2008-ban bukjuk a lakáshitelt? Még az árverés után is érhetnek meglepetések
Lízing vagy jelzáloghitel? Továbbra is ez a kérdés...
Ingatlan ajánlatok
Szabolcs-Szatmár-Bereg - NyíregyházaEladó Lakóingatlan - családi ház
Nyíregyháza-Bujtos övezetében, 2007-ben épült, nappali+...
Szabolcs-Szatmár-Bereg - NyíregyházaEladó Lakóingatlan - építési telek /lakó/
IPARI INGATLAN ELADÓ!
Nyíregyháza - Simai út övezeté...
Amikor a vegyünk vagy építsünk, illetve újat vagy használtat, dilemmákon sikeresen túljutottunk, és megtaláltuk álmaink ingatlanját, újabb kérdés megválaszolására kényszerülünk. El kell döntenünk, hogy milyen finanszírozási formát válasszunk: lízinget vagy hitelt, esetleg áldozzuk be a megtakarításainkat és készpénzből vegyük meg a kiszemelt ingatlant.
A lakásvásárlók manapság mind gyakrabban nyúlnak külső finanszírozási eszközökhöz. Ennek hátterében persze főként a csökkenő megtakarítási hajlandóság, és a fogyasztók azon megfontolása áll, miszerint a bérleti díjak fizetésénél ésszerűbb megoldásnak tartják a hitelfelvételt, és a saját lakás árának törlesztését. A mérleg nyelve egyértelműen a külső finanszírozás felé billen el, ezért a kérdést már nem az adja, hogy az adott ingatlant hitelből vegyük-e meg, hanem az, hogy a lízinget vagy a jelzáloghitelt válasszuk.
Mindkét finanszírozási eszköznek megvannak a maga előnyei és hátrányai. Azt, hogy a negatívumok listája melyik esetében nyúlik hosszabbra, jól jelzi, hogy míg a jelzáloghitelek állománya hétről hétre tízmilliárdokkal növekszik, addig a lízingelt lakások értéke ennek csupán töredékét teszi ki.
A lízing- és hitelkonstrukciók közötti alapvető különbségekről már több esetben szóltunk lapunk virtuális hasábjain, de mindezidáig kimaradt az egyik legfontosabb döntő erő, vagyis a végrehajtás kérdése. A bankok a jelzáloghitelek esetében, főként a hitelintézetekről szóló törvényben foglaltaknak köszönhetően, hajlékonyabbnak bizonyulnak az alternatív megoldások irányában.
Tulajdonszerzés: a lényeg ebben rejlik!
Az alapvető különbséget, ahogy az sokszor sok fórumon elhangzik a tulajdonjogi viszonyok adják: míg lakáshitel esetében a tulajdonjog az adósé, a hitelező pedig az ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be, addig a lízing esetében a tulajdonjog egészen a futamidő végéig a lízingcégnél marad, a lízingelő csak az adott ingatlan használati jogát élvezi.
A döntés előtt állók könnyen azt hihetik, hogy egy 25 éves lízingkonstrukció esetében ez azt jelenti, hogy amennyiben a huszadik év végén döbbenünk rá, hogy nem tudjuk a továbbiakban fizetni a lízingdíjat és kénytelenek vagyunk a lízingcégek által engedélyezett türelmi idő leteltével kiköltözni az ingatlanból, teljes egészében elbukjuk az addig befizetett összeget, pontosan úgy mintha bérleti díjat fizettünk volna az elmúlt 20 évben.
Jó hír azonban a lízinget kedvelők számára, hogy ahogy azt az egyik hazai bankcsoport lakáslízinggel foglalkozó leányintézménye kérdésünkre elmondta, a valóságban az elszámolás másként történik. Persze a cél az, hogy az adós problémáit felmérve közös megoldásra jussanak a felek, de ha ez nem is következhet be, a lízingcég akkor is csak a fennálló bruttó tőketartozásra tart igényt (tőketartozás, kamat és késedelmi kamat).
Végszükség esetében az ingatlan értékesítésre kerül, a lízingcég a tőketartozást levonja, a fennmaradó összeg, az értéknövekménnyel együtt pedig a lízingelőt illeti meg.
