Ingatlan bérbeadásának alapvető szabályai 2014. (5)
Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség - Általános forgalmi adó - Bejelentkezés áfa adóalanyként
Ingatlan ajánlatok
Pest - AszódEladó Lakóingatlan - családi ház
Eladó Családi Ház Aszódon!
A ház Aszód kertv&aacut...
Szabolcs-Szatmár-Bereg - NyíregyházaEladó Lakóingatlan - építési telek /lakó/
TELEK ELADÓ!
Nyíregyháza - Oros övezetében, folyamatosan &e...
II. Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség
A magánszemély 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást köteles fizetni az adóévben megszerzett ingatlan bérbeadásából származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetében a teljes jövedelem után.
E kötelezettsége mindaddig fennáll, míg az adóévben a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett 7 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, a kiegészítő tevékenységet folytató társas vállalkozó után és egyéni vállalkozó által fizetett 6810 forint egészségügyi szolgáltatási járulék, továbbá a Tbj. 39. § (2) bekezdése szerint megfizetett 6810 forint összegű egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló 2005. évi CXX. törvény alapján a magánszemélyt terhelő 1,6 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, és az Eho tv-ben meghatározott 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulási fizetési kötelezettséggel járó jövedelmek (például osztalék, vállalkozásból kivont jövedelem) után megfizetett 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 000 forintot (hozzájárulás-fizetési felső határ).29 A családi járulékkedvezmény érvényesítésével az egészségbiztosítási járulék az Eho tv. 3. § (3) bekezdésének alkalmazásában nem minősül megfizetettnek, és a 450 000 forintos felső határba nem számítható be.
Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony hiányában nincs járulékfizetési kötelezettség és szociális hozzájárulási adónak sem alapja az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ezért az e tevékenységből származó jövedelemmel összefüggésben 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás terheli a magánszemélyt.
A közösségi rendelet hatálya alá tartozó, másik tagállamban biztosított személy jövedelme után nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni.
III. Általános forgalmi adó
1.4. Ingatlan bérbeadásának áfa kötelezettsége
Az Áfa tv. bérbeadási szolgáltatásra vonatkozó főszabálya33 szerint – amennyiben a bérbeadást végző saját döntése alapján nem teszi azt adókötelessé – az ingatlan (pl.: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása, haszonbérbeadása a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnak minősül az áfa adóalany bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül. Kivételt képez ez alól, ezért minden esetben adókötelezettséget eredményez:
- az olyan bérbeadás, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül,
- a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás (pl. garázs bérbeadása),
- az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés (pl. viziközmű berendezés), illetőleg széf bérbeadása.
Az Áfa tv. alkalmazásában a bérleti szerződésen alapuló jogviszony mellett minden olyan egyéb jogviszony is bérbeadásnak minősül, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti (vagy téríteni köteles).
Az ingatlan bérbeadása tekintetében érvényesülő adómentesség adólevonási joggal nem járó mentesség, vagyis a bérbeadónak a bérleti szolgáltatás után nem kell áfát felszámítania/fizetnie, ugyanakkor a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzések előzetesen felszámított általános forgalmi adója tekintetében adólevonási jog nem illeti meg.
Az ingatlan-bérbeadást rendszeresen, tartósan, illetve üzletszerűen végző személy áfa adóalanynak minősül, még akkor is, ha kizárólag adómentes ingatlan-bérbeadást végez. (Közös tulajdonban és közös használatban lévő ingatlan bérbeadása esetén a tulajdonostársak közössége36 az áfa adóalany. Az adóalanyisághoz fűződő jogokat és kötelezettségeket a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja.
Kijelölés hiányában képviselő a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs, egyenlő tulajdoni hányad esetében pedig az adóhatóság által kijelölt tulajdonostárs.)
Bérbeadási tevékenységet az adózás rendjéről szóló törvény előírásaiból következően főszabály szerint csak adószám birtokában lehet végezni (egyes ingatlan bérbeadással foglalkozó magánszemélyeknek lehetőségük van a bejelentkezés, adószám megállapítás alóli mentesülésre). A magánszemélynek – és a tulajdontársak közösségének – az adószám megállapítását az állami adóhatóságtól kell kérnie (természetesen csak akkor, ha – egyéb tevékenységére tekintettel – azzal még nem rendelkezik).
