A lakossági terhek csökkentik-e az ingatlankeresletet?
A 2007-es év egyik legfontosabb ingatlanpiaci kérdésének minden szereplő a...
Ingatlan ajánlatok
Budapest - 07. kerületEladó Lakóingatlan - társasházi lakás
Átlagos állapotú sarok társasházban azonnal birtokba vehetõ ingatlan eladó. szuterén utcai be...
Budapest - 13. kerületEladó Lakóingatlan - tégla lakás
Hegedûs Gyula utcában, Thurzó Parknál eladó 70 m²-es polgári lakás! Elsõ emeleti, utcai ...
kormányzati kiigazító intézkedések hatásaként várhatóan megnövekvő lakossági terhek miatti kereslet csökkenést tekinti (csökkenő rendelkezésre álló jövedelem, esetlegesen növő, ingatlanhoz kapcsolódó terhek). Sokszor hangzik el a kérdés: Hogyan alakulnak a vásárlói preferenciák, hogyan értékelődik át esetlegesen az új körülmények között a korábban megszületett vásárlási szándék, illetve hogyan készül a várható helyzetre a kínálati oldal? A továbbiakban a fenti kérdésekre próbáljuk néhány, az év első négy hónapját jellemző adat segítségével a válaszokat megadni.Elsőként azt vizsgáltuk meg, hogy hogyan alakult a kérdéses időszakban a vásárlási kedv Budapest viszonylatában, és ez a szám mennyiben tér el a 2006-os esztendő hasonló adatától.
Eladott lakások Budapesten
A táblázatból kitűnik, hogy nem igazolódtak a csökkenési várakozások az eladott lakások számának vonatkozásában, sőt némi növekedést tapasztaltunk. Egyelőre úgy tűnik, hogy habár már megjelentek a megemelt árak a háztartások költségvetésében, ez a változás nem tudta eltántorítani az érdeklődőket a lakásvásárlástól. Továbbra is sokak számára az új lakás vásárlása az ideális megoldás a otthonteremtés kérdésére, így a vételi szándék elhagyása helyett inkább a lakás finanszírozási konstrukciójának kialakításával próbálnak igazodni a lakást keresők az kialakult helyzethez. Tapasztalataink alapján mára minimálisan csökkent a lakás vételárához viszonyított hitel hányada, így mérsékelve a havonta fizetendő törlesztő részlet összegét, így kompenzálva az egyéb kiadások tekintetében történt emelkedéseket. Míg a tavaly január és szeptember hitelszerződést aláíró vevők a lakás árának átlagosan 74%-át fizették valamilyen banki kölcsön igénybevételével ez a szám 2006 szeptember és 2007 április között már csak 66% volt (AL saját projectjeiben végzett felmérés adatai). Mára csökkent azok száma, akik esetleg, a mindenképpen szükséges aránynál magasabb részben finanszíroznak hitelből, egyre jellemzőbb, hogy minden forrást felhasználva vágnak az ügyfelek lakásvásárlásba ezzel csökkentve a havi fix kiadás mértékét. E mellet továbbra is igaz a már említett tényező, hogy az elmúlt évben a bankok olyan önerő kímélő konstrukciók bevezetésére kényszerültek az ügyfelekért folytatott versenyben, hogy ma már nem ritkán a teljes vételár 90, sőt extrém esetekben, jövedelem alapon akár a 100%-át is megfinanszírozzák, (nem lízinges konstrukció, illetve kiegészítő fedezet nélkül is működően) ezzel valamelyest feladva az eddigi, kockázat minimalizáló üzletpolitikájukat. Ezen új konstrukciók eredményeképpen olyan szereplők is beléphettek a keresleti oldalon a piacra, akik eddig egyáltalán nem gondolkodhattak ilyen típusú vásárlásban.
