Mennyiből lesz családi házad? - ez a piac kemény dió...

2007.04.27. 05:40

A budapesti ingatlanpiaccal kapcsolatban többször beszámoltunk már mind az újlakás, mind pedig a használtlakás-piacon uralkodó trendekről és azok várható alakulásáról. A családi házak piacát azonban mindezidáig nem érintettük. A következőkben ezt a hiányosságot próbáljuk meg bepótolni, hogy ha családi házat szeretnél, vagy éppen most akarod eladni a nagyszülőktől megörökölt házat, tudd mire számíthatsz!

Néhány hete már érintettük a családi házak piacát miközben arra a kérdésre kerestük a választ vajon mekkora forrás szükséges ahhoz, hogy saját házat építtethessünk Budapesten, ezért természetesen a budapesti kerületekben jellemző telekárakra és az építési költségekre voltunk a kíváncsiak. A következőkben azonban arra próbálunk meg választ találni, hogy mennyiért mentesülhetsz az építkezés okozta kellemetlenségek alól és melyik területen mit kaphatsz a pénzedért.

Mennyiből lesz családi házad? - megdöbbentő "olcsóságra" bukkantunk

A Duna House vezető elemzőjét, Murányi Ákost és az Otthon Centrum munkatársát Kálmánczhey Pétert kérdeztük a budapesti családi házak piacát jellemző trendekről, a kereslet-kínálati viszonyokról és arról, hogy vajon mekkora összegért mit kaphatunk a budai és a pesti oldalon.

Vevő is van, eladó is - mégse lesz belőle üzlet

A Duna House vezető elemzője, Murányi Ákos elmondta, bár kereslet és kínálat is van a családi házakra, az értékesítés gyakorta mégis nehézkes, mert a vevők és az eladók eltérő igényeiknek és elvárásaiknak köszönhetően, nem feltétlenül találkoznak.

A vevők leggyakrabban a panorámás, jó elhelyezkedéssel rendelkező, felújításra egyáltalán nem vagy csak részlegesen szoruló családi házakat keresik, a keresleti oldal által vásárlásra szánt összeg azonban nem minden esetben felel meg az eladók elvárásainak.

Bár a kínálat nagyon széles, egyben rendkívül heterogén is, hattól hatszáz millió forintos értékhatárig találhatunk családi házakat Budapesten. A potenciális vevők által leggyakrabban keresett 30 millió forint körüli kategóriában, ebből logikusan következne, hogy az árkategóriába tartozó ingatlanokat a legkönnyebb értékesíteni a piacon.

A családi házak piaca azonban, mint azt majd a későbbiekben is látni fogjuk gyakran ellent mond a logikának, ennek oka, hogy mint minden használt ingatlanokat tömörítő piacon, soktényezőssé válik a vásárlói döntés. Így a legkeresettebb kategóriában a szakértők szerint az jelenti a gondot, hogy 30 millió forint alatt olyan házakat is szeretnének az eladók értékesíteni, amelyek nem felelnek meg a vásárlók által manapság támasztott igényeknek.

Mikor eladni szeretnél...

A könnyebben értékesíthető ingatlanok közé a városközponthoz közeli családi házakat sorolhatjuk, melyek könnyen megközelíthetőek akár tömegközlekedéssel is és nyugodt környezetet biztosítanak, melybe beleértendő a nagyobb kert megléte is. Ebben a kategóriában a magasabb jövedelemmel rendelkező vásárlók szívesen választják a néhány évvel ezelőtt épült, minőségi anyagokból készült, panorámás telken fekvő ingatlanokat.

Általánosságban jellemző azonban a piacra, hogy szűk azon ingatlanok köre, melyeket könnyedén lehet értékesíteni. A 60-as, 70-es (de akár még a 80-as) években épült, zömmel nagy alapterületű házakat például egyáltalán nem egyszerű eladni, a várakozási idő akár az egy évet is meghaladhatja. De ugyanilyen cipőben járnak azok a luxusingatlanok is, melyek esetében a vevők sokkal érzékenyebbek az ingatlan tulajdonságaira (meglévő extrák, és azok elhelyezkedése).