Az ingatlan bérbeadást végző az általa nyújtott adómentes bérbeadási szolgáltatásról köteles legalább a számviteli törvény rendelkezéseinek megfelelő bizonylatot kibocsátani a bérbe vevő részére.
Az Áfa tv. főszabálya szerint adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadásával, haszonbérbeadásával összefüggésben az Áfa tv. az alábbi választási lehetőségeket biztosítja:
- az adóalany adókötelessé teheti a főszabály szerint – a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel – adómentes ingatlan bérbeadási szolgáltatását (beleértve a lakóingatlan41 bérbeadását is) vagy
- az adóalany adókötelessé teheti a lakóingatlan bérbeadáson kívüli (egyéb), főszabály szerint adómentes ingatlan bérbeadási tevékenységét (míg a főszabály szerint adómentes lakóingatlan bérbeadási szolgáltatásra a főszabályt alkalmazza).
Az adóalanyt az adókötelessé tétel választásához kapcsolódóan előzetes bejelentési kötelezettség terheli, mely bejelentési kötelezettségét az Art. szerint kell teljesítenie. Az olyan adóalanyt, aki az adókötelessé tételt választotta, a választása a választás évét követő ötödik naptári év végéig köti.
Az Art. a bejelentési kötelezettségre vonatkozóan 2012. január 1-jétől előírja, hogy amennyiben az adózó az adóhatóság felhívásában meghatározott határidőben sem teljesíti az általános forgalmi adóra vonatkozó adózási módjának bejelentését, - ha törvény vagy törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabály másként nem rendelkezik – az adózót az adó-visszaigénylésre, adó-visszatérítésre, költségvetési támogatás-igénylésre, túlfizetés visszatérítésére vonatkozó jogosultság a kötelezettség teljesítéséig nem illeti meg.
Az Áfa tv. 88. §-ában szabályozott választási lehetőséggel kapcsolatos az Art. szintén 2012. január 1-jétől hatályos rendelkezése, mely szerint az állami adóhatóság az adózót terhelő adókötelezettség jogszerű teljesítéséhez, a költségvetési támogatás jogszerű igénybevételéhez honlapján közzéteszi azt a tényt, hogy az általános forgalmiadó-alanynak minősülő adózó (ideértve a csoportos általános forgalmi adóalanyt is) az Áfa tv. 88. §-ának (1) bekezdése alapján az adómentes ingatlan értékesítés vagy bérbeadás tekintetében az adókötelessé tételt választotta, valamint az adókötelessé tétel időpontját.
1.5. Bejelentkezés áfa adóalanyként
Az általános forgalmi adóalany magánszemélynek, aki még nem rendelkezik adószámmal, és nem kizárólag az Áfa tv. 86. §-a (1) bekezdésének l) pontja szerinti adómentes bérbeadási (haszonbérbeadási) tevékenységet folytat, a 14T101 számú – tulajdonostársak közösségének a 14T201 számú – nyomtatványon bejelentést kell tennie az állami adóhatósághoz a tevékenység megkezdésétől számított 15 napon belül.
A bejelentkezéssel egyidejűleg – a jelzett nyomtatvány áfa nyilatkozat lapján – nyilatkozhat az adóalany arról, hogy ingatlan bérbeadását (a lakóingatlan bérbeadásra is kiterjedően, vagy a nélkül) adókötelessé teszi.
Amennyiben ilyen irányú nyilatkozatot nem tesz – és kötelezően adóköteles ingatlan bérbeadása és/vagy az adómentes ingatlan bérbeadáson kívüli (adómentesnek nem minősülő) ügylete nincs – a nyomtatványon jelölnie kell, hogy kizárólag közérdekű vagy speciális jellegére tekintettel adómentes tevékenységet végez.
Amennyiben alanyi adómentességet kíván választani (és annak törvényi feltételei fennállnak), úgy a nyomtatvány megfelelő részén ezt jeleznie kell.
Az állami adóhatóság a bejelentkezés alapján adószámot állapít meg a bérbeadó részére. Az adószám megszerzéséhez szükséges bejelentkezési kötelezettség teljesítése alól a magánszemély mentesülhet, melynek feltételeit ezen tájékoztató füzet I/1.2.1. pontja tartalmazza.
Nemzeti Adó- és Vámhivatal - http://nav.gov.hu/nav/inf_fuz
A magánszemély 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást köteles fizetni az adóévben megszerzett ingatlan bérbeadásából származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetében a teljes jövedelem után.
