Lakásépítés lépésről lépésre, hogy ne bukj nagyot

Amikor végre túljutottunk egy sor lényegi döntésen és megtaláltuk az ideális telket, amely megfelel mind elképzeléseinknek, mind pedig pénztárcánk vastagságának, ismételten döntések sorozata elé állít bennünket a családi ház építésének folyamata akár a terveket készítő építészmérnök személyéről legyen szó, akár az alkalmazott anyagokról vagy éppen a munkálatokat végző szakikról. Az építkezés folyamatának azonban vannak olyan engedélyeztetési elemei melyek sokkal inkább csak figyelmet igényelnek, de jelentős szerepet játszhatnak abban, hogy végül sikerül-e időben beköltözni az álomotthonba. Lássuk, melyek ezek!

Egyedül nem megy...

Az Építési Törvény szabályozza azt, hogy az építmény megépítéséhez, átalakításához, felújításához kapcsolódó tervezési dokumentációt ki készítheti el. A jogszabályban rögzítettek szerint ugyanis nem tervezhetjük meg még saját házunkat sem, ha nem rendelkezünk a megfelelő végzettséggel és gyakorlattal. A tervezőmérnök felelős ugyanis az általa készített tervek szakszerűségéért, illetve a minőségi, a biztonsági és szakmai szabályok betartásáért.

Az építészeti-műszaki tervezési tevékenység végzésére jogosult mérnökök adatait fel kell venni a névjegyzékbe, ez biztosítja az ügyfelek számára a biztonságot, a hatóságok számára pedig az azonosíthatóságot. A fent leírt tevékenységeken kívül építészeti-műszaki tevékenységnek minősül bármely építmény vagy építményrész bővítéséhez, átalakításához, helyreállításához, korszerűsítéséhez, lebontásához, elmozdításához vagy felújításához szükséges tervdokumentáció elkészítése.

Telekvásárlás mesterfokon - jobb előre gondolkodni

Azonban még mielőtt sietve építészmérnök keresésébe kezdenénk, vagy megvásárolnánk a kiszemelt telket, mindenképpen tájékozódjunk arról, hogy annak beépítését milyen feltételekhez köti a városrendezési és építési keretszabályzat, a főváros esetében a BVKSZ.

A parcellázáskor az önkormányzatok meghatározzák, hogy az adott terület és annak telkei milyen kategóriába tartoznak. Ha például néhány frissen parcellázott utcát a helyi hatóság lakóterületnek nyilvánít, senki sem építhet oda kamionok számára parkolót, de vegyi üzemet sem. A kép azonban ennél is differenciáltabb, mivel az önkormányzatnak arra is joga van, hogy a városkép kialakítása végett és különböző értékek, így például a dunai panoráma megőrzése végett, feltételekhez kösse az építkezést.

A telkeket kategóriákba sorolják, amelyek meghatározzák az adott telek beépíthetőségét, illetve szintterületi mutatóját. A beépíthetőség meghatározza, hogy az épület egy alapjának alapterülete a telek méretének hány százalékát foglalhatja el maximálisan, a szintterületi mutató pedig a szintek alapterületének teljes alapterülethez viszonyított arányának megadásán keresztül az épület magasságát szabályozza. Minél magasabb a szintterületi mutató, annál magasabb lehet a telken végül elkészült építmény.

Második lépés: útban az építés felé

Amint kezünkben vannak a tervek és tulajdonunkban a megfelelő telek, a polgármesteri hivatal felé vehetjük utunkat, ahol az építési engedély iránti kérelem benyújtása vár ránk. Akár telekalakításról, akár egy építmény, építményrész vagy épületegyüttes megépítéséről, bővítéséről, átalakításáról, lebontásáról vagy funkciójának bármilyen megváltoztatásáról legyen is szó, ahhoz mindenképpen a helyi építésügyi hatóság engedélyére lenne szükségünk.

Ahhoz, hogy kérelmünk végül elbírálásra kerülhessen, a hatóságnak mindenképpen helyszíni szemlét kell tartania, tehát nem dönthet egyszerűen a tervek alapján az építési engedély kiadásáról. Fontos tudnivaló, hogy 60 nap áll az építésügyi hatóság rendelkezésére arra, hogy meghozza döntését az általunk kérelmezett építési engedély sorsáról.

Amennyiben valamilyen ok folytán nem vagyunk biztosak terveink megvalósíthatóságán, és nem szeretnék egy olyan állítólag bontásra ítélt ingatlant vagy megfelelőnek látszó telket esetlegesen hitelből megvenni, melynél kétséges a beépíthetőség kérdése, előzetesen kérhetünk elvi engedélyt is a beépítéssel, építészettel, műemlékvédelemmel, régészettel, településképpel, természet - és környezetvédelemmel, életvédelemmel valamint a műszaki követelményekkel kapcsolatos kérdések tisztázása végett. Az elvi engedély 1 évig köti a hatóságokat azokban a kérdésekben, melyekben rendelkezett.