Banki végrehajtás: 2 évig tart míg kikerül
A jelzáloghitel esetében az adásvételi szerződés kötelezettjeként tulajdonjogot szerzünk, a bank pedig a hitelösszeg értékében jelzálogjogot jegyeztet be ingatlanunkra. A hitelszerződés esetében a közjegyzői ellenjegyzés fontosságával először akkor szembesülünk, amikor a sokadszori elmaradt fizetést látva a bank felmondja a szerződést. Ugyanis a közjegyzői ellenjegyzés teszi lehetővé, hogy a bank bizonyítási eljárás nélkül megindítsa a végrehajtási eljárást.
Joó Gyula, a Central Workout üzletági igazgatója kérdésünkre elmondta, hogy a banktól megvásárolt követelések esetében az adósok már általában 9 hónap és 1,5-2 év közötti késedelemben vannak. Ebből egyértelműen látszik, hogy a pénzintézetek jó ideig házon belül kezelik a késedelembe csúszott adósok ügyét, reménykedve, hogy azok képesek lesznek a teljes adósságot visszafizetni.
A kereskedelmi bankok, mivel nem áll érdekükben, hogy megindítsák a végrehajtási eljárást, általában hagynak időt az adós számára, hogy önállóan értékesítse az ingatlant. Joó Gyula szerint azonban sok adós valamilyen csodában reménykedve, nem tesz semmit, feltételezhetően nem is mérlegeli lehetőségeit. A passzív magatartás azonban csak súlyosbítja a helyzetet, ugyanis a kereskedelmi bankok és az adósságvásárló cégek is azon ügyfelek esetében hajlanak inkább a kompromisszumos megoldásra, ahol látható a fizetési szándék.
A legoptimálisabb megoldás persze, ha sikerül újrafinanszíroztatni a hitelt, akár a hitelező bankkal egyezkedve, akár valamilyen ügynök segítségével újabb pénzintézetet keresve. A szakemberek szerint azonban mindenképpen mérlegelni kell az értékesítés lehetőségét is, főként akkor, ha már a refinanszíroztatás költségei is szinte elviselhetetlen terhet jelentenek az egyébként is túlfeszített háztartás számára.
Megindul az eljárás: itt már nagyot buktál!
A végrehajtási eljárás megindítása ugyanis csak tovább növeli majd adósságunkat, mivel minket terhel a végrehajtási lap kibocsátásának illetéke, melynek mértéke a követelés 1 százaléka. Ha az árverésre is sor kerül, akkor a végrehajtó költségeit is az adósnak kell állnia, mely az adósok számától és egyéb tényezőktől függően akár milliós nagyságrendű is lehet, 2 kötelezett esetében körülbelül 1,2 millió forintra rúg.
Fontos tudnivaló, hogy a végrehajtási eljárás megindítása jelentősen rontja esélyeinket az értékesítésre, mivel a végrehajtási jog megjelenik a széljegyen, ez pedig vagy elriasztja, vagy várakozásra készteti a vevőket. Utóbbi esetében általában az ingatlan árának további csökkenésére spekulálnak a lakásvásárlók.
Ekkor sincs azonban még veszve minden, ha jókor ébredünk és anyagi helyzetünkben is pozitív változás állt be, akkor egy tapasztalt ügynök segítségével még mindig lehetőségünk nyílik a kölcsön refinanszíroztatására. Ez azonban Joó György szerint elég ritka, egyrészről mivel a lakáscélú hitelek esetében a finanszírozási arány manapság már meghaladja az adósságrendező hiteleknél jellemző mértéket, és az is elég ritka, hogy abban az esetben, ha az adós anyagi körülményei még engedik az alternatív megoldás alkalmazását, a jelzálogjogosult bank nem alkalmazza azokat.
Másrészről a végrehajtás alatt álló ingatlanok kiváltását ígérő pénzügyi vállalkozások piaca eléggé megosztott, és a vállalkozásoknak csak mintegy 40 százaléka rendelkezik a megfelelő háttérrel és tapasztalattal. Biztató jel, ha az ügynök nem kér előre pénzt.