A vásárlói oldal mellett a beruházói habitus is - ha minimálisan is - úgy tűnik, mintha kevésbe lenne pesszimista mint a 2006-os év folyamán. A negyedévente közzétett, a 2007-es év első időszakára vonatkozó KSH gyorsjelentés alapján az tapasztalhatjuk, hogy a kiadott használatbavételi engedélyek folyamatos csökkenése mellet régóta a mögöttünk lévő 3 hónap az, amikor az építési engedélyek száma magasabb mint az előző év hasonló időszakában. Íme a pontos adatok:
Építési és használatbavételi engedélyek
A KSH beszámolóját tovább böngészve azt is láthatjuk, hogy az építési engedélyt kapott lakások számának növekedése egy csökkenő project szám mellet valósult meg. Míg 2006 első három hónapjában 293, addig 2007 első negyedévében 258 beruházás kapott határozatot a megvalósíthatóságról, a két időszak között, a 3, vagy annál nagyobb lakást magában foglaló projectek tekintetében 41 %-al nőtt az átlagos lakás szám. Ez előzőek alapján megállapíthatjuk, hogy nő a projectek mérete, a piac a nagyobb beruházások irányába mozdul el annak ellenére, hogy a vevői igények nem ebbe az irányba mutatnak. Annak, hogy ennek ellenére a nagyobb fejlesztések kerülnek túlsúlyba oka egyrészt az, hogy egy bizonyos méret alatt egyre kevésbé éri meg a befektetés, másrészt pedig az, hogy a piacra történő belépés nehezedése miatt az új szereplők inkább olyan beruházók, ahol a vállalati méret csak a nagyobb lakásszám egy beruházáson belüli megvalósítását "viseli el" gazdaságosan. Az AL piackutatásai is megerősítik ez előzőekben jelzett project szám csökkenést a két időszak vonatkozásában. Cégünk ugyan csak a 10 lakásnál nagyobb beruházások vonatkozásában készít felméréseket, melyek tekintetében mi is csökkenést tapasztaltunk melynek mértéke 20%-os volt
Ejtsünk néhány szót a mindig vizsgált lakáskínálatról, illetve az ezen belül már átadott lakások(készlet) számáról.
Lakáskínálat
A tavalyi év folyamán folyamatosan mérséklődött a lakáskínálat a budapesti piacon és ez nem volt másképp a most vizsgált időszak vonatkozásban sem. Az ütem viszont mintha mérséklődni látszana. Míg a 2006-os év egyes negyedévei alatt átlagosan 8,4%-al csökkent a szabad lakások száma ez a változás most csak -5,4%. A készlet vonatkozásában továbbra sincs csökkenés, mely tény igazolni látszik azon, előző felmérésünkben írt előrejelzésünket, hogy ezen a területen legkorábban számottevő javulás csak 2007 harmadik negyedévére várható, mivel a 2005-ös esztendőben kiadott építési engedélyek alapján (ez az esztendő volt ebből a szempontból a csúcs) megvalósuló projectek befejezése 2006 év végére volt, illetve 2007 első félévére tehető, így most, illetve az előttünk álló fél évben jelennek meg az említett beruházási csúcs alapján megvalósuló lakások a készletek területén.
Szintén a 2006 év végén írt elemzésünkben megpróbáltunk előrejelzést adni a 2007-es évre vonatkozó árváltozás tekintetében. Akkor - sok egyéb piaci szereplővel együtt - 4-5%-os nominál áremelkedést prognosztizáltunk erre az esztendőre. Az első 4 hónap adatai alapján átlagosan 5,4%-al kerültek többe a budapesti lakások.
(www.tozsdeforum.hu)
Forrás: http://www.tozsdeforum.hu/index2.phtml?menu=0&submenu=onearticle&news_id=370138&red=hk
Ingatlan ajánlatok
Budapest - 15. kerületEladó Lakóingatlan - tégla lakás
Eladó 15. kerület közkedvelt részén, Rákospalotán egy 48 Nm-es, kertkapcsolatos lakás!...
Heves - HatvanEladó Lakóingatlan - sorház-láncház-társasház
Hatvanban csendes környezetben eladó ez a sorházi másfél szo...
Pest - RáckeveEladó Lakóingatlan - családi ház
Ráckevén Budapesttõl 30 km-re eladó családi ház. Az ingatl...
Budapest - 06. kerületKiadó Kereskedelmi - üzlethelyiség
A Teréz körúton, nagy méretû üvegportálos, közvetl...