Az ingatlanpiac helyzete és kilátásai

A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és -forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az AL Holding ingatlanfejlesztő valamint az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A GKI és az AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index és a részindexek a piaci szereplők jövőbeli kilátásait és várakozásait jellemzi.

A jelen kutatás során nyert adatok értékelésénél figyelembe kell venni, hogy a válaszokat hogyan érinthették a magyar pénz és tőkepiacon október közepétől bekövetkezett rendkívüli fejlemények. Az ingatlanfejlesztéssel és ingatlanforgalmazással foglalkozó cégek válaszai jellemzően a negatív fordulat előtt érkeztek (a körükben történt megkérdezés időszaka: október 1-3.), míg a vállalatok válaszai (október 6-20.) részben, a lakosság válaszai (október 20-22.) teljesen már a fordulat utáni időszakból valók. 

A GKI - AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe, 2004-2008


A GKI - AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2008. októberében -15,1. A kilátások - a júliusi javulás után - számottevően romlottak, s lényegében visszatértek az egy évvel ezelőtti szintre. (Ha az ingatlanos cégek körében végzett felmérés október végén készült volna, akkor az indexek számszerűségükben vélhetően még alacsonyabbak lennének.)

A júliusi igen kedvező várakozásokat tehát elsöpörte a globális pénzügyi válság szele.

A hagyományosan legpesszimistább megítélésű lakáspiacon nagyon differenciálttá váltak a várakozások. A lakossági várakozások október végére határozottan, "történelmi" minimumszintekre romlottak. A legnagyobb kilátás-romlás az irodapiacon következett be, párhuzamosan a növekvő kihasználatlansággal. Az üzlethelyiség-piacon októberben sem változtak a kilátások, míg a raktárpiacon valamelyest javultak. A telekpiac az egyetlen szegmens, ahol némi túl-kereslet érezhető, ez a közeljövőben minden bizonnyal csökken.

Irodapiac

A fővárosi irodapiacon az első félévben erős volt a fejlesztési tevékenység, a harmadik negyedévben azonban kissé csökkent az ez irányú aktivitás. A bérbeadás azonban csökkent az előző és az egy évvel korábbi negyedévhez képest is. Mindebből logikusan következik, hogy a kihasználtsági ráták a főváros minden piaci szegmensében csökkentek. A pesti oldalon relatíve nagyobb, a budai oldalon valamivel kisebb a kihasználatlanság csökkenése az előző - 2008. júliusi - megkérdezéshez képest.

Az irodapiac helyzetének megítélése országos átlagban nem sokat változott. Budapesten javult a helyzetértékelés, míg Nyugat-Magyarországon éppen fordítva. A keleti országrészben változatlan megítélésekkel találkoztunk. A fővárosban a válaszadók 41%-a túlkínálatról, 55%-a kiegyensúlyozott piacról számolt be.

A fővárosi irodapiaci index, 2004-2008

Nyugat-Magyarországon továbbra is erősebb, Kelet-Magyarországon enyhébb túlkínálat érezhető. Az átlagos kihasználtsági ráta nyugaton 76%, míg keleten 80% körüli.

Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő tizenkét hónapban a nyugati régióban a túlkínálat némi enyhülésére, Kelet-Magyarországon lényegében változatlan piaci helyzetre, a fővárosban a túlkínálat határozott erősödésére számítanak.

Üzlethelyiségek

A kereskedelmi ingatlanok piacán az utóbbi időben lassult a cserélődés üteme, de folytatódott az üzemeltetői koncentrálódás. Ezen a részpiacon az elmúlt időszakban enyhén, de folyamatosan nőtt a túl-kínálat.

A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2004-2008

Az ingatlanokkal foglalkozó cégek válaszadó képviselői a következő egy évre Budapesten és Nyugat-Magyarországon változatlan, Kelet-Magyarországon kissé romló ingatlanpiaci helyzetet vetítenek előre. A keresleti oldal reprezentánsai a tulajdonosi és a bérleti szegmensben is stagnáló helyzetet valószínűsítenek a következő egy évben.

Raktárpiac

A fővárosi raktárpiaci index, 2004-2008

2008 egyértelműen rekordév lesz a hazai logisztikai ingatlanpiacon, mind a fejlesztések, mind a bérbeadás tekintetében.

Az üresedési ráta a 2007 harmadik és 2008 második negyedéve között fokozatosan nőtt, majd az idei harmadik negyedévben csökkent. A GKI jelen felmérésének eredményei szerint a piaci helyzet értékelésének júliusi romlása csak átmeneti volt, hiszen októberben javultak a helyzetértékelések.

A következő időszak fejlődésére azonban minden bizonnyal árnyékot vet az európai recesszió, s az ebből következő szállítási igény-csökkenés: a válaszadók a következő egy esztendőben stagnáló piaci helyzetre számítanak.

Lakáspiac

A fővárosi lakáspiaci index, 2004-2008

A lakáspiacot illető helyzetértékelések mind Budapesten, mind a vidéki régiókban számottevően romlottak az előző, 2008. júliusi megkérdezéshez képest.

Budapesten csak az egyéb pesti illetve a panel-lakáspiac megítélése nem romlott, igaz, ez utóbbi szegmens értékelése már korábban is igen gyenge volt. A vidéki körzetekben csaknem kivétel nélkül romlottak a megítélések.


A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban Budapesten (a panellakások kivételével) lényegében változatlan, a panelek esetében tovább romló piaci helyzetre számítanak. Nyugat-Magyarországon a túlkínálat némi csökkenését várják, míg Kelet-Magyarországon minden bizonnyal csaknem az összes szegmensben erősödik a túlkínálat. (A válaszok az október eleji várakozásokat tükrözik.)

A lakáshitelezés magyarországi gyakorlatában minden bizonnyal "vízválasztó" lesz az októberben eszkalálódott pénzügyi válság. A bankok várhatóan a korábbiaknál óvatosabb hitelezési politikát fognak folytatni annak ellenére, hogy a magyar lakosságnak nyújtott lakáscélú hitel-portfolió kifejezetten jó minőségű. Minden valószínűség szerint nőnek majd az önrészek és általában drágulnak a hitelek, a svájci frankban történő kihelyezéseket az euró-hitelezés váltja fel. Mindez előre vetíti a lakáshitelezés erőteljes visszaesését.

A lakossági várakozások október végére határozottan, "történelmi" minimumszintekre romlottak.

Az új ingatlanokra vonatkozó várakozások vegyesen változtak júliushoz képest. Az mindenesetre látható, hogy az ingatlanszektorban nem fog "árrobbanás" bekövetkezni.

A használt ingatlanok piacán jellemzően csökkentek az áremelkedésre vonatkozó várakozások az egy negyedévvel ezelőttihez képest. A főváros több tekintetben is kiemelkedik: a lakások, az üzlethelyiségek és a telkek ára várhatóan itt nő a leggyorsabban a következő egy évben (is).