Csak értékalapú ingatlanadó lett a végleges csomagban

Csak adójóváírással maradhat több a zsebben

Az adócsomag nem okoz majd földrengésszerű változásokat az adóalanyok életében, inkább csak egyes problémákra ad választ - hívja fel a figyelmet Oszkó Péter, a Deloitte Magyarország elnök-vezérigazgatója. Oszkó szerint a módosítások összességében enyhén pozitívan érintik majd az adózókat, meglátása szerint azonban további fontos változásokra van szükség, mivel az adórendszer jelenleg számos igazságtalanságot, a versenyképességet sértő szabályt tartalmaz.

Jövedelemadó: az adójóváírással lehet jobban járni

Jövőre nem változnak a személyi jövedelemadó (szja) kulcsok, így lényeges változást a jövő évi bérekben az adózás oldaláról csak a kedvezmények változása hozhat azoknak akiket ez érint. Természetesen azoknak akiknek emelik a bérét jövőre, és emiatt ugornak egy sávot nőhet az adóterhe. A sávok szerint évi 1,7 millió forintig 18 százalékkal, ezen felül pedig 36 százalékkal adóznak a bérek.

A kedvezményrendszer egyszerűsödik azzal, hogy megszűnik a kiegészítő adójóváírás. Az adójóváírást teljes egészében továbbra is 1,25 millió forint éves jövedelemig lehet igénybe venni, ezután fokozatosan csökken a mértéke. A határokat azonban 2,1 millió forintról 2,762 millió forintra emelik. A mértéke 18 százalék marad, a felső határt azonban 9000 forintról 11 340 forint emelik. A magánszemélyek jövedelmi pozícióját az adójóváírás javítja, érdemi változásnak azonban nem lehet nevezni - véli Oszkó Péter.

Az ingatlan adásvételek esetében lényeges változás lesz, hogy gyakorlatilag megszűnnek a lakásvásárláshoz kapcsolódó kedvezmények. Az ingatlana eladása után például meg kell fizetni az illetéket, ez alól egyetlen kivétel lesz, ha az eladást követő két éven belül a lakás tulajdonosa, vagy közeli hozzátartozója otthonba megy, és erre fordítják a vételárat. A lakások eladásából származó jövedelem (Az eladási árból ki kell vonni a lakás vételi árát.) viszont 15 év helyett csak 5 évig lesz adóköteles.

Új áfa törvény született, már nem kell hatszor hatost dobni

Az áfáról szóló alaptörvény közel másfél évtizede, 1992-ben született, amikor Magyarország még nem volt EU tagállam, ezért az új törvény megalkotására mindenképpen szükség volt.

Az új szabályozás egyik legfontosabb eleme az lesz, hogy könnyebb lesz az áfa visszaigénylése. A jelenlegi törvényben az áfa visszaigénylését annyira megnehezítették, hohy azt elérni olyan, mintha azt kérnék tőlünk, hogy több mint hatszor egymás után hatost dobjunk - mondta Pénzely Márta, a Deloitte áfa szakértője. A jövő évtől életbe lépő szabályozás e részén jelentősen enyhítenek, ráadásul már a január 20-i bevallásnál is érvényesíthető lesz a könnyített visszaigénylés - hívta fel a figyelmet a szakértő.

Levonható a lízingelt gépkocsi beszerzésére jutó áfa

A hatályos szabályozás szerint nem vonható le a személygépkocsi beszerzéséhez kapcsolódó előzetesen felszámított adó. Ez a gépjárműveket bérbeadó vagy lízingelő cégeknél azt eredményezi, hogy a lízingbeadott gépkocsik beszerzésére jutó áfát nem tudják visszaigényelni. A tervezet feloldja a levonási tilalmat, vagyis levonhatóvá válik a személygépkocsit terhelő előzetesen felszámított adó, amennyiben a gépkocsi hasznosítása legalább 90 százalékban bérbeadás. Óvatosan kell azonban bánni azzal, hogy valaki vesz a saját cégének egy autót, amit azután alacsony összegért bérbe vesz saját maga, mivel az adóhivatalnak joga van piaci bérleti díjat megállapítani. Ráadásul jogerős bírósági határozat van arról, hogy a csupán adóelkerülést szolgáló ügylet fiktív tevékenységnek minősül amit büntetni lehet.

Jön a telekáfa, de csak nagyüzemi értékesítéskor

A törvényjavaslat az uniós irányelv szabályrendszerét követve megszünteti a lakóingatlanokra vonatkozó eltérő áfa-rendelkezéseket, ezek adózására egységesen ugyanazok a szabályok lesznek majd érvényesek, mint az összes többi egyéb ingatlanra.