A lakásvásárlók manapság mind gyakrabban nyúlnak külső finanszírozási eszközökhöz. Ennek hátterében persze főként a csökkenő megtakarítási hajlandóság, és a fogyasztók azon megfontolása áll, miszerint a bérleti díjak fizetésénél ésszerűbb megoldásnak tartják a hitelfelvételt, és a saját lakás árának törlesztését. A mérleg nyelve egyértelműen a külső finanszírozás felé billen el, ezért a kérdést már nem az adja, hogy az adott ingatlant hitelből vegyük-e meg, hanem az, hogy a lízinget vagy a jelzáloghitelt válasszuk.
Mindkét finanszírozási eszköznek megvannak a maga előnyei és hátrányai. Azt, hogy a negatívumok listája melyik esetében nyúlik hosszabbra, jól jelzi, hogy míg a jelzáloghitelek állománya hétről hétre tízmilliárdokkal növekszik, addig a lízingelt lakások értéke ennek csupán töredékét teszi ki.
A lízing- és hitelkonstrukciók közötti alapvető különbségekről már több esetben szóltunk lapunk virtuális hasábjain, de mindezidáig kimaradt az egyik legfontosabb döntő erő, vagyis a végrehajtás kérdése. A bankok a jelzáloghitelek esetében, főként a hitelintézetekről szóló törvényben foglaltaknak köszönhetően, hajlékonyabbnak bizonyulnak az alternatív megoldások irányában.
Tulajdonszerzés: a lényeg ebben rejlik!
Az alapvető különbséget, ahogy az sokszor sok fórumon elhangzik a tulajdonjogi viszonyok adják: míg lakáshitel esetében a tulajdonjog az adósé, a hitelező pedig az ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be, addig a lízing esetében a tulajdonjog egészen a futamidő végéig a lízingcégnél marad, a lízingelő csak az adott ingatlan használati jogát élvezi.
A döntés előtt állók könnyen azt hihetik, hogy egy 25 éves lízingkonstrukció esetében ez azt jelenti, hogy amennyiben a huszadik év végén döbbenünk rá, hogy nem tudjuk a továbbiakban fizetni a lízingdíjat és kénytelenek vagyunk a lízingcégek által engedélyezett türelmi idő leteltével kiköltözni az ingatlanból, teljes egészében elbukjuk az addig befizetett összeget, pontosan úgy mintha bérleti díjat fizettünk volna az elmúlt 20 évben.
Jó hír azonban a lízinget kedvelők számára, hogy ahogy azt az egyik hazai bankcsoport lakáslízinggel foglalkozó leányintézménye kérdésünkre elmondta, a valóságban az elszámolás másként történik. Persze a cél az, hogy az adós problémáit felmérve közös megoldásra jussanak a felek, de ha ez nem is következhet be, a lízingcég akkor is csak a fennálló bruttó tőketartozásra tart igényt (tőketartozás, kamat és késedelmi kamat).
Végszükség esetében az ingatlan értékesítésre kerül, a lízingcég a tőketartozást levonja, a fennmaradó összeg, az értéknövekménnyel együtt pedig a lízingelőt illeti meg.
Banki végrehajtás: 2 évig tart míg kikerül
A jelzáloghitel esetében az adásvételi szerződés kötelezettjeként tulajdonjogot szerzünk, a bank pedig a hitelösszeg értékében jelzálogjogot jegyeztet be ingatlanunkra. A hitelszerződés esetében a közjegyzői ellenjegyzés fontosságával először akkor szembesülünk, amikor a sokadszori elmaradt fizetést látva a bank felmondja a szerződést. Ugyanis a közjegyzői ellenjegyzés teszi lehetővé, hogy a bank bizonyítási eljárás nélkül megindítsa a végrehajtási eljárást.
Joó Gyula, a Central Workout üzletági igazgatója kérdésünkre elmondta, hogy a banktól megvásárolt követelések esetében az adósok már általában 9 hónap és 1,5-2 év közötti késedelemben vannak. Ebből egyértelműen látszik, hogy a pénzintézetek jó ideig házon belül kezelik a késedelembe csúszott adósok ügyét, reménykedve, hogy azok képesek lesznek a teljes adósságot visszafizetni.