Mit akarnak a vevők? Mindenki megkapja a magáét?

A családi házak kereslete is viszonylag bő, bár ez az oldal megoszlik aszerint, hogy a potenciális vásárlók végül a vásárlás vagy az építtetés mellett döntenek, Kálmáczhey Péter szerint a budai oldalon mindenképpen az utóbbiak vannak többségben. A vásárlás mellett voksoló vevőket is három csoportba oszthatjuk, természetesen jövedelmük által behatárolt igényeik alapján.

Eladóként találkozhatunk olyan vevőkkel, akik akár panellakásból szeretnének kiköltözni, így könnyebben megbékélnek egy nagyobb átalakításra nem szoruló, de nagyobb kerttel rendelkező házzal, amely az agglomerációban, könnyen elérhető, de alacsony árakkal rendelkező faluban található. Murányi Ákos szerint az utóbbi időben tapasztalható visszaáramlás is annak a következménye, hogy ezek vevők a kiköltözés után ébredtek rá, hogy milyen nehézkes a közlekedés választott lakhelyük és a főváros között.

Az általuk keresett kategóriában, vagyis 15 millió forinttal bezárólag, főként 60 négyzetméternél kisebb, a külső kerületekben található házakat kínálnak, de ritkán ráakadhatunk a belvároshoz közelebb fekvő felújításra szoruló ingatlanra is, bár ebben a renoválás még több millió forintot emészthet fel.

Mint azt már a korábbiakban is említettük a legnagyobb kereslet a 30 millió forint körüli árkategóriában van, ahol a vevők saját erőből vagy banki hitelből, de minőségibb ingatlanokat keresnek. A 30 millió forintos kategória mellet keresettek még a 50-60 millió forint között összegért kapható már nagyobb alapterületű, újabb ingatlanok.

Jogosan merül fel a kérdés az Olvasóban, vajon hol vannak azok a vevők, akik az előbb említett két árkategória közötti ingatlanokat keresik. Erre a kérdésre Kálmánczhey Péter adja meg a választ, ezek a vásárlók az építtetés mellett döntenek. Ez az az összeghatár ugyanis, amiért már a saját elképzelések szerinti ingatlanhoz is hozzá lehet jutni.

A legkeresettebb kategóriában széles választék vár minket 60 négyzetmétertől akár 140 négyzetméteres alapterületig attól függően az ingatlan életkorától, minőségétől és főként elhelyezkedésétől függően. A telekár játssza ugyanis a legnagyobb szerepet az ár kialakulásában, így a lakásokkal szemben ebben az esetben csakis akkor ad összehasonlítási alapot a négyzetméterár, ha azt meghatározott tényezőkkel korrigáljuk.

Az utolsó csoportot a luxusminőségű ingatlanokat keresők alkotják, akik 200-300 millió forintos vételárat is hajlandóak megadni a kiszemelt ingatlanért, melyek főként a budai kerületekben jellemzőek, bár manapság már a pesti oldal külső kerületeiben is találkozhatunk luxuskivitelő családi házakkal - mondta el lapunknak Murányi Ákos.

A luxusingatlanok piacának keresleti oldala azonban különleges érzékeny az ingatlan tulajdonságaira, melyeknek maximálisan meg kell felelnie igényeinek ahhoz, hogy az ügylet létrejöhessen. Így mindazoknak, akik ezen a piacon szeretnének eladni, hosszú várakozási időre kell felkészülniük.

Ikerlakás: ezt most nem nyerő!

Talán a trendek változását jelzi, hogy az ikerházak iránt az utóbbi időben a főváros nagy részén mérséklődött a kereslet - mondta el Murányi Ákos - a vásárlók inkább a körüljárható, önálló ingatlanokat keresik. Ikerházat, a tapasztalatok szerint, inkább közeli ismerősök, vagy többgenerációs családok keresnek, a nem túlzottan elszeparált házfelek nehezen értékesíthetőek.