A tulajdoni lap rejtelmei

Az ingatlanvásárlás alapelveivel kapcsolatban érdemes előrebocsátani, hogy bár az eladónak és a vevőnek kölcsönösen együttműködve kell eljárniuk, az eladónak azonban nem kell tájékoztatást adnia az ingatlannal kapcsolatos azon körülményekről, amelyet az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján megismerhetünk. Minden vevőtől elvárható ugyanis, hogy még az ingatlan megvásárlását megelőzően beszerezze annak tulajdoni lapját, és abból leellenőrizze az ingatlan legfontosabb adatait, a tulajdonos személyét, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó terheket. Amennyiben e kötelezettségünknek nem teszünk eleget, úgy később a bíróság előtt e mulasztásunkból eredő igényünket már nem tudjuk érvényesíteni.

A földhivatalokban, illetve a földhivatal kihelyezett okmányirodáiban beszerezhető tulajdoni lapból bárki számára egyértelműen megállapítható, hogy kik az ingatlan tulajdonosai, illetve, hogy terheli-e a kiszemelt ingatlant bármilyen olyan jog, amely jövőbeni tulajdonszerzésünket akadályozná, vagy korlátozná.

Maga a tulajdoni lap három részből áll, amelyet római számmal jelölnek. Az első rész az ingatlan adatait tartalmazza, így különösen a település nevét, belterületi vagy külterületi besorolását, az utca (tér, körút stb.) nevét és házszámot, helyrajzi számot, az ingatlan területének nagyságát, művelési ágát, az épület fő rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.), valamint az ingatlan jogi jellegét (pl. társasház, tanya stb.). A második rész az ingatlan tulajdonosainak nevét, valamint ingatlan-nyilvántartási szempontból egyéb, személyazonosításra alkalmas adatokat, továbbá a tulajdonszerzés jogcímét rögzíti. A tulajdoni lap harmadik, teherlapnak is nevezett részéből tudhatjuk meg, hogy az ingatlannak milyen terhei vannak, és ezeknek kik a jogosultjai. Ennek megfelelően ez a rész rögzíti például a haszonélvezeti jog, telki szolgalmi jog, elő- és visszavásárlási, valamint vételi jog, tartási és életjáradéki jog, végrehajtási jog, jelzálogjog fennállását. Itt kerülnek feltüntetésre az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz kapcsolódó ún. tények is, pl. az elidegenítési és terhelési tilalom, telekalakítási és építési tilalom, árverés kitűzésének a ténye stb.

Mint az a fentiekből is látható, a tulajdoni lap talán leginkább árulkodó része a pénzügyi és egyéb terhekről tanúskodó utolsó rész. Amennyiben a kezünkben olyan tulajdoni lap másolat van, amelyen a III. rész „Bejegyzést nem tartalmaz”, nyugodtak lehetünk, hogy a másolat készítése időpontjában az ingatlan tehermentes. Ellenkező esetben az egyes bejegyzések tartalmáról, tulajdonszerzésünkre gyakorolható hatásáról feltétlenül szükséges még a szerződéskötést megelőzően ügyvéddel konzultálnunk. Hasonló körültekintés szükséges a tulajdoni lap első része felett, az ingatlan adatait megelőzően feltüntetett ún. széljegyek vonatkozásában is. A tulajdoni lapon szereplő széljegyek adnak ugyanis csak teljes képet arról, hogy milyen folyamatban lévő beadványok állnak még elintézetlenül az ingatlannal kapcsolatban.

A széljegyzések jelzik, hogy a tulajdoni lap tartalmát érintő kérelem került a földhivatalhoz benyújtásra és folyamatban van egy eljárás az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránt. Fontos hangsúlyozni, hogy a széljegyzés alapján a tulajdoni jog és egyéb jogok még nincsenek bejegyezve. A földhivatal ekkor még nem döntött arról, hogy a kérelemnek helyt ad-e, vagy elutasítja azt, jelzést ad azonban arra vonatkozóan, hogy a még elbírálás alatt álló kérelmek benyújtói valamilyen igényt formálnak a kiszemelt ingatlanra.

Mindez természetesen azt is eredményezheti, hogy az amúgy mindenben tökéletes adásvételi szerződésünk ellenére a széljegyek jogosultjai megakadályozhatják, vagy korlátozhatják tulajdonszerzésünket, mivel tulajdonjogunk bejegyzésére csak e széljegyek elintézését követően kerülhet majd sor. Szélsőséges esetben ez azt is jelentheti, hogy ha például az általunk megvásárolni kívánt ingatlanon széljegyként egy tulajdonjog bejegyzési kérelem szerepel, akkor feltételezhető, hogy az eladó a lakást már másnak is eladta, és a lakásra megkötött szerződésünk ellenére ez a korábbi, széljegyen szereplő vevő fogja megszerezni az ingatlant. Miután az elintézetlen széljegyek hátterében gyakran az ingatlan jogi helyzetének hasonló rendezetlensége húzódik meg, ezért azok mögöttes tartalmát feltétlenül ellenőrizzük jogi szakértő igénybevételével.

Forrás: http://lakaskultura.hu/index.php?apps=cikk&cikk=34466&fr=rss