Az építés és a bontás mellett minden olyan tevékenységhez a hatóság engedélyét kell kérni, mely bármely módon változást hoz a már meglévő építmény tehertartó szerkezetében, vagy külső homlokzatában. Ez alól kivételt csak a kerti szilárd hulladéktároló, a kerti építmény, a 10 m3-nél kisebb medence, a maximum 6 méter magas szélkerék, a zászlórúd, a kerti szabad lépcső, a háztartási célú kerti füstölő, kemence vagy zöldségvermet, az állatkifutó, komposztáló, 3 négyzetméternél nem nagyobb árnyékszék és az 1 méternél alacsonyabb támfal, illetve a telekhatáron épített kerítés elmozdítása, bővítése vagy építése jelent.

Megvan az engedély, kezdődhet az építés

Tegyük fel, hogy minden a lehető legjobban alakult és az eredeti terveket jóváhagyva a hatóság megadta az engedélyt. A téglák, nyílászárók és szigetelőanyagok megvásárlása után elkezdődhet az építkezés, feltéve, hogy időközben sikerült megegyeznünk egy építési vállalkozóval, aki rendelkezik a megfelelő engedélyekkel és alkalmazza a szakembereket.

A szükséges végzettség hiányában ugyanis magánszemély csakis saját célra építhet, még akkor is, ha az építmény egyébként megfelel a jóváhagyott és záradékolt építési engedélynek. A kaláka egyik nagy hátrányát ez adja, vagyis, hogy bizonyos munkálatokat, így például az építmény teherhordó szerkezetének megépítését csakis szakmai végzettséggel rendelkező személy végezheti, mégpedig műszaki vezető felügyelete mellett.

A megvalósított építmény, építményrész rendeltetésszerű és biztonságos használatáért a kivitelező felel, illetve azért is az építési vállalkozást terheli a felelősség, ha az elkészült építmény vagy elvégzett szakmunka esetlegesen nem felel meg az engedélyezett építési dokumentációnak. A kivitelezőnek az építkezés folyamán építési naplót kell vezetnie, melyet az építkezésen ellenőrzést tartó hatóság vagy műszaki ellenőr részére be kell mutatni.

Elkészült a ház, jöhet az újabb engedély

Ha végre áll az álomház, szükség van arra, hogy használatbavételi engedélyért folyamodjunk az építésügyi hatósághoz, mely vizsgálja, hogy a végül elkészült építmény megfelel-e a korábbiakban kiadott építési engedélyben foglaltaknak, az ekkor elfogadott tervdokumentációnak, illetve a hatályos jogszabály, adott esetben az Építési Törvény rendelkezéseinek. Bár a gyakorlatban ez sok esetben másként történik, a törvény úgy rendelkezik, hogy a használatbavételi engedély kiadásáig és az azt megelőző műszaki vizsgálatig nem szabad az adott ingatlanba beköltözni.

A több lépcsős építkezések esetében, amennyiben az építménynek vagy épületegyüttesnek van olyan része, amely teljesen elkészült és átadásra kész állapotban van, az építtető a többi elem elkészültéig ezekre ideiglenes használatbavételi engedélyt kérhet.

A használatbavételi engedély jelentőségét fokozza, hogy a hitelintézetek mindaddig nem folyósítnak, míg az általunk megvásárolt új ingatlannál nincs meg a használatbavételi engedély.

Amennyiben a műszaki ellenőrzés során fény derül bizonyos hiányosságokra, az építésügyi hatóság kötelezheti az építtetőt, illetve a kivitelezőt arra, hogy átalakításokat végezzen a feltárt hiányosságok kiküszöbölésének érdekében. Az építésügyi hatóság akkor is dönthet az adott ingatlan fennmaradása mellett, ha annak létrehozására építési engedély nélkül került sor, feltéve, hogy az épület mind törvényileg meghatározott feltételnek eleget tesz.

Az engedély nélkül építőt vagy bontót azonban mindenképpen meg kell büntetni, ennek az eszköze az építési bírság, mely a külön az épület elméleti értékének legalább 20, legfeljebb 100 százaléka. A bírság abban az esetben elengedhetővé válik, ha az engedélyek nélkül létrehozott építmény vagy építményrészt visszabontják. Rossz hír a hivatali eljárásokat kerülőknek, hogy a kiszabott építésügyi bírság, akárcsak az adótartózás, köztartozásnak minősül.