Az elmúlt tíz év ingatlanpiaci felfutása három szempontból is különleges. Egyrészt, soha nem volt még ilyen ütemű (nagyságrendű) az áremelkedés. Másrészt, soha nem volt még ilyen tartós az ingatlanpiaci konjunktúra. És végül, soha nem tapasztalható szorossággal mozogtak együtt a különböző országok, régiók árai. A befektetési ajánlatokban is sokszor szereplő spanyol ingatlanok ára például három és félszeresre nőtt, de még a lista második felében szereplő országokban is - a két kivételtől eltekintve - közel megduplázódtak az árak. A két kivétel sajátos helyzete könnyen magyarázható. Japánban 1989-ben pukkant ki a nyolcvanas évek nagy befektetési buborékja (1989 előtt a Nikkei értéke a mai háromszorosa volt), és a tőzsde mellett az ingatlanpiac is összeomlott, azóta is folyamatosan csökkennek az ingatlanárak. Németország pedig voltaképpen nem is kivétel, a hajdani Nyugat-Németország területén valójában emelkedtek az árak, csak Kelet-Németországban figyelhető meg némi visszaesés a nagy újjáépítési hullám következtében kialakuló túlkínálat miatt.

Ha figyelembe vesszük, hogy az elmúlt tíz év ingatlanár-emelkedése egy világszerte stabil, alacsony inflációs környezetben zajlott, a növekedés még drasztikusabb. Írországban például tíz év elteltével majdnem háromszor annyi fogyasztási cikkről kell lemondania annak, aki saját lakást akar. Nem csoda tehát, ha a világ buborékról beszél, azaz úgy ítéli meg, hogy az ingatlanok ára elszakadt a gazdaságok aktuális állapotától (az úgynevezett fundamentumoktól), és az árakat olyan vásárlók hajtják fel, akik azt remélik (illetve attól félnek), hogy további áremelkedés jön. A buborékelmélet hívei az ezredforduló után váltak egyre hangosabbá, elsősorban azzal érvelve, hogy az ingatlanárak és a gazdasági konjunktúra korábbi szoros együttmozgása megszűnt.

Az alaposabb vizsgálatok túlnyomó többsége azonban cáfolja a buborék-hipotézist. A szakirodalom szerint az ingatlanpiaci keresletet és kínálatot befolyásoló tényezők fejlett országokbeli, erős hasonlóságokat mutató alakulása okozza az áremelkedést. Vizsgáljuk meg először a kereslet oldalt! A lakóingatlanok iránti keresletet számos tényező növelte az elmúlt években: a lakáshitelezés piacán egyre nagyobb a verseny a bankok között, amelyek újabb és újabb konstrukciókat kínálnak rugalmasabb feltételekkel, hosszabb futamidőre. A törlesztőrészletek pedig a világszerte történelmi mélyponton lévő kamatlábaknak köszönhetően egyre könnyebben megfizethetők. Így egyre többeknek van lehetőségük hitelből lakást vásárolni. Szintén a kereslet növekedésének irányába hat, hogy egyre nagyobb a befektetési céllal lakást vásárlók száma is, különösen a részvénypiaci buborék kipukkanása óta és a már említett mélyponton lévő kamatok hatására. A fejlett országok társadalmi folyamatai tovább erősítik a keresleti nyomást, hiszen a fiataloknál egyre inkább kitolódik a családalapítás ideje, és addig sokan próbálnak egyedül otthont teremteni.

A lakóingatlanok kínálati oldalán is az áremelkedés irányába hatnak a folyamatok: a fejlett országok nagyvárosaiban egyre csökken a frekventált helyeken lévő beépíthető terület. Különösen szigorú építési korlátozások vannak érvényben például Nagy-Britanniában, Hollandiában és Írországban. Ezen vélekedések szerint tehát a keresletet felhajtó, a kínálatot pedig visszafogó hatások ellensúlyozzák a gazdasági konjunktúra romlásának árcsökkentő hatását. Vagyis, nem kell feltétlenül kiszámíthatatlan befektetői viselkedésre, gyanús pszichológiai faktorokra gyanakodni, egyszerűen a fundamentumok, a hosszú távú strukturális tényezők változtak - történetesen pont úgy, hogy mind, egyszerre a magasabb árszint irányába hatnak.

A lakóingatlanok áremelkedése Magyarországon sem kerülhette el senkinek a figyelmét. Miután itthon nincs lakás-árindex, kiválasztottuk egy könnyen azonosítható, viszonylag nagy forgalmú és homogén minőségű lakástípust (a káposztásmegyeri lakótelepi lakást), és mintegy ezer apróhirdetés alapján feltérképeztük ezen lakások elmúlt tízéves árszintjének (átlagos négyzetméterárának) alakulását. Szembetűnő, hogy a hazai folyamatok elég jól illeszkednek a nemzetközi trendekhez, itthon is megfigyelhető az ingatlanok reálárának emelkedése, az évtized egészében szinte a világátlaggal megegyező mértékben.

Némileg meglepő azonban, hogy a hazai áremelkedés nagy része 1999-2000-ben történt meg, még a lakáspolitikai reformok előtt. A lakáshoz jutásra fordított állami támogatás az 1998-as 33 milliárd forintos szintről 2005-re 235 milliárd forintra emelkedett. Ennek legnagyobb részét a jelzáloghitelekhez kapcsolódó forrásoldali jelzálogtámogatás, illetve a kiegészítő kamattámogatás tette ki, a 2000 júniusától 2002 áprilisáig folyamatosan javuló feltételek mellett felvehető jelzáloghitelek esetében a szerencsések akár 2.5%-os kamatozású lakáshitelt is felvehettek (a fiskálisan finanszírozhatatlan rendszert 2002 óta több lépésben visszafogták és célzottabbá tették).

Az emelkedés megindulásának oka valószínűleg a stabilizálódott makrogazdasági feltételek, a jövedelmek növekedése és az infláció csökkenése lehetett, de szerepet játszhatott a befektetői portfólió megváltozása, mert a részvénypiaci visszaesés után a pénzügyi vagyon egy részét inkább ingatlanba fektették, így az ingatlanok kereslete emelkedett. Az áremelkedés 2001-es megtorpanása azonban az előbb említett keresletösztönző gazdaságpolitika ismeretében némileg talányos.

Mi várható?

Az elkövetkező pár évben - elsősorban a reálkamatlábak emelkedése miatt - a nemzetközi és a magyar piacon is árcsökkenés, illetve az áremelkedés ütemének megállása várható. Az áraknak a konjunktúrától elszakadó emelkedése feltételezhetően az intézményi rendszer, a jelzálogpiac fejlődésének, átalakulásának tudható be, ami tartósan megemelte a keresletet, így az emelkedés egy része várhatóan tartós lesz, eltűnésére (a "lufi" kipukkanására) nem számíthatunk. Az ingatlanárak stabilizálódása nemzetközi és hazai szinten is a lakásépítési, ingatlanberuházási boom végét jelentheti, amelynek mérhető (0.1-0.2%) hatása lehet a konjunktúrára is.

Forrás: http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?hn=1&k=14&i=81994