiacon is, a fenntartható fejlődés szem előtt tartásától azonban még messze állunk, hangsúlyozta Karen Hartley, az ORCO Európáért felelős értékesítési és marketing vezetője. A fejlesztések előkészítésekor ugyanis még csak kevés esetben jelenik meg célként, hogy az adott beruházás illeszkedjen a környezetbe, ne betondzsungelként emelkedjék ki belőle.

A szakembereket megosztotta az a kérdés, hogy mekkora teret engednek meg a jelenleg alkalmazott marzsok, van-e okuk a piac jövőjével kapcsolatban kétkedni a fejlesztőknek. Míg Jellinek Dániel, az Indotek Befektetési Zrt. vezérigazgatója szerint bőven van tere a profitok szűkítésének, addig Hajnal István úgy véli, hogy pontosan a kivitelezői piac gondjai világítanak rá arra, hogy a fejlesztők mozgástere beszűkült.

A piac jövőjét a Biggeorge's NV vezérigazgatója a befektetői kereslet megjelenésében látja, ez azonban véleménye szerint még várat magára. Pont emiatt lenne szükség a helyi és a központi döntéshozás részéről a lakástámogatási rendszer sokat emlegetett megújítására, mely új lendületet adhatna a lakáspiacnak.

Illy Péter ezzel szemben a minőségi lakásigény és ezért a lakáscserék fokozódását értékeli megoldásként, amennyiben ugyanis a vásárlók igényeiknek megfelelően 5-6-7 évente lakást cserélnek, az kellő keresletet teremt a piacon. Ehhez azonban fizetőképes keresletre van szükség, az ezredforduló környékén ugyanis főként befektetők és első lakásvásárlók voltak jelen.
Amennyiben Ön ingatlant vásárolna vagy hirdetne a következő fő és al-kategóriákból választhat az IngatlanMax weboldalon:Lakóingatlan; Ipari ingatlan; Kereskedelmi; Fejlesztési terület; Befektetési; Mezőgazdasági; Üdülő; Irodaház-iroda;családiház-villa;építési telek;házrész;ikerházrész;kastély;kúria;lakás-nem panel;lakás panel;sorház-láncház;tanya;ipari terület;raktár épület;raktár terület;üzemépület;árúház;iroda helyiség;irodaház;panzió,motel;szálloda;szolgáltató;vendéglátó;üzlethelyiség;cégközpont kialakítására;kereskedelmi és ipari beruházás;lakópark építésére;szálloda,vendéglátás;zöldmezős beruházás;irodaházak;kereskedelmi létesítmények;logisztikai központok;raktárak;szálloda;vendéglátás;állattenyésztés;erdő;halgazdaság;legelő;rét;szántó; szőlő;vadgazdaság;ültetvény;aparman;ingatlan;telek;iroda és raktár;iroda lakóingatlanban;irodaház épület;irodaházon belüli iroda terület;Ingatlant keres?;Ingatlant kínál?




 Ingatlan ajánlatok
Eladó - Lakóingatlan - családi házBács-Kiskun - Kecskemét
Eladó Lakóingatlan - családi ház

Kecskemét belvárosában a Katona József Gimnázium közelében 120 nm-es alápincézett családi ház...

Eladó - Lakóingatlan - családi házBács-Kiskun - Kecskemét
Eladó Lakóingatlan - családi ház

Kecskemét legelegánsabb kertvárosi részén, AUTÓPÁLYA ÉS BEVÁSÁRLÓKÖZPONT KÖZELÉBEN, de mégis ...

Eladó - Lakóingatlan - családi házFejér - Isztimér
Eladó Lakóingatlan - családi ház

Isztimér-Hétházpusztán, eladó egy 2000m2-es, csendes, erdei környezetben fekvõ, 120m2-es ,kiv...

Eladó - Lakóingatlan - családi házBékés - Békéscsaba
Eladó Lakóingatlan - családi ház

Békéscsabán Jaminában, a Kner Imre utcában eladó egy 1983-ban épült, 2 szintes, téglaépítésû,...


























































Ingatlan Max