Az ingatlan-értékesítések fő szabály szerint áfa-fizetési kötelezettséget nem keletkeztető, adómentes ügyleteknek minősülnek, az ezek érdekében adódó beszerzések áfája pedig nem vonható le. Az értékesítő adóalanyok ugyanakkor választhatják majd az adófizetési kötelezettséget is, ilyenkor az értékesítő az adóköteles ingatlan-értékesítéshez kapcsolódó beszerzések tekintetében levonási jogot is gyakorolhat. Aki azonban az adókötelezettséget választja, öt évig nem térhet vissza az adómentességhez. Nagyjából ez a szabályozás vonatkozik majd a tervek szerint a bérbeadásra is, azzal a különbséggel, hogy bizonyos ingatlanok bérbeadása mindenképpen áfaköteles. Például a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásra alkalmas és a parkolásra szolgáló ingatlanok, vagy az ingatlannal tartósan összekötött gépek, egyéb berendezések bérbeadása tekintetében nem áll fenn majd adómentesség, de így a kapcsolódó beszerzésekre jutó áfa levonható lesz.

Az áfa-alany úgy is dönthet majd, hogy az adófizetési kötelezettséget elkülönítetten csak az ingatlan-értékesítéseire vagy csak az ingatlan-bérbeadásaira választja, és az adó felszámítását mindkét ügyletcsoportra együttesen is alkalmazhatja.

Ha a lakóingatlant továbbértékesítési céllal veszik meg, és azt adókötelesen értékesítik tovább, illetve, ha a lakóingatlant azért vásárolják, hogy azt adókötelesen bérbe adják, akkor a beszerzésre jutó áfa is levonható.

Magánszemélyek telekértékesítése, új lakás értékestés

Nagy visszhangja volt annak a javaslatnak, ami áfakötelessé tette volna a nem áfa-alanyok telek-, valamint két évnél nem régebbi ingatlanértékesítését. A benyújtott törvényjavaslat már csak az üzletszerű értékesítéskor ír elő adófizetési kötelezettséget. Amennyiben két éven belül már a negyedik telket vagy új ingatlant értékesíti valaki, (a számolásba bele kell venni mind a telket, mind az új ingatlant vegyesen), akkor a negyedik telek értékesítése után már áfát kell fizetnie, és természetesen az ezt követő összes többi eladás után is. Viszont ha a negyedik értékesítés évét követő három évig nem ad el több ingatlant, újra áfa-mentessé válhat, és csak akkor lesz megint adóalany, ha két éven belül lesz további három értékesítése. A benyújtott javaslatban már nem szerepel, hogy a telek, illetve lakás értékhatárától is függne az áfa-kötelezettség.

A vevő fizeti az áfát

Fordított adózás az áfában azt jelenti, hogy a terméket értékesítő vagy szolgáltatást nyújtó adóalany helyett a termék beszerzője, illetve szolgáltatás igénybe vevője lesz az adófizetésre kötelezett. Ezt a technikát a fiktív adóalanyok által elkövetett adócsalás visszaszorítására is alkalmazzák. Ugyanis amennyiben a normál adózás van érvényben, a fiktív adóalany felszámítja az áfát, ezt a vevő meg is fizeti neki. Az értékesítő fiktív adóalany azonban nem fizeti be a költségvetésbe az áfát, míg a terméket, szolgáltatást beszerző adóalany a bizonylat birtokában visszaigényli az áfát, vagyis olyan adót igényel vissza a költségvetéstől, amit oda nem fizettek meg. Áthárított áfa hiányában azonban ez a csalási forma nem tud érvényesülni.

Magyarország 2006. január 1-jétől a hulladékkereskedelem terén alkalmazza a fordított adózást. Az ezzel kapcsolatos adóhatósági tapasztalatok pozitívak, így a tervezet az uniós irányelv adta keretek között kiterjesztik a fordított adózás alkalmazását más területekre is.

Belföldön nyilvántartásba vett adóalanyok közötti ügyletben így megfordul majd az áfafizetési kötelezettség:

A fordított adózás mechanizmusából következően jövőre kevesebb pénz folyik majd be a költségvetésbe, amit részben ellensúlyozhat a jogosulatlan visszaigénylések visszaszorulása.