A kereskedelmi bankok, mivel nem áll érdekükben, hogy megindítsák a végrehajtási eljárást, általában hagynak időt az adós számára, hogy önállóan értékesítse az ingatlant. Joó Gyula szerint azonban sok adós valamilyen csodában reménykedve, nem tesz semmit, feltételezhetően nem is mérlegeli lehetőségeit. A passzív magatartás azonban csak súlyosbítja a helyzetet, ugyanis a kereskedelmi bankok és az adósságvásárló cégek is azon ügyfelek esetében hajlanak inkább a kompromisszumos megoldásra, ahol látható a fizetési szándék.
A legoptimálisabb megoldás persze, ha sikerül újrafinanszíroztatni a hitelt, akár a hitelező bankkal egyezkedve, akár valamilyen ügynök segítségével újabb pénzintézetet keresve. A szakemberek szerint azonban mindenképpen mérlegelni kell az értékesítés lehetőségét is, főként akkor, ha már a refinanszíroztatás költségei is szinte elviselhetetlen terhet jelentenek az egyébként is túlfeszített háztartás számára.
Megindul az eljárás: itt már nagyot buktál!
A végrehajtási eljárás megindítása ugyanis csak tovább növeli majd adósságunkat, mivel minket terhel a végrehajtási lap kibocsátásának illetéke, melynek mértéke a követelés 1 százaléka. Ha az árverésre is sor kerül, akkor a végrehajtó költségeit is az adósnak kell állnia, mely az adósok számától és egyéb tényezőktől függően akár milliós nagyságrendű is lehet, 2 kötelezett esetében körülbelül 1,2 millió forintra rúg.
Fontos tudnivaló, hogy a végrehajtási eljárás megindítása jelentősen rontja esélyeinket az értékesítésre, mivel a végrehajtási jog megjelenik a széljegyen, ez pedig vagy elriasztja, vagy várakozásra készteti a vevőket. Utóbbi esetében általában az ingatlan árának további csökkenésére spekulálnak a lakásvásárlók.
Ekkor sincs azonban még veszve minden, ha jókor ébredünk és anyagi helyzetünkben is pozitív változás állt be, akkor egy tapasztalt ügynök segítségével még mindig lehetőségünk nyílik a kölcsön refinanszíroztatására. Ez azonban Joó György szerint elég ritka, egyrészről mivel a lakáscélú hitelek esetében a finanszírozási arány manapság már meghaladja az adósságrendező hiteleknél jellemző mértéket, és az is elég ritka, hogy abban az esetben, ha az adós anyagi körülményei még engedik az alternatív megoldás alkalmazását, a jelzálogjogosult bank nem alkalmazza azokat.
Másrészről a végrehajtás alatt álló ingatlanok kiváltását ígérő pénzügyi vállalkozások piaca eléggé megosztott, és a vállalkozásoknak csak mintegy 40 százaléka rendelkezik a megfelelő háttérrel és tapasztalattal. Biztató jel, ha az ügynök nem kér előre pénzt.
Sokszor hiába az árverés, mégis fizethetsz
Árverezés után is maradhat tartozás?
A több hónapos procedúra végén, az adósság rendezésére irányuló próbálkozásoktól kifáradva megkönnyebbülve gondolhatnánk, hogy viszik a házat és ezzel vége, jöhet a tiszta lap meg az újrakezdés. A helyzetkép azonban korántsem ilyen biztató. Az általunk megkérdezett szakember szerint ugyanis sok esetben még az árverés után is marad tartozásunk.
Ennek hátterében az áll, hogy a jelzálogfedezetes hitelek esetében a bedőlés kockázata az első fél évtől a futamidő 2. évének végéig a legnagyobb. Tehát a kezdeti lelkesedést követően sokan ébrednek rá arra, hogy nem tudják fizetni a felvállalt törlesztőrészletet. A finanszírozási arány kitolódása, az egyre magasabb hitelösszegek és az enyhe növekedést mutató ingatlanárak mellett ez azt is jelentheti, hogy az árverésről befolyt összeg sok esetben nem fedezi a bank követelését.
A követelés, tudhattuk meg Felfalusi Pétertől, az Intrum Justitia vezérigazgatójától, a fennálló tőke- és kamattartozásból, illetve a késedelmi kamatokból tevődik össze. De hosszabb távon ezt az összeget gyarapíthatja a kezelési költség is. Ha mindehhez hozzáadjuk az illetéket és a végrehajtó díját, és a helyzetünket rontja, hogy az ingatlanért, annak rossz elhelyezkedése miatt, az árverésen nem kapjuk meg értékének 100 százalékát, jó esélyünk van arra, hogy a befolyt összeg ne fedezze a követelést.
