Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapesten?

Tehát mennyit és mikor?

A mennyi kérdésre egyszerűnek tűnik a válasz – minél többet. De ha tényleg el akarjuk adni az ingatlant, akkor azért célszerű, ha ennél pontosabban próbáljuk meg meghatározni az ingatlanunk eladási árát - írja a vállalat vezérigazgatója, Borics Zoltán.

Mi nehezíti meg a dolgunkat? 
1. Mivel nincs ingatlanadó Magyarországon, így árkataszter sincs. Ha lenne, akkor rendelkezésünkre állna egy jó kiindulási pont, ami alapján beárazhatnánk ingatlanunkat.
2. Nincs pontos információnk a környékbeli eladási árakról és az értékesítési időről, mert a XXI. század elején még semmilyen hivatalos szerv nem képes nálunk ilyen információkat szolgáltatni.
3. Sajnáljuk a pénzt egy forgalmi értékbecslésre. Pedig ez a 20-50 ezer forint eltörpül az ingatlanunk értéke mellet. Az ár meghatározása mellet ráadásul kapnánk egy kész értékesítési dokumentációt is: tulajdoni lappal, fényképekkel, alaprajzzal stb. 
4. Nem ismerjük az aktuális piaci viszonyokat, nem ismerjük, hogy a vevők éppen mit és hogyan szeretnének vásárolni. (Például sok magántulajdonos még mindig meglepődik, hogy a vevők hitelből szeretnének vásárolni, és így majd hónapokat kell várni a vételárra. Sőt ha nem kapja meg a hitelt, akkor az egész eladás kútba is eshet és kezdheti előröl az egész procedúrát. Praktikus megoldásnak tűnik, hogy ilyen vevőnek meg nem adja el, de hát tiszta készpénzes vevőre még jóval tovább kell várni…)

Mit tehet egy magyar ingatlaneladó?

1. Alaphibát követ el: a szakmában úgy hívjuk, hogy: „visszafelé számol”. Ez azt jelenti, hogy felméri mennyi bevételre, lenne szüksége a továbblépéshez és így már meg is tudta, hogy mennyit ér az ingatlana. Ez amilyen viccesnek tűnik, a valóságban olyan sokan követik el. Ennyi pénzre van szükségem, tehát ennyit ér az ingatlanom. Gondolom, nem kell mondanom, hogy fél év után mire fog rájönni ez az ingatlantulajdonos. 
2. Kiképzi magát ingatlanügynökké: figyeli a hirdetéseket, érdeklődik és véleményt kér ingatlanosoktól, elkezdi olvasni az ingatlanpiaci híreket. Magasabb áron indít, havonta módosítja. Hirdet itt, hirdet ott. Ajánlgatja az ismerőseinek. Másod állásban egy évig folyamatosan ezzel foglalkozik és megspórolja az ingatlanügynöki jutalékot. A végén győzni fog, igaza lesz, meg tudta csinálni. Spórolt, és kitanult egy új szakmát. (Szerintem többet spórolna, ha autószerelőnek tanulna ki így hobbyból, mert 20 év alatt arra jóval többet költ el. De mit tegyünk, az ingatlanértékesítés a legizgalmasabb szakma – ezért szeretjük mi is – nem csoda, hogy érdekli az embereket).
3. Hatékony próbál lenni: Megbízást ad egy, vagy több ingatlanirodának.

Itt 3 eset van:

A. A született szakértő: Csak úgy ad megbízást, hogy az általa kitalált árra még ráteszik a jutalékot. Rossz megoldás. Nem is lesz semmi eredmény. Íme egy újabb bizonyíték, hogy az ingatlanosok nem érnek semmit.
B. A ravasz: Bemutattatja magának az ügyfeleket, majd ravaszul és ügyesen megkerülik az ingatlanügynököt, hogy ne kelljen jutalékot fizetni. Persze ezt a Büntető Törvénykönyv nem sorolja fel az ajánlott magatartásformák között. De hát ki látta? Meglepődnének, ha  tudnák, hogy az ismerőseik és barátaik közül hányan esnek bele ebbe a jellemhibába. 
C. A szerencsés: Talál egy jó ingatlanost, aki megmondja, mit kell tennie. Megfogadja.  A jó ingatlanos meg jól és gyorsan eladja az ingatlant.

Miért nem csinálnak semmit az ingatlanügynökök?

1. Azért nem csinálnak semmit az ingatlannal, mert ők is tudják hogy ezen az áron eladhatatlan. És a saját pénzüket csak olyan ingatlanok hirdetésére fordítják amelyikről azt gondolják, hogy megéri a befektetést és el tudják adni. A többi meg csak álljon ott szépen, nem romlik meg, nem lesz semmi baja. Sok cég még versenyez is benne, hogy kinek mekkora adatbázisa van. Mennyi eladhatatlan terméket halmozott fel. Persze ez csalinak jó, mert a vevőket meg jelenleg még ez izgatja, hogy jó sokból tudjanak válogatni. 
2. Aztán félév pihentetés után a „született szakértő”  ingatlantulajdonosok is megtörnek, ha igazán el akarják adni az ingatlanjukat és végre lejjebb viszik az árat. Ilyenkor már érdemes vele foglalkozni az ügynöknek is. De addig nem. Tudják ők ezt jól. Mivel képtelenség sok ingatlantulajdonost a realitásokról meggyőzni. Az idő majd megteszi. 
3. Valóban vannak olyanok is, akik vagy azt sem tudják, hogy mit kellene tenniük, vagy nincs pénzük a megfelelő marketingmunkát elvégezni. Kérdezhetnénk, hogy ilyennek meg minek adunk megbízást? Hisz gyerekkorunkban, már mi is megtanultuk a közmondást: „Olcsó húsnak, híg a leve.” Tényleg spórolunk azzal, ha 4-5% helyett csak 1-2%-os megbízási szerződést kötünk?