Csak értékalapú lehet a helyi ingatlanadó

Csak értékalapon vethetik ki az önkormányzatok 2009-től az építményadót, mivel az adótörvényekhez benyújtott, a négyzetméter-alapon kivethető építményadót is lehetővé tevő módosító indítványt házszabályellenesnek minősítette az Országgyűlés alkotmányügyi bizottsága. Így ebben a törvényalkotási szakaszban ezt a kérdést nem lehetett már rendezni.

Kalandosan alakult az értékalapú ingatlanadóról szóló javaslat parlamenti pályafutása. A kormány adócsomagjában szereplő kötelező értékalapúság mögül a szocialista frakció kilépett, a gazdasági bizottságban azonban párttársaik véletlenül megszavazták. Az adótörvények tárgyalásánál első helyen kijelölt költségvetési bizottság azonban a kormány borítékolt elutasításával szemben támogatta az opcionális kivetésről szóló javaslatot.

Végül tehát az eredeti tervek szerint fogadták el az új törvényt, amelynek értelmében egyéves csúszással 2009-től csak értékalapon lehet az önkormányzatoknak ingatlanadót kivetni, és megszűnik a mostani, területalapú adóztatás. A kormány elképzelése ezzel az volt, hogy a szerteágazó, egyenként csak alacsony bevételt hozó adónemek helyébe egységes, értékalapú adót vessenek ki, ezzel egységesítve az alacsony hatékonyságú és szétdarabolt rendszert.

Az önkormányzatok azonban úgy is dönthetnek, hogy nem kívánják az ingatlanokat adóztatni, de választhatják azt is, hogy a magánszemélyek kommunális adóját vagy az üdülőépület utáni idegenforgalmi adót vezetik be. A törvényjavaslat tehát nem érinti a helyi adók szerkezetét, nem vezet be új adót, az építmény- és telekadóban az adó alapja azonban 2009-től a számított érték lenne. Megmarad az a szabály, hogy az adó mértékét az önkormányzat a törvényi felső maximumig állapíthatja meg, és magánszemélyeknek mentességet, kedvezményt is adhat.

Értékalapú építmény- és telekadó

A hatályos szabályozás is lehetővé teszi az értékalapú adózást, ezt azonban - a törvényjavaslathoz készült háttéranyag szerint - összesen 4 település alkalmazza az országban. Ennek egyik oka az, hogy nincs megfelelő értékelési módszertan az ingatlanok tömeges, vitathatatlan, egyszerű, olcsó és áttekinthető adóztatási célú értékének meghatározására. A többiek általában a négy nagyobb ingatlanadó-típus valamelyikét (esetleg mindet) területi alapon alkalmazza - ezek az építményadó, a telekadó, a kommunális adók, és az ingatlanokat terhelő idegenforgalmi adó is ide sorolható. A törvényjavaslat a luxusadó-törvényben meghatározott értékelési módszertanból kiindulva iktatná a jogszabályba az értékelés szabályait.

Az értékelési módszertan segítségével - az adóalanynak az ingatlan főbb paramétereiről adott bevallása alapján - az adóhatóság állapítja majd meg a számított értéket, az adóalapot. Az értékelési módszertan nem a pontos forgalmi érték, piaci ár megállapítására szolgál, hanem arra, hogy az ingatlanok egymás közti érték-arányait az adóalapban érvényre juttassa. Természetesen az adóztatási célú érték (a számított érték) nem szakad el a piaci értéktől, mert a visszterhes vagyonszerzési illeték alapjából indul ki, ami szerepel az adóhatóság adatbázisában. Ebből következően az ingatlanok egyedi - azaz helyszíni szemlés - értékelésére nem lesz szükség.

Az értékelési folyamat

A helyi adókról szóló törvény melléklete - megyénként és azon belül település-típusonként, a fővárosban kerületenként - rögzíti majd az egyes ingatlanfajták (egylakásos lakóépületben lévő lakás, többlakásos és egyéb épületben lévő lakás, üdülőépület, kereskedelmi egység, egyéb nem lakás céljára szolgáló épület, telek) típusingatlanainak fajlagos forgalmi értékhatárait.

Az országos érték-térkép alapján (a rögzített alsó és felső határok közötti értékben) a helyi önkormányzatok értékövezetek kijelölésével határozzák meg ingatlan-fajtánként a típusingatlan irányadó fajlagos forgalmi értékét, azaz települési érték-térképet alkotnak. A települési, településrészi (övezeti) fajlagos forgalmi érték meghatározásához és az övezeti besoroláshoz a helyi önkormányzati adóhatóság a vagyonszerzési illetékügyekben illetékes állami adóhatóságtól kérhet adatokat az adott település ingatlan-forgalmi ügyleteiről, az eladott ingatlanok címéről, áráról és alapterületéről.

