Kiütötték a magyar ingatlanpiacot: menekülnek a befektetők

www.penzcentrum.hu                                            Annak ellenére, hogy a mögöttünk álló évek sem voltak túl rózsásak, nagyon úgy tűnik, hogy a legrosszabb még csak most következik a magyar ingatlanpiacon. A lakáshitelek szigorítása és a gazdasági visszaesés együttes hatása éles visszaesést hozhat idén és 2010-re egyaránt.


30 %-os visszaesés sincs kizárva

A nemzeti bank adatai szerint a 2004-től eltelt időszakban reálértéken évi 2,7- 5,7 %-os visszaesést élt meg a fővárosi lakáspiac. A Colliers International előrejelzése szerint idén 10 %-os árcsökkenés jöhet, de egyes ingatlantípusok körében a 30 %-os visszaesés sem kizárt.

A fővárosi ingatlanárak változása 2002 és 2008 között (%)

A magyar államadósság növekedése, a költségvetési deficit emelkedése, a jelzálogpiac - különösen a devizahitelek - zsugorodása és a forint gyengülése visszavetette a külföldi befektetők bizalmát. A magyar fizetőeszköz tavaly ősszel néhány hét leforgása alatt 20-30 %-ot vesztett az értékéből az euróval szemben.

Országunk kénytelen volt az IMF-hez fordulni segítségért, a 25 milliárd dolláros hitel csak tompítani tudta a negatív hatásokat. A bankok többsége felfüggesztette a svájci frank hiteleket, melyek 2007-ben és 2008 első három negyedévében az új hitelkihelyezések 80-90 %-át tették ki.

Az idei gazdasági visszaesést már 6 %-osra prognosztizálják, az Ecostat ennek megfelelően 8-9 %-os ingatlanár csökkenést vár. A lakástámogatások megszüntetése után kérdés, hogy mikor lesz legközelebb olyan év a magyar ingatlanpiacon, mint például a 2003-as, amikor az árak 5,45 %-kal emelkedtek.

A támogatások fellendítették a piacot

A támogatott hitelek az évtized elején történő bevezetése élénkítő hatással volt a piacra, a kamattámogatás, a szocpol és az illetékmentesség sok fiatal pár lakhatási problémáját megoldotta. 2003-ra az újépítésű ingatlanokra kihelyezett lakáshitelek aránya 29 %-ról 68 %-ra emelkedett.

A kormányváltást követően a támogatott lakáshiteleket több lépésben korlátozták, az első szigorítások a használt lakások piacát tette tönkre, az intézkedések hatályon kívül helyezése az újépítésű lakások piacát is évekre visszavetheti. Ugyanakkor a támogatások fenntartása tovább terhelné az ország több sebből vérző költségvetését.

A rendszerváltást követő lakásprivatizáció sokak szerint elhibázott lépés volt, az országban a magántulajdonban lévő lakások aránya néhány év alatt szokatlanul magas 92 %-os szintet ért el. A lakások műszaki állapota sok esetben hagy kívánnivalót maga után, a lakásállomány 15 %-ában nincs vezetékes víz, negyedében pedig fürdőszoba.

A frankhitel tündöklése és bukása

A 2003-as első lépésben végrehajtott szigorításokat követően az ország jelzáloghitel piaca új termékkel, a devizahitelekkel bővült. Fokozatosan egy új slágertermék a svájci frank hitel vette át a támogatott hitelek szerepét. A devizahitelek dominanciája az évtized második felér olyan méreteket öltött, hogy több bank is fontolóra vette a néhány százalékos piaci részesedéssel bíró forint alapú hitelek értékesítésének megszüntetését (ezt azonban egyik pénzintézet sem hajtotta végre). 2008-ra a teljes lakossági hitelállomány 57 %-át a frankhitelek tették ki.