E kötelezettsége mindaddig fennáll, míg az adóévben a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett 7 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, a kiegészítő tevékenységet folytató társas vállalkozó után és egyéni vállalkozó által fizetett 6810 forint egészségügyi szolgáltatási járulék, továbbá a Tbj. 39. § (2) bekezdése szerint megfizetett 6810 forint összegű egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló 2005. évi CXX. törvény alapján a magánszemélyt terhelő 1,6 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, és az Eho tv-ben meghatározott 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulási fizetési kötelezettséggel járó jövedelmek (például osztalék, vállalkozásból kivont jövedelem) után megfizetett 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 000 forintot (hozzájárulás-fizetési felső határ).29 A családi járulékkedvezmény érvényesítésével az egészségbiztosítási járulék az Eho tv. 3. § (3) bekezdésének alkalmazásában nem minősül megfizetettnek, és a 450 000 forintos felső határba nem számítható be.
Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony hiányában nincs járulékfizetési kötelezettség és szociális hozzájárulási adónak sem alapja az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ezért az e tevékenységből származó jövedelemmel összefüggésben 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás terheli a magánszemélyt.
A közösségi rendelet hatálya alá tartozó, másik tagállamban biztosított személy jövedelme után nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni.
III. Általános forgalmi adó
1.4. Ingatlan bérbeadásának áfa kötelezettsége
Az Áfa tv. bérbeadási szolgáltatásra vonatkozó főszabálya33 szerint – amennyiben a bérbeadást végző saját döntése alapján nem teszi azt adókötelessé – az ingatlan (pl.: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása, haszonbérbeadása a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnak minősül az áfa adóalany bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül. Kivételt képez ez alól, ezért minden esetben adókötelezettséget eredményez:
- az olyan bérbeadás, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül,
- a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás (pl. garázs bérbeadása),
- az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés (pl. viziközmű berendezés), illetőleg széf bérbeadása.
Az Áfa tv. alkalmazásában a bérleti szerződésen alapuló jogviszony mellett minden olyan egyéb jogviszony is bérbeadásnak minősül, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti (vagy téríteni köteles).
Az ingatlan bérbeadása tekintetében érvényesülő adómentesség adólevonási joggal nem járó mentesség, vagyis a bérbeadónak a bérleti szolgáltatás után nem kell áfát felszámítania/fizetnie, ugyanakkor a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzések előzetesen felszámított általános forgalmi adója tekintetében adólevonási jog nem illeti meg.
Az ingatlan-bérbeadást rendszeresen, tartósan, illetve üzletszerűen végző személy áfa adóalanynak minősül, még akkor is, ha kizárólag adómentes ingatlan-bérbeadást végez. (Közös tulajdonban és közös használatban lévő ingatlan bérbeadása esetén a tulajdonostársak közössége36 az áfa adóalany. Az adóalanyisághoz fűződő jogokat és kötelezettségeket a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja.
Kijelölés hiányában képviselő a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs, egyenlő tulajdoni hányad esetében pedig az adóhatóság által kijelölt tulajdonostárs.)
Bérbeadási tevékenységet az adózás rendjéről szóló törvény előírásaiból következően főszabály szerint csak adószám birtokában lehet végezni (egyes ingatlan bérbeadással foglalkozó magánszemélyeknek lehetőségük van a bejelentkezés, adószám megállapítás alóli mentesülésre). A magánszemélynek – és a tulajdontársak közösségének – az adószám megállapítását az állami adóhatóságtól kell kérnie (természetesen csak akkor, ha – egyéb tevékenységére tekintettel – azzal még nem rendelkezik).
Az ingatlan bérbeadást végző az általa nyújtott adómentes bérbeadási szolgáltatásról köteles legalább a számviteli törvény rendelkezéseinek megfelelő bizonylatot kibocsátani a bérbe vevő részére.
Az Áfa tv. főszabálya szerint adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadásával, haszonbérbeadásával összefüggésben az Áfa tv. az alábbi választási lehetőségeket biztosítja:
- az adóalany adókötelessé teheti a főszabály szerint – a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel – adómentes ingatlan bérbeadási szolgáltatását (beleértve a lakóingatlan41 bérbeadását is) vagy
- az adóalany adókötelessé teheti a lakóingatlan bérbeadáson kívüli (egyéb), főszabály szerint adómentes ingatlan bérbeadási tevékenységét (míg a főszabály szerint adómentes lakóingatlan bérbeadási szolgáltatásra a főszabályt alkalmazza).