Fontos megjegyezni, hogy az árverés során az ingatlanon kívül az összes ingó is kalapács alá kerül, illetve a végrehajtónak joga van jövedelmünk felét zároltatni. A ki nem egyenlített követelés azonban továbbra is él, de behajtására akkor mutatkozik reális esély, ha a hitelügyletbe pótfedezetet is bevontak.
Kalapács alatt az ingatlanok
Végrehajtás esetében háromszor tarthatnak árverést, amennyiben a legmagasabb licit az első alkalommal nem éri el az elméleti értéket, akkor második árverésre kerül sor. Másodszorra már az érték 70 százalékáért, harmadik alkalommal pedig 50 százalékáért is elvihető az ingatlan.
Súlyosbíthatja az adós helyzetét, ha nem a lakáshitel az egyetlen tartozása, főként ha mondjuk az adóhatóság felé van törleszteni valója. Ennek jelentősége, hogy az adótartozás elsődleges prioritást élvez, így az árverésből befolyt összeggel először az kerül kiegyenlítésre.
Arányaiban nem nőnek a bedőlések
Az általunk megkérdezett követelésvásárlók arról számoltak be, hogy bár a jövő évtől jelentős növekedést várnak, az elmúlt egy évben nem emelkedett a bedőlt hitelek aránya, melyek a fedezetlen konstrukciók esetében továbbra is a portfolió 1 százalékára, a jelzáloghiteleknél pedig 3 százalékára rúgnak.
A bedőlés gyakorisága a törlesztés második, illetve harmadik évében a legnagyobb, tudhattuk meg Felfalusi Pétertől. A fedezetlen hitelek azonban gyorsabban és a kockázatok miatt olcsóbban kikerülnek a piacra, míg a jelzálogfedezetes hiteleknél, ahogy azt cikkünk elején is említettük, a követelés eladásáig eltelő idő akár 1,5-2 évre is nyúlhat.
A bedőlt és végül követelvásárlókhoz került hitelek volumene mindenképpen eléri a milliárdos nagyságrendet, annak ellenére is, hogy vannak bankok, melyek teljes mértékig házon belül kezelik a problémás ügyeket. Joó György elmondta, hogy követelések csomagban való megvásárlására kiírt pályázatok száma folyamatosan szaporodik, bár jelenleg még a 2002-2005 között bedőlt hiteleket vannak piacon.
A több hónapos procedúra végén, az adósság rendezésére irányuló próbálkozásoktól kifáradva megkönnyebbülve gondolhatnánk, hogy viszik a házat és ezzel vége, jöhet a tiszta lap meg az újrakezdés. A helyzetkép azonban korántsem ilyen biztató. Az általunk megkérdezett szakember szerint ugyanis sok esetben még az árverés után is marad tartozásunk.
Ennek hátterében az áll, hogy a jelzálogfedezetes hitelek esetében a bedőlés kockázata az első fél évtől a futamidő 2. évének végéig a legnagyobb. Tehát a kezdeti lelkesedést követően sokan ébrednek rá arra, hogy nem tudják fizetni a felvállalt törlesztőrészletet. A finanszírozási arány kitolódása, az egyre magasabb hitelösszegek és az enyhe növekedést mutató ingatlanárak mellett ez azt is jelentheti, hogy az árverésről befolyt összeg sok esetben nem fedezi a bank követelését.
A követelés, tudhattuk meg Felfalusi Pétertől, az Intrum Justitia vezérigazgatójától, a fennálló tőke- és kamattartozásból, illetve a késedelmi kamatokból tevődik össze. De hosszabb távon ezt az összeget gyarapíthatja a kezelési költség is. Ha mindehhez hozzáadjuk az illetéket és a végrehajtó díját, és a helyzetünket rontja, hogy az ingatlanért, annak rossz elhelyezkedése miatt, az árverésen nem kapjuk meg értékének 100 százalékát, jó esélyünk van arra, hogy a befolyt összeg ne fedezze a követelést.
