A ráépítés lehet jóhiszemű és rosszhiszemű is. A ráépítő akkor rosszhiszemű, ha tudja, vagy a körülményekből tudnia kell, hogy az építkezésre nem jogosult. Viszont önmagában annak tudata, hogy az adott ingatlan más személy tulajdonában van, nem teszi őt rosszhiszeművé. Tehát például rosszhiszemű az, aki a tulajdonos kikötése, vagy éppen tiltakozása ellenére, vagy azt figyelmen kívül hagyva épít idegen ingatlanhoz, vagy idegen földre.

Hogyan alakulnak a tulajdonviszonyok?

Először nézzük meg azt az esetet, amikor valaki egy épületet emel idegen földön.

Ha nincs a felek között szerződés, főszabályként - amit később a kivételek fognak színesíteni - az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, azonban köteles az ezzel járó gazdagodást a ráépítőnek megfizetni. Ha azonban az épület értéke a föld értékét lényegesen meghaladja, a ráépítő szerzi meg a föld tulajdonjogát. Ez esetben ő köteles a föld forgalmi értékét megtéríteni a föld eredeti tulajdonosának.

Az első esetben, tehát mikor az épület a földtulajdonosé lenne, a földtulajdonos kérheti a bíróságtól azt is, hogy kötelezze a ráépítőt a földnek, vagy ha a föld megosztható, a föld megfelelő részének megvásárlására.

A második esetben, vagyis amikor a föld a ráépítőé lenne, a bíróság a földtulajdonos kérelmére megállapíthatja azt, hogy a ráépítő csupán az építmény tulajdonjogát szerezte meg az építmény lényegesen nagyobb értéke ellenére. Ilyenkor a ráépítőt a földön használati jog illeti meg.

Figyelem! A fenti esetek mind jóhiszemű ráépítés esetén állhatnak fenn, tehát akkor, mikor a ráépítő a fentiek szerint nem minősül rosszhiszeműnek.

Mi a helyzet, ha az építkezés már létező épülethez történik?

Ha valaki a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel közös tulajdon keletkezik. A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani. A tulajdonjog keletkezése független attól, hogy az épületnek mi a rendeltetése. Fontos, azonban, hogy nem lehet bármiféle építési munkát közös tulajdon keletkezését eredményező bővítésnek, hozzáépítésnek, átépítésnek tekinteni. Nem eredményezhet közös tulajdont az épület szerkezetét nem érintő karbantartási, korszerűsítési, felújítási vagy más építési munka elvégzése, még akkor sem, ha esetleg ezáltal az épület beosztása módosul (pl. ajtóáthelyezés).

És mi történik, ha a ráépítő rosszhiszemű volt?

Ha a ráépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a tulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a tulajdonos azt is követelheti, hogy a ráépítő az épületet bontsa le. A tulajdonos az épület lebontását akkor követelheti, ha ez az okszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik. A lebontás és az eredeti állapot helyreállításának költségei természetesen a ráépítőt terhelik; azonban őt megilleti a beépített anyag elvitelének a joga. A lebontásra irányuló igény jogossága ilyen esetben független attól, hogy a bontáshoz az érintett földtulajdonos rendelkezik-e a szükséges bontási engedéllyel.

Amennyiben a ráépítés a felek közötti szerződésen, közös megállapodáson alapul, akkor a ráépítés természetesen jogszerű. Ilyen esetben a tulajdoni viszonyokat, építés költségeit, stb. a felek közötti szerződés rendezi.

Üdvözlettel:

Dr. Kocsis Ildikó ügyvéd

Dr. Kocsis Ildikó Ügyvédi Iroda

1088 Budapest, Puskin u. 19. I/2.

tel/fax: 06-1-266-6621

web: www.kocsis-iroda.hu

e-mail: info@kocsis-iroda.hu

Forrás: http://www.hirtv.hu/gazdasag/ingatlan/?article_hid=160482