Az adót március 15-ig, illetve szeptember 15-ig kell megfizetni.

Adóalap, adómérték

Az adóalap (számított érték) az alapértékből indul ki, ami nem más, mint a településre, azon belül értékövezetre a rendeletben ingatlan-fajtánként megállapított fajlagos forgalmi érték és az ingatlan alapterületének szorzata. Ez a szám mutatja meg, hogy az azonos értékövezetben lévő, de eltérő alapterületű ingatlanok értéke mennyiben különböző. Az alapértéket lefelé vagy felfelé térítik el a korrekciós tényezők. (Például két azonos alapterületű, azonos falazatú, azonos komfortfokozatú, azonos fűtési módú, de eltérő korú családi háznál az új építésű ingatlan és a 35 éve épült ingatlan adóalapja között 20 százalékos lesz a különbség).

A lakóingatlanokra, azaz a lakásokra, valamint a lakáshoz tartozó telkekre 0,5 százalékos maximális adómérték, az egyéb ingatlanokra (ide értve a szervezetek tulajdonában lévő lakásokat is) pedig 1,5 százalékos törvényi felső adómérték vonatkozna.

járulékok, társasági adó, kisadók

Megnő a fejlesztési tartalék aránya

Több kedvező változás is lesz a társasági adóban jövőre. Az általános adóalap 16 százalék marad, azonban a kedvezményes 10 százalékos kulcsot kiterjesztik 5 millió forintról 50 millió forintig. A kedvezményes kulcshoz viszont a cégnek vállalnia kell, hogy alkalmazottai után a minimálbér duplájának megfelelő járulékot kell fizetnie, és nem vehet igénybe más adókedvezményt.

A társasági adót érinti az a változás is, hogy 2008-tól duplájára emelik a fejlesztési tartalékképzés lehetőségét. Ez azt jelenti, hogy az adózás előtti nyereség 25 százalék helyett 50 százalékot lehet erre félretenni, a maximális 500 millió forintos összeg azonban megmaradt, ami így a kis-és középvállalkozásokat segítheti.

Járulékoknál átcsoportosítottak

A tervezett változások nem jelentik sem a munkáltatói, sem az egyéni járulék terhek növekedését, az Egészségbiztosítási Alap és a Nyugdíjbiztosítási Alap közötti járulékbevétel megosztás változik.

A javasolt változtatás alapján

A hatályos szabályozás szerint a központi költségvetés az egyes jogosulti csoportok szerint differenciált járulékalap után fizet 9 százalék természetbeni egészségbiztosítási járulékot a nemzeti kockázatközösség keretében. A járulék összegét 2008-tól az éves költségvetési törvény fogja meghatározni, 2009-től pedig az éves költségvetési törvényben tervezett fogyasztói árnövekedés mértékével emelkedik majd. A nem biztosítottak, a kiegészítő tevékenységet folytató vállalkozók ugyancsak egységes összegű egészségügyi szolgáltatási járulékot fognak fizetni, a tervezett összeg a támogatott módosítási javaslat alapján 4350 forint havonta.

Eltörölték a nagy vihart kavaró kisadók összevonását

Az erőforrás-fejlesztési hozzájárulás (efeho) néven vonták volna össze, a szakképzési, a rehabilitációs és az innovációs járulékot. A három adónem összevonásából tervezett új adó, az erőfejlesztési hozzájárulás szinte minden gazdálkodó szervezetre vonatkozott volna, kivéve nonprofit gazdasági társaságokat és az szja szerinti átalányadózókat. A járulékot az alkalmazotti létszám után kellett volna fizetni. Az efeho alapja megegyezett volna az iparűzési adó alapjával, azaz a nettó árbevétel, csökkentve az eladott áruk beszerzési értékével, a közvetített szolgáltatások értékével, valamint az anyagköltséggel. Adómentes lesz az efeho-alapnak az a része - legfeljebb az adóalap 90 százaléka -, amely a külföldi telephelyen végzett tevékenységből származik. Az evások pedig - az iparűzési adóalap meghatározásához hasonlóan - úgy is dönthettek volna, hogy az efeho alapjának az eva alapjának 50 százalékát tekintik.
[origo]

Forrás: http://www.origo.hu/uzletinegyed/magyargazdasag/20071112-elfogadta-a-parlament-a-2008-evi-adocsomagot-szja-tarsasagi-ado.html