Fontos megjegyezni, hogy az árverés során az ingatlanon kívül az összes ingó is kalapács alá kerül, illetve a végrehajtónak joga van jövedelmünk felét zároltatni. A ki nem egyenlített követelés azonban továbbra is él, de behajtására akkor mutatkozik reális esély, ha a hitelügyletbe pótfedezetet is bevontak.
Kalapács alatt az ingatlanok
Végrehajtás esetében háromszor tarthatnak árverést, amennyiben a legmagasabb licit az első alkalommal nem éri el az elméleti értéket, akkor második árverésre kerül sor. Másodszorra már az érték 70 százalékáért, harmadik alkalommal pedig 50 százalékáért is elvihető az ingatlan.
Súlyosbíthatja az adós helyzetét, ha nem a lakáshitel az egyetlen tartozása, főként ha mondjuk az adóhatóság felé van törleszteni valója. Ennek jelentősége, hogy az adótartozás elsődleges prioritást élvez, így az árverésből befolyt összeggel először az kerül kiegyenlítésre.
Arányaiban nem nőnek a bedőlések
Az általunk megkérdezett követelésvásárlók arról számoltak be, hogy bár a jövő évtől jelentős növekedést várnak, az elmúlt egy évben nem emelkedett a bedőlt hitelek aránya, melyek a fedezetlen konstrukciók esetében továbbra is a portfolió 1 százalékára, a jelzáloghiteleknél pedig 3 százalékára rúgnak.
A bedőlés gyakorisága a törlesztés második, illetve harmadik évében a legnagyobb, tudhattuk meg Felfalusi Pétertől. A fedezetlen hitelek azonban gyorsabban és a kockázatok miatt olcsóbban kikerülnek a piacra, míg a jelzálogfedezetes hiteleknél, ahogy azt cikkünk elején is említettük, a követelés eladásáig eltelő idő akár 1,5-2 évre is nyúlhat.
A bedőlt és végül követelvásárlókhoz került hitelek volumene mindenképpen eléri a milliárdos nagyságrendet, annak ellenére is, hogy vannak bankok, melyek teljes mértékig házon belül kezelik a problémás ügyeket. Joó György elmondta, hogy követelések csomagban való megvásárlására kiírt pályázatok száma folyamatosan szaporodik, bár jelenleg még a 2002-2005 között bedőlt hiteleket vannak piacon.
Amennyiben Ön ingatlant vásárolna vagy hirdetne a következő fő és al-kategóriákból választhat az IngatlanMax weboldalon:Lakóingatlan; Ipari ingatlan; Kereskedelmi; Fejlesztési terület; Befektetési; Mezőgazdasági; Üdülő; Irodaház-iroda;családiház-villa;építési telek;házrész;ikerházrész;kastély;kúria;lakás-nem panel;lakás panel;sorház-láncház;tanya;ipari terület;raktár épület;raktár terület;üzemépület;árúház;iroda helyiség;irodaház;panzió,motel;szálloda;szolgáltató;vendéglátó;üzlethelyiség;cégközpont kialakítására;kereskedelmi és ipari beruházás;lakópark építésére;szálloda,vendéglátás;zöldmezős beruházás;irodaházak;kereskedelmi létesítmények;logisztikai központok;raktárak;szálloda;vendéglátás;állattenyésztés;erdő;halgazdaság;legelő;rét;szántó; szőlő;vadgazdaság;ültetvény;aparman;ingatlan;telek;iroda és raktár;iroda lakóingatlanban;irodaház épület;irodaházon belüli iroda terület;Ingatlant keres?;Ingatlant kínál?
Ingatlan ajánlatok
Pest - BudakesziEladó Lakóingatlan - családi ház
Budakeszin örök panorámás családi ház eladó
A h...
Pest - VeresegyházEladó Lakóingatlan - sorház-láncház-társasház
VERESEGYHÁZ kedvelt részén a Ligetekben ELADÓ 2003-ban ép&...
Budapest - 02. kerületKiadó Lakóingatlan - családi ház
II/a. kerület, Budaliget teljesen csöndes mellékutcájában, a F...
Szabolcs-Szatmár-Bereg - NyíregyházaEladó Lakóingatlan - családi ház
Nyíregyháza belváros övezetében eladásra kín&a...