Az adó- és járuléktörvények, a számviteli törvény és a könyvvizsgálói kamarai törvény, valamint az európai közösségi jogharmonizációs kötelezettségek teljesítését célzó adó- és vámjogi tárgyú törvények módosításáról [1] szóló 2010. évi CXXIII. törvény és a Magyar Köztársaság 2011. évi költségvetését megalapozó egyes törvények módosításáról szóló 2010. évi CLIII. törvény rendelkezései módosították a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (szja-törvény) rendelkezéseit. A változások érintik az ingatlan-bérbeadási tevékenységet és a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló kormányrendelet [2] szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységet nem egyéni vállalkozóként folytató magánszemély (a továbbiakban együtt: bérbeadó magánszemély) jövedelmének megállapítását.

2011. január 1-jétől megszűnt az a lehetőség, hogy az ingatlant bérbeadó magánszemély az e tevékenységből származó bevételét külön adózó jövedelemként adózza le. Kivételt képez ez alól a kereskedelmi szálláshely szolgáltatásra irányuló tevékenység, amelyből származó jövedelem adókötelezettségére a magánszemély az szja-törvényben meghatározott feltételek megléte esetén továbbra is választhatja a tételes átalányadózást.

A bérbeadással és a szálláshely-szolgáltatással összefüggésben keletkező adókötelezettség teljesítése szempontjából lényeges változást jelentett a 2010. augusztus 13-án kihirdetett, az egyes gazdasági és pénzügyi tárgyú törvények megalkotásáról, illetve módosításáról szóló 2010. évi XC. törvény (továbbiakban: Mód.tv.) elfogadása. A Mód. tv. 17.§-a módosította az szja-törvény 18.§-ának (1) bekezdését, mely szerint az önálló tevékenység bevételével szemben a jövedelem megállapításához elszámolható az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó (ideértve a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló kormányrendelet szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatást is) magánszemély e tevékenységére tételes költségelszámolás alkalmazása esetén az szja-törvény 11. számú mellékletének rendelkezései szerinti értékcsökkenési leírás. Az említett módosítás tette lehetővé az egyéni vállalkozók részére, hogy a vállalkozói tevékenységek között felsorolt bérbeadásból, szálláshely szolgáltatásból származó bevétel adókötelezettségére ne az egyéni vállalkozókra, hanem a magánszemélyekre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazzák akkor, ha ezt választják.

A bevezetőben jelzett jogszabályok által módosított, 2011-től hatályos szja-törvény 17. § (3) bekezdésének ab) pontjának rendelkezése szerint: az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevétel, a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló kormányrendelet szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó bevétel esetében a bevétellel szemben a jövedelem megállapítása során levonható

• a 11. számú melléklet szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, felújítási költsége,
  (ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása),

• a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége
  (ideértve a felújítási költség időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának, illetve a hasznosított ingatlan-rész felújítási költsége értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása).

Az szja-törvény 17. § (3) bekezdésének ab) alpontjának rendelkezésében említett magánszemély – ingatlant bérbeadó vagy egyéb szálláshely szolgáltatási tevékenységet végző személy - tevékenységének megkezdése előtt – legfeljebb három évvel korábban – beszerzett, és utóbb e tevékenység végzésének időszakában felhasználható anyag- és árukészlet beszerzésére fordított, korábban költségként még el nem számolt kiadásait, valamint a tevékenység megkezdéséhez szükséges egyéb kiadásait a tevékenységének kezdése évében költségként elszámolhatja. Szintén megkezdheti az értékcsökkenési elszámolást a legfeljebb három évvel korábban beszerzett tárgyi eszközök, nem anyagi javak esetében is, az szja-törvény 3. számú mellékletében foglaltak alapján.

Azok a magánszemélyek, akik nem egyéni vállalkozóként végeznek bérbeadási tevékenységet, valamint azok, akik egyéb szálláshely szolgáltatást nyújtanak, épület és épületrész esetében – korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – akkor is elszámolhatják az értékcsökkenést, ha a hasznosított épületet, épületrészt három évnél régebben szerezték meg, vagy a használatbavételi engedélyt szerezték meg három évnél régebben.

Azok a magánszemélyek, akik a bérbeadási tevékenységből származó bevételre az önálló tevékenységből származó jövedelemre vagy tételes átalányadózásra vonatkozó rendelkezések alkalmazását választották, azaz nem egyéni vállalkozóként végeznek bérbeadási tevékenységet, a fenti rendelkezéseket a 2010. évi adókötelezettség megállapításánál is alkalmazhatják.

Termőföld bérbeadása

Az szja-törvény 17.§-a (4) bekezdéssel egészül ki, mely szerint: „a 16. § (1) bekezdése, valamint 17.§ (3) bekezdése rendelkezésétől eltérően a magánszemély termőföld-bérbeadásból származó bevételének - ha az nem adómentes - egésze külön adózó jövedelem, amelynek bevallására és a jövedelmet terhelő adó megfizetésére vonatkozó szabályokat az adózás rendjéről szóló törvény határozza meg.

Eszerint az a magánszemély, aki termőföldet ad bérbe és a bérbeadás nem minősül adómentesnek az 16 százalékos adó fizetésére köteles a bérbeadásból származó jövedelme után. Ez a jövedelem azonban különadózó jövedelemként lesz adóköteles, vagyis az adóalap-kiegészítési kötelezettség nem terheli. A termőföld bérbeadásából származó jövedelmet az önkormányzati adóhatósághoz kell bevallani és a személyi jövedelemadót is oda kell befizetni.

Egészségügyi hozzájárulás

Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény 3.§-ának 2011-ben hatályos rendelkezései szerint a bérbeadásból származó 1 millió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg (nem csak a jövedelem 1 millió forintot meghaladó része) után 14 százalék egészségügyi hozzájárulást (továbbiakban: eho) is kell fizetni mindaddig, amíg a magánszemély által fizetett egészségbiztosítási járulék, egészségügyi szolgáltatási járulék, az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló törvény alapján megfizetett egészségbiztosítási járulék, valamint 14 százalék egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 ezer forintot, azaz a hozzájárulás-fizetési felső határt. 2011-ben már nem alapoz meg eho mentességet az a tény, ha a bérbeadott lakás a bérbeadó állandó lakóhelye, így ezekben az esetekben is fennáll az egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség.

Termőföld bérbeadása esetén egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség nem merül fel.

 http://www.apeh.hu/adoinfo/szja/ingber_110120.html