http://blog.mfor.hu/lakasmustra                                                                                              Szakértők szerint a hazai ingatlanpiac ugyan jórészt védett a nemzetközi jelzáloghitel-válság begyűrűző hatásaival szemben, néhány bank korlátozta a svájci frank alapú hitelek nyújtását, ugyanakkor a forinthiteleknél lényegesen kedvezőbb euró alapú hitelek kapcsán ma - úgy tűnik - továbbra sem lesz korlátozás. Felmerül ugyanakkor a kérdés, hogy a hitelviszonyok változásával, a külföldi befektetők esetleges elmaradásával mi lesz az ingatlanpiacon. Elértéktelenednek-e a hazai ingatlanok, várható-e tömeges hitelbedőlés, érdemes-e most ingatlanba fektetni?

Most jönnek jól a nyomott árak?

Többé-kevésbé egybehangzanak a vélemények azzal kapcsolatban, hogy a hazai ingatlanpiacot a külföldi példákban látható összeomlás nem kifejezetten fenyegeti, bár a tranzakciószámok csökkenésére és a hitelek megdrágulására fel kell készülni. Az a tény, hogy itthon – sok külföldi szakértő előzetes várakozásai ellenére – nem igazán alakult ki ingatlanlufi, most nagy könnyebbséget jelenthet a piacnak.

Az amerikai piachoz hasonló komoly ingatlanválság itthon már csak azért sem következhet be, mert a hazai hitelezési politikai lényegesen szigorúbb, mint anno a tengerentúlon volt, ahol akár a hitelbiztosítéki érték 110-120 százalékát is megfinanszírozták a bankok, most pedig az ingatlan értéke már nem fedezi a felvett hitelt. Ide kapcsolódik, hogy sokakat bátorítottak, hogy jelzáloghitelt vegyen fel második vagy éppen harmadik ingatlanára, ezt felélték, a hitelnek viszont megint csak sok esetben nincs fedezete. Ilyen hitelezési gyakorlatra Magyarországon nemigen van példa, a szigorúbb hitelbírálati rendszer miatt nem, vagy csak kevés esetben várható, hogy az ingatlan forgalmi értéke nem fedezi majd a fennálló hiteltartozást.

Ugyanígy elkerülhető talán a spanyol példa is, ahol a válság hatására szintén bőségesen kerültek eladósorba ingatlanok, itt a hazai piachoz képest jóval nagyobb arányú volt a befektetési célú, vagy spekulatív ingatlanvásárlás, míg Magyarországon a többség a megvásárolt lakásban valóban lakni szeretne.

Harmadik fontos tudnivaló, hogy a hazai piac az EU átlagához, de még a környező országokhoz képest is meglehetősen alulértékelt. Pozsonyban például a külvárosban is 24-25 millió forintot kérnek egy teljesen átlagos lakótelepi lakásért, itthon ez 10-12 millió forintból már megoldható, a szlovák példához hasonló árat maximum a legdivatosabb lakótelepek legjobb lakásaiért próbálnak elkérni eladóik – de ezt nem biztos, hogy minden esetben meg is kapják.

Innen már csak felfele van?

Az EU csatlakozás környéki fénykorhoz képest a magyar ingatlanpiac jóval alacsonyabb fokozaton halad, volt idő, amikor az első új építésű házak beruházói alig-alig álltak szóba hiteles vásárlókkal, hiszen sorban álltak az értékesítési irodában az azonnal fizető készpénzesek. Ma már erről persze szó sincs, az eladók tárt karokkal várnak mindenkit, függetlenül a finanszírozás forrásától, csak vigye már el a lakást. (Bár, ma is lehet még néhány hirdetésben találkozni azzal, hogy az eladó készpénzes vevőt szeretne, de ilyenkor egy kis idő segít megismerkedni a realitásokkal. Általában egyébként bizonyos összegű készpénzt akkor szoktak kérni, amikor valamilyen terhet kell eladás esetén levenni a lakásról.)

A használt lakások piacán évek óta stagnálnak az árak, egyes helyeken csökkentek, és csak nagyon kevés olyan kiemelt helyszín van, ahol szignifikáns emelkedés indulhatott el, ezek jellemzően a Belváros egyes új építésű projektjei. Mind a panel, mind a téglalakások árai nyomottak, nehezen mozdulnak felfelé – elsősorban éppen a túlkínálat miatt – ráadásul tudni kell, hogy nem mindegyik lakás van tip-top helyen és állapotban – ezektől még nehezebb akkor megszabadulni, ha az eladó nincs tisztában a piaci helyzettel és árakkal.