Az átlagos CHF hitelkamatot 3,29 %-ra szorították le, szemben a 4,3 %-os EUR alapú és a 9,13 %-os HUF alapú hitelkamatokkal. Az ügyfelek joggal választották az alacsonyabb hitelterheket kínáló deviza alapú termékeket. A termék virágkora 2008 októberében véget ért, a frankhitelezés gyakorlatilag néhány hónap alatt megszűnt az országban. A forint gyengülésével a lakáshitelesek törlesztőrészletei és a fennálló hiteltartozás az égbe szökött.

A kosz és a graffiti maradt, a külföldiek elmentek

Finanszírozás nélkül ki fog itt lakásokat építeni?

Az építőipar is jelentős visszaesésen megy keresztül, míg 2003-ban közel 60 ezer építési engedélyt adtak ki a hatóságok, addig az évtized második felére harmadával csökkent az építési kedv. A statisztikai hivatal adatai szerint az évtized elején éppen az ellenkezője történt. A kilencvenes évek végén alig 25 ezer építési engedélyt adtak ki évente, a támogatott lakáshitelek bevezetése után viszont mindenki lakást akart építeni.

Az építési kedv csökkenése leginkább a főváros ingatlanpiacát érinti érzékenyen, 2008-ra egy év alatt negyedével csökkent az új beruházások száma, az idei számok még aggasztóbbak lehetnek. Ugyan magasabb kamatok mellett, de az euró alapú kölcsönök életben maradtak, ez talán némileg tompíthatja a lakáseladások számának zuhanását.

A külföldiek azt hitték, hogy Bécsben vannak

A külföldi vásárlók szinte teljesen eltűntek a piacról, a korábban domináló spanyol és ír vásárlók számára nem annyira vonzó az ország. Az adásvételi szerződések száma jelentősen csökkent a várható óriási hozamok bűvöletéből felébredt vevők száma a korábbi szint töredékére esett vissza.

A külföldiek célkeresztjében leginkább a jelentős vonzerővel bíró belvárosi ingatlanok álltak, az évtized elején rengetegen vásároltak befektetési céllal.

A külföldiek azt hitték, hogy a magyar utcákon csak össze kell szedni a szemetet, az épületekről le kell szedni a falfirkákat és máris olyan, mintha Bécsben volnánk. Nagyot tévedtek, a piszok és a graffiti maradt, de a külföldiek elmentek. A belváros sokak szerint még hosszú évek rehabilitációja után sem közelíti meg az osztrák főváros színvonalát.

Az ország jelenlegi állapotából valószínűsíteni lehet, hogy a felújítások még jó ideig váratnak magukra, ami sokáig visszavetheti a külföldi vásárlók bizalmát. A kínálat többségének minősége és műszaki állapota nem felel meg a rutinosabbá vált külföldiek számára.

Befektetés, bérbeadás

2008-ban még kevesebb, mint 20 éves megtérüléssel kellett számolnia annak, aki befektetési és bérbeadási céllal vásárolt ingatlant a fővárosban. Mivel továbbra is a pesti oldal tekinthető a főváros pénzügyi és kereskedelemi központjának, a befektetők itt kerestek jobban lakásokat.

A külföldi vevőnek filléreknek tűntek a 15-20 millió forintos vételárak, amiből árfelhajtó hatás indult el. Az eladók könnyedén hozzáadtak 1-2 millió forintot a vételárhoz, ha megtudták, hogy a vevő Írországból érkezik. A budai oldal inkább a hosszabb távra tervező befektetőket vonzotta, ugyanakkor a piacon több olyan szereplő jelent meg, amely a felsőoktatási intézmények környékére fókuszált.

A külföldiek szerint a gazdasági csökkenés lassulása és növekedésbe történő átfordulása, a maastricht-i kritériumok teljesítése és az euró bevezetését követően térhet vissza a külföldiek bizalma. Ezek helyett jelenleg az ingatlanadó réme lebegi be az országot.

.

Forrás: http://www.penzcentrum.hu/cikk/1017873/1/kiutottek_a_magyar_ingatlanpiacot_menekulnek_a_befektetok