Az adóalanyt az adókötelessé tétel választásához kapcsolódóan előzetes bejelentési kötelezettség terheli, mely bejelentési kötelezettségét az Art. szerint kell teljesítenie. Az olyan adóalanyt, aki az adókötelessé tételt választotta, a választása a választás évét követő ötödik naptári év végéig köti.
Az Art. a bejelentési kötelezettségre vonatkozóan 2012. január 1-jétől előírja, hogy amennyiben az adózó az adóhatóság felhívásában meghatározott határidőben sem teljesíti az általános forgalmi adóra vonatkozó adózási módjának bejelentését, - ha törvény vagy törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabály másként nem rendelkezik – az adózót az adó-visszaigénylésre, adó-visszatérítésre, költségvetési támogatás-igénylésre, túlfizetés visszatérítésére vonatkozó jogosultság a kötelezettség teljesítéséig nem illeti meg.
Az Áfa tv. 88. §-ában szabályozott választási lehetőséggel kapcsolatos az Art. szintén 2012. január 1-jétől hatályos rendelkezése, mely szerint az állami adóhatóság az adózót terhelő adókötelezettség jogszerű teljesítéséhez, a költségvetési támogatás jogszerű igénybevételéhez honlapján közzéteszi azt a tényt, hogy az általános forgalmiadó-alanynak minősülő adózó (ideértve a csoportos általános forgalmi adóalanyt is) az Áfa tv. 88. §-ának (1) bekezdése alapján az adómentes ingatlan értékesítés vagy bérbeadás tekintetében az adókötelessé tételt választotta, valamint az adókötelessé tétel időpontját.
1.5. Bejelentkezés áfa adóalanyként
Az általános forgalmi adóalany magánszemélynek, aki még nem rendelkezik adószámmal, és nem kizárólag az Áfa tv. 86. §-a (1) bekezdésének l) pontja szerinti adómentes bérbeadási (haszonbérbeadási) tevékenységet folytat, a 14T101 számú – tulajdonostársak közösségének a 14T201 számú – nyomtatványon bejelentést kell tennie az állami adóhatósághoz a tevékenység megkezdésétől számított 15 napon belül.
A bejelentkezéssel egyidejűleg – a jelzett nyomtatvány áfa nyilatkozat lapján – nyilatkozhat az adóalany arról, hogy ingatlan bérbeadását (a lakóingatlan bérbeadásra is kiterjedően, vagy a nélkül) adókötelessé teszi.
Amennyiben ilyen irányú nyilatkozatot nem tesz – és kötelezően adóköteles ingatlan bérbeadása és/vagy az adómentes ingatlan bérbeadáson kívüli (adómentesnek nem minősülő) ügylete nincs – a nyomtatványon jelölnie kell, hogy kizárólag közérdekű vagy speciális jellegére tekintettel adómentes tevékenységet végez.
Amennyiben alanyi adómentességet kíván választani (és annak törvényi feltételei fennállnak), úgy a nyomtatvány megfelelő részén ezt jeleznie kell.
Az állami adóhatóság a bejelentkezés alapján adószámot állapít meg a bérbeadó részére. Az adószám megszerzéséhez szükséges bejelentkezési kötelezettség teljesítése alól a magánszemély mentesülhet, melynek feltételeit ezen tájékoztató füzet I/1.2.1. pontja tartalmazza.
Nemzeti Adó- és Vámhivatal - http://nav.gov.hu/nav/inf_fuz
Ingatlan ajánlatok
Budapest - 07. kerületEladó Lakóingatlan - tégla lakás
Városi panoráma a Keletinél!
Könnyen alakítható nagypolgári lakás Eladó! 105 nm-es alapterül...
Budapest - 06. kerületEladó Lakóingatlan - pince önálló építmény
Felsõerdõsor utcában eladó 83 m²-es alagsor ingatlan.
Összközmûves gáz is van benne, fû...
Budapest - 03. kerületEladó Lakóingatlan - társasházi lakás
III. Testvérhegyen, teljesen csöndes mellékutcában, 2008-ban &eacut...
Pest - VeresegyházEladó Lakóingatlan - családi ház
Veresegyház Tavak / Tópart családi házas övezetben ép...