Akkor csináljuk egyedül mi magunk!

Mit tehet egy magyar ingatlantulajdonos, ha el akar adni?

Gondolom eldönti hogy hol akarja meghirdetni az ingatlanát, szépen lefotózza, készít egy alaprajzot, kikéri a tulajdoni lapot, hogy bizonyítani tudja, hogy az övé az ingatlan, hogy akkora, amekkora oda hivatalosan fel van tüntetve, hogy nincsen senkinek semmilyen joga az ingatlanra. Vagy ha igen akkor kinek és milyen. Eldönti mennyi pénzt szán a hirdetésre. Hogy nem kapcsolja ki a telefonját és az értékesítési időszakban még a várost sem hagyja el, nemhogy nyaralni menne, mert az ingatlant bármikor be kell mutatni. Kijavítja a kisebb hibákat, gyönyörűen kitakarítja a lakást és úgy is tartja, stb.-stb. 

Igazából pedig azt csinálja, hogy felad néhány ingyenes hirdetést az interneten és néhány újságban. Esetleg megkockáztat egy 5 ezer forintos hirdetési csomagot. És vár. Persze nem nagyon történik semmi. Legfeljebb néhány ingatlanügynök hívja fel, hogy adjon megbízást. 
Mivel eltelt két hónap és már 10 ezer forintot beleölt a hirdetésbe. Új módszert választ. A munkahelyén fénymásol néhány falragaszt és esti inkognitóban szépen össze ragasztgatja a környék összes villanyoszlopát és telefonfülkéjét, meg még amit lehet. Így is sokat spórolt, ráadásul még sétált is és a környék is igazán értékesebb lett. Bárki szívesen költözne ide. Megint eltelik 2 hónap. Igazán semmi sem történt. Újabb döntés születik. Felfedjük a titkot. Eddig nem akartuk, hogy a szomszédok megtudják, hogy áruljuk a lakásunkat, de most már mindegy. Készítünk egy táblát. Egy papundekli doboz aljára szépen ráfestjük, hogy eladó. Kitesszük. Néhány lanyha érdeklődés. Eltelik újabb 2 hónap. Döntő lépésre szánjuk el magunkat. 20 ezer forint értékben adunk fel hirdetést. Ismét felhív egy csomó ingatlanügynök. Megtörünk. De még működik bennünk a „tesco gazdaság os”. A legolcsóbb ingatlanügynökséget választjuk. De nem teheti ki a tábláját és nem hirdetheti abban az újságban ahol én is hirdetem. És megint eltelik  2 hónap. Most már mindegy. Akár 5% is lehet a jutalék csak adja már el valaki. És az árat is lejjebb viszem. Jöhet a tábla is. most már mindegy. És megint eltelik két hónap….

Na és el is érkeztünk, ahhoz hogy ki a jó ingatlanos?

1. Az igazán jó ingatlanügynököket és cégeket ajánlják egymásnak az elégedett ügyfelek. 
2. A régi cégek tiszteletet érdemelnek: akik 5-10 évig életben maradtak ezen a piacon azok, valamit csak jól csinálnak.
3. Akik nagy pénzt tettek bele. Szép nagy az irodájuk és sokat költenek hirdetésre. Ma már igen is számít, hogy egy ingatlancégnek mennyi pénze van. Mennyit tud az irodára, az ügynökeire, a képzésre, a hirdetésekre fordítani. Ráadásul, ha betette ezt a nagy összeget, azt gondolhatjuk, hogy vissza is akarja keresni. Hát csak jobban fog kaparni az üzlet után.

Jelenleg ezek a lehetőségeink, ha választani akarunk. 

De jól van ez így? 

Miért nem tudjuk például a cégekről és az ingatlanügynökökről, hogy az adott évben vagy az előző hónapban hány darab és milyen típusú ingatlant adtak el? Miért nem tudhatjuk, hogy egy-egy ingatlan értékesítéséhez mennyi időre volt szüksége a cégnek. Hisz minket ez érdekel. 

Egyébként nagyon örülünk, hogy szép az iroda, sok ügynök van benne, a mi ingatlanunkat pedig be tudják illeszteni a kínálatukban lévő több ezer másik eladásra váró termék közé. 

De minket igazából az érdekel, amit a bevezetőben már megfogalmaztunk: Mennyit és mikor? Hát akkor miért nem publikálják az értékesítési eredményeiket az ingatlancégek? Hát így mi alapján válasszunk kinek, adjunk megbízást? 

Magyarországon csak egy ilyen cég van, az pedig a Mareco. Itt minden üzletkötőnek saját honlapja van, ahol hónapról-hónapra bemutatásra kerülnek az üzletkötő teljesítményei. Meg lehet nézni bármikor, bárkinek, hogy az adott ingatlanügynöknek, vagy irodának milyen a teljesítménye. Persze ezek az adatok nemcsak Magyarországon, de még a világ legtöbb országában is üzleti titkot képeznek.  De miért és meddig? 

Összefoglalva: ma Budapesten egy ingatlan átlagos értékesítési ideje valamivel több mint 10 hónap. Ez egy egyszerű számtani átlag, tehát van ami 2 hét alatt elkel és van amihez 2 év is kevés. Sokan nem tudják ezt. Meg azt sem tudják, hogy miért tart ez ennyi ideig - írja a vezérigazgató.