Az új építésű projektek árai ugyanakkor a legtöbb esetben – ha szolidan is, de folyamatosan növekedtek az elmúlt években, az inflációt többé-kevésbé követve. Néhány szakértő szerint a finanszírozási források beszűkülése, a vásárlóerő csökkenése eredményezheti azt, hogy egyes fejlesztők összecsomagolnak, így a jövőben kevesebb új ingatlan fog épülni – vagyis a meglévő, új vagy újszerű lakások forgalomképesebbek (és ezáltal talán drágábbak is) lehetnek.

Prognózisok szerint a jó helyen és jó adottsággal rendelkező használt lakások piacán is megindulhat – idővel – egy ilyenfajta tendencia, hiszen ennél lejjebb már aligha lehet menni az árakkal. Éppen ezért lehet egy JÓ ingatlan közép vagy hosszútávon jó befektetés, hiszen ha nem is holnap, vagy holnapután, de várható, hogy az árak egy idő után mégiscsak emelkedésnek indulnak. Természetesen tudni kell, hogy az ingatlanpiac nem olyan mint a tőzsde, rövid idő alatt csak ritkán lehet nagy profitot elérni – persze vannak olyanok, akiknek sikerült.

Mi lesz a hitelemmel?

Jelenleg úgy tűnik, hogy – köszönhetően éppen a viszonylag szigorú finanszírozási gyakorlatnak – tömeges hitelbedőlés nem várható, a törlesztő részletek azonban könnyen megnövekednek. Ha úgy érezzük, hogy már anno sem a legjobb kondíciókkal vettük fel a hitelt, vagy a törlesztés nehézséget okoz, érdemes érdeklődni, van-e lehetőség konvertálásra, vagy éppen hitelkiváltásra a kedvezőbb havi törlesztő részlet elérése érdekében.

Bár a bankok ritkán hagyják, hogy a lakáshitel csak "kicentizve" férjen el a havi kiadások között, ha mégis ilyen helyzetbe kerülünk, feltétlenül jelezzük, általában a pénzintézet inkább hajlik a megállapodásra, átütemezésre, semmint, hogy lakásokat kelljen árvereznie.
Ha most vásárolnánk új lakást, de a régit még nem sikerült eladni, akkor sem érdemes elkeseredni: léteznek úgynevezett áthidaló hitelek. A költözési lakáshitel igénybevétele estén akár teljes két évünk marad előző lakásunk értékesítésére, valamint az abból való elköltözésre úgy, hogy eddig az időpontig semmilyen törlesztő részletet nem kell megfizetni.

A mind forint, mind (a még) devizaalapon elérhető áthidaló konstrukció alapján 12 vagy 24 hónapos futamidejű hitelt vehetünk fel, jelzálogfedezet mellett. A kölcsönt és lejáratait elegendő a futamidő végén visszafizetni, amennyiben ingatlanunk a hitel futamideje alatt értékesítésre kerül, az említett összeget ebből kell visszafizetnünk.

Olcsón van panellakás, érdemes-e megvenni?

Őszintén szólva panelháza válogatja, de az elemzők többnyire egyetértenek abban, hogy a panel manapság nem a legjobb befektetés, kivéve ha valamelyik nagyon divatos lakótelep, nagyon jó lakásáról van szó. Az átlagpanelt, amik a 70-es években, vagy a 80-as évek első felében épültek, nehéz eladni. Ha a ház és a lakás állapota még nem is, a "vidáman integető" havi fűtésszámla mindenképpen elriasztó tényező lehet a jövendő vásárló számára – nem véletlen, hogy egyre több helyen merült fel igényként, hogy leváljanak a távfűtésről, és minden lehetséges szolgáltatásra egyedi mérőórákat szereljenek fel.

Amibe viszont érdemes lehet befektetni az a Belvárosban található új vagy újszerű lakás. Tudható,hogy a belső kerületekben a szabad telkek száma véges, így új építésű lakások nem épülhetnek kvázi korlátlanul. Bár vannak a Belváros területén is izgalmas utcák, lehet találni jó lehetőséget, akár a tetőtérbeépítéseknél szétnézve is. Gondoljuk át, melyek a Belvárosban a legkeresettebb részek, hol vásárolnak vagy bérelnek szívesen a külföldiek, és könnyen lehet, hogy máris egy szolid, de biztos befektetést tudhatunk birtokunkban.