Az ingatlanpiac valami olyasmi manapság mint a foci: sokan értenek hozzá, de még többen hiszik ugyanezt saját magukról – így hozva saját eladó ingatlanukat jelentős versenyhátrányba a piacon. Mind az új, mind pedig a használt lakások tekintetében meglehetősen nagy a túlkínálat, a vevők válogatósak, könnyen elcsúszhat az üzlet néhány apróbb félreértésen vagy kellemetlenségen – ennek ellenére időnként megdöbbentő dolgokkal lehet találkozni mind a hirdetésekben, mind pedig a lakások bemutatásakor.

írta: Martin Péter dátum: 2007. november 29. 18:00:00

Kulcs lehet a jó hirdetés

Az érdeklődés felkeltésének első módja, hogy a megfelelő fórumokon az eladó meghirdeti portékáját. Se szeri, se száma az ezzel foglalkozó nyomtatott és online médiumoknak, melyek nagy részében ingyenesen lehet hirdetni. Van aki a falragaszokra, mások a szórólapokra esküsznek, érdeklődési körtől – és az ügy sürgősségétől függően – érdemes válogatni ezek közül, cél, hogy a piacon minél többen megtudják, hogy eladó a lakásunk. (Ez alól természetesen létezhet kivétel, előfordulhat olyan eset, amikor egy-egy lakást diszkréten árulnak, például nem szeretnék, hogy a szomszéd tudomására jusson.)

Hogy milyen a jó hirdetés, arról megoszlanak a szakmában a vélemények, érdemes az arany középút szabályát követni: ne tartalmazzon túl kevés információt, de túl sokat sem. A "kellemes garzon eladó a belvárosban" típusú hirdetés rengeteg telefonhívást fog eredményezni, azonban egyéb információk híján ezek 99,5 százaléka vélhetően az ár és az elhelyezkedés megismerése után a vonal bontásával végződik. Alapvető, hogy az utcanév (hosszabb utcák, utak esetén valamilyen szűkítő feltétel), a lakás alapterülete, jellege (társasházi, családi), a szobák száma, esetleg az ingatlan tájolása, és extrái legyenek benne a hirdetésben – ezek megadásával számtalan felesleges hívástól kíméli meg magát a lakás eladója.

Óvatosan a fényképekkel

A gyorsan és könnyen kezelhető portálok megjelenésével, valamint a digitális fényképezőgépek széles körű elérhetőségének köszönhetően mára általánossá vált a fényképes ingatlanhirdetés: papíralapú újságokban rendszerint egy, online felületek szinte korlátlan számú fényképet is közölhetünk. Nagyon sok eladó azonban gondolkodás nélkül fényképez, aminek később az a következménye, hogy nehézkesen tudja eladni a lakását.

Első és legfontosabb szabály: olyankor érdemes fényképezni, amikor a lakás a lehető legvilágosabb. Kevés vevő szereti a sötét ingatlanokat, nem érdemes már a rossz, sötét képekkel elrontani az eladási esélyeket. A világos hatás elérését természetesen apróbb trükkökkel lehet befolyásolni, azonban érdemes ezt kerülni: a helyszínen úgyis minden kiderül. Rengeteg, délben, felkapcsolt lámpákkal készült fotót lehet látni az ingatlanos hirdetések mellett, az ilyen lakások nagy részéből a vevők "sötét!" felkiáltással az esetek többségében rövid idő alatt távoznak.

Szintén fontos szempont, hogy a lakásban szereplő nagy értékű műkincseket és egyéb vagyontárgyakat lehetőleg érdemes kikomponálni a képből – sajnos nem mindenki jószándékú, és egy eladó lakásban – ahova érdeklődőként könnyű bejutni – található nagyobb vagyon vonzhatja a tisztességtelen szándékú "vevőjelölteket" is. Amennyiben ezek megjelenítése mégis elkerülhetetlen, érdemes közvetítőt megbízni, aki elő tudja szűrni a vevőket.

Alapvető, hogy akkor készüljenek a fényképek, amikor a lakásban rend van – és erről sajnos nagyon sok eladó elfeledkezik. A nappaliban száradó ruhák, a gyerekek szétszórt játékai, a vacsora maradékai, vagy éppen a nagytakarítás előtti állapot mind- mind számtalan ingatlanhirdetésen megfigyelhető, és nagyon ritkán sarkallja a vevőket az adott ingatlan megtekintésére. Érdemes arra gondolni, hogy sokan nem tudnak elvonatkoztatni az esetenként kaotikus látványtól.

A lakás esetleges hibái ügyes fényképezéssel eltakarhatóak, ezeket nem is szükséges feltétlenül szerepeltetni, azonban készüljünk fel rá, hogy minden hiba, amit a vevő a lakás bemutatásakor észrevesz, alapjává válik egy későbbi alkunak.

Mit kell tenni bemutatáskor?

