Az elmúlt 11 évben a lakásárak megnégyszereződtek, reálértékük pedig az inflációt is figyelembe véve megduplázódott - derül ki az FHB-lakásárindexből, amelyet a pénzintézet a nemzetközileg is elismert mutatók (például az amerikai S&P Case-Shiller, a brit Halifax vagy a német Hypoport) mintájára vezetett be Magyarországon. A mutatót, amelyet mostantól negyedévente közzétesznek - 2010-től előrejelzéssel kiegészítve -, az FHB saját működése során gyűjtött megfigyelései, valamint illeték- és adóhivatali adatbázisok felhasználásával számítják, oly módon, hogy kiszűrik, ha egy-egy időszakban például több fővárosi adásvétel történt, ami torzíthatná az eredményeket. Az index háromezer település 800 ezer lakóingatlanának adásvételi adatait figyelembe véve készült a pénzintézet és a többi közt a Magyar Nemzeti Bank (MNB) kutatóinak közreműködésével.

A lakások száma az 1998-as 4,04 millió darabról 2009 elejére több mint 4,3 millióra emelkedett. - Az árak évi átlagos 13,2 százalékos árnövekedése a legtöbb pénzügyi befektetés hozamát meghaladta -hívta fel a figyelmet Harmati László, az FHB Jelzálogbank Nyrt. vezérigazgató-helyettese.

A szakemberek négy korszakra osztották az elmúlt több mint egy évtizedet: a hőskorszaknak nevezett, 1998 eleje és 2000 utolsó negyedéve közti periódusban a lakások reálértéke csaknem megduplázódott. A lakástámogatási rendszer bevezetése 2001-ben újabb lökést adott, és az árak három év alatt összesen hatvan százalékkal emelkedtek (reálértékben évente átlagosan 11 százalékkal), miközben lényegesen nőtt a háztartások reáljövedelme is.

A meredek áremelkedés 2003 végén tört meg - többi közt a csökkentett lakástámogatások miatt -, és a következő években négy százalék körüli értékre esett vissza. A szakemberek a stagnálás éveinek nevezik a 2004-2007-es időszakot, amikor a devizahitelezés felfutott, a lakásárak azonban a meglóduló infláció miatt évente már átlagosan egy százalékkal csökkentek.

A kifulladás tavaly az első negyedévben kezdődött - ekkor állt az FHB-árindex 200,7-en, azaz az eddigi csúcson -, az árak országosan csaknem kilenc százalékkal estek vissza egyetlen negyedév alatt. Az elmúlt másfél évben az árak átlagosan 1,4 százalékkal apadtak háromhavonta, éves szinten pedig 9,5 százalékot vesztettek reálértékükből. Mind a hitelkínálat, mind a -kereslet visszaesett.

- Magyarországon nincs és nem is volt lakáspiaci árbuborék. A stabil emelkedést hozó években sem szálltak el az árak a máshol tapasztalható mértékben, így tavaly és idén a csökkenés is kisebb mértékű volt, mint a fejlett gazdaságokban - mondta Harmati László.

A OECD-országok zömében az elmúlt két évtizedben szokatlanul nagy mértékben emelkedtek a lakásárak, Európában például 2002 óta csaknem ötven százalékkal. Ezzel párhuzamosan az euróövezetben a háztartások jövedelme megduplázódott, a hitelállomány pedig 2,5-szeresére ugrott.

A szakemberek szerint azonban a 90-es években kezdődött áremelkedés több szempontból is eltér a korábbi ciklusokban tapasztaltaktól: nemcsak magasabb mértékű, de kétszer olyan hosszú ideig is tartott, mint a már megszokott, nagyjából hatéves, 45 százalékos árnövekedést hozó időszakok, amelyeket öt visszaeséssel járó év követett, amikor az árak negyedével csökkentek. Az ezredforduló óta a lakásárak alakulása nem volt összhangban a gazdaság teljesítményével, míg korábban együtt mozogtak - mutatnak rá az elemzők. Szokatlannak tartják azt is, hogy a lakásárak emelkedése az 1990-es évektől minden korábbinál összehangoltabb volt globálisan is, amelyben szerepet játszhatott az általános kamatcsökkenés és a jelentősen, gyorsan bővülő hitelkínálat.

Forrás: http://nol.hu/gazdasag/20091016-nem_volt__ami_kipukkadjon