Amennyiben ingatlanirodára bíztuk a lakás eladását, ennek szervezését és bonyolítását nagyrészt leveszik az eladó válláról, még olyan lehetőség is van, hogy akár otthon sem kell lenni a mutatás alatt – van aki egyáltalán nem akar találkozni az érdeklődőkkel, csak az egyetlen, komoly vevőjelölttel – illetve az iroda munkatársa kiszűri a komolytalannak tűnő vevőjelölteket. Ha ezt mégis valaki saját maga bonyolítja, érdemes erre a célra külön, a folyamat végén megszüntethető mobiltelefonszámot tartani, valamint néhány szóban megkérdezni a vevőjelöltet szándékairól (befektetésre venné, saját célra, stb.).

A mutatásokat időtől függően lehet egyesével, csoportosan, vagy tömbösítve szervezni. Az első előnye, hogy minden vevőjelölttel egyedileg lehet foglalkozni, azonban ez rengeteg időt és egyeztetést igényel, különösen, ha forgalomképesebb ingatlanról van szó. A csoportos mutatás manapság inkább igénytelennek számít – nem túl kellemes érzés másik 6-7 vevővel felváltva bolyongani a lakásban, de időbeosztás szempontjából kétségtelenül a leghatékonyabb. Azok, akik keveset tartózkodnak az eladó ingatlanban, előnyösnek tartják a tömbösített bemutatást: kiválasztanak egy napot, amikorra fél-háromnegyed órás intervallumokban egyeztetnek időpontot a vevőjelölttel. Amennyiben az ingatlan kurrensebb, ez akár az eladó előnyére is válhat, a bizonytalanabbak könnyebben dönthetnek vétel mellett, ha látják, hogy akár le is csúszhatnak a lakásról. (Ezt nagyon sok eladó ki is használja...).

A fotóknál említett rend fenntartása a lakás bemutatásakor különösen fontos, egy rendetlen ingatlan aligha tesz jó benyomást arra, aki személyesen is elfáradt megnézni. Ne feledjük: a mostani piaci helyzetben a vevői oldal erősebb. Lehetőség szerint érdemes úgy szervezni, hogy ne legyen otthon az egész család, mivel – főleg kisgyerekek esetén – ez egyik oldalnak sem túlzottan kellemes. Ha a lakásban sok az érték (plazmatévé, laptop, drágább számítógép, antik tárgyak, porcelánok, stb.) lehetőleg ne egyedül végezzük a bemutatást.

Dugó a fürdőszobában, verekedés az udvaron : hihetetlen, de megtörtént

Ingatlanosok rengeteget tudnak mesélni a bemutatás során megélt kalandjaikról, de a Lakásmustra is látott már egyet s mást, melyet semmiképpen nem ajánl követendő példának a jövőbeni lakáseladók részére.

Egy pesti, egyébként jó adottságokkal rendelkező lakást hosszú ideig nem tudtak eladni, mivel a ház aljában hajléktalankonyha üzemelt – a vevők már a bejáratnál kígyózó sor láttán visszafordultak: egy idő után az eladó jó érzékkel a késő délutáni órákra tette át a mutatásokat, ám még ezek után is csak több hónappal később jött létre az üzlet, némileg alacsonyabban a kiindulási árnál.

Békásmegyer egyik panellakásában annyi érdeklődőt hívtak egy időpontra megtekintésre, hogy a kb. 50 négyzetméteres ingatlanban valóságos forgalmi dugó alakult ki – a vevőjelöltek oldalazva közlekedtek egymás mellett, valamint spontán sor alakult ki az egyes szobák előtt – a vevők egy része egy idő után távozott, az ingatlan hosszú hónapokig kellette magát az ügynökség kínálatában hiába.

Diszkréten, de azonnal távoztak azok a vevők, akik a belvárosi ingatlan bemutatása közepén hirtelen egy heves családi veszekedésbe keveredtek, melyben mind a feleség, mind pedig a gyerekek bekapcsolódtak. Az eset után a lakás tulajdonosa szigorúan a délelőtti órákban tartotta a mutatásokat, amikor más nem volt otthon.

Egy szintén belvárosi lakás bemutatásakor a megtekintésre érkezők döbbenten vették tudomásul, hogy az egyik szobában egy súlyos beteg családtag fekszik, azonban a tulajdonosok minden további nélkül átvezették őket ezen a helyiségen is, bár a többség megelégedett volna egy bekukkantással is.

Kellemetlen tud lenni a pletykás szomszédság is: a ferencvárosi házban már-már a vételi ajánlat megtételére készültek a vevők, azonban egy házbeli lakó felhívta figyelmüket az emeleten lakó problémás lakótársakra, így meghiúsult az adásvétel. Hasonló eset történt az egyik közepesen jó hírű fővárosi kerületben is: a fővárosi viszonyokban tájékozatlan vidéki vevők már indultak a pénzért, amikor a belső udvaron kisebb tömegverekedés tört ki.

Mindezek azonban nem szabad, hogy bárkinek is kedvét szegjék: a tapasztalatok szerint a lakások döntő többsége előbb vagy utóbb elkel – azonban érdemes tekintettel lenni a fentiekre annak érdekében hogy az utóbból inkább előbb legyen.

Forrás: http://blog.mfor.hu/lakasmustra/530.html