Lakás- kontra telekpiac

www.portfolio.hu    Az idei év egyik nagy kérdése a lakás vásárlók és eladók körében, hogy milyen irányba viszik a piacot a lakáseladásból származó bevételeket érintő új adótörvények. Az eltelt fél év alapján elmondható, hogy a piacot nem rengették meg alapjaiban a január 1-én bevezetett változások, a lakhatási célú ingatlanba befektetőket egyelőre a kivárás jellemzi, mely különösen a 3-4 éves lakások és házak esetében jelent érzékelhető forgalom visszaesést. Emellett azonban az építkezési kedv is lanyhulni látszik valószínűleg a szabályozás körüli bizonytalanság következtében, a kiadott építési engedélyek száma elmaradt az egy évvel korábbi adatoktól. A telekpiacra nem érkezett segítség, továbbra is nagyon sok a beragadt telek.

Mi változott?

Mint arról már korábban beszámoltunk, 2008. január 1-től megváltoztak az ingatlanok eladásához köthető adójogszabályok Magyarországon, melynek értelmében, ha valaki 5 évnél rövidebb időtartam alatt értékesíti megvásárolt lakását, 25%-os adót köteles fizetni a korábbi vételi és a mostani eladási ár közötti különbözet után. Az adókötelezettség mértéke azonban minden évben csökken, így a második évben 10%-kal, a harmadik évben 40%-kal, a negyedik évben pedig 70%-kal kevesebb adót kell befizetni. További könnyítést rejt magában a szabályozásnak azon eleme, mely szerint az adóalap csökkenthető a lakás vagy a ház gépészeti rekonstrukciójából, illetve a szigetelés korszerűsítéséből eredő ráfordításokkal. Az új szabályozás engedményeket tartalmazó eleme, hogy a lakás és ház eladási ára 5 év után teljesen adómentes, míg korábban ehhez 15 évet kellett várni, amely időszak alatt, csak egy másik ingatlan megvásárlása esetén mentesülhetett az eladó az adó megfizetése alól.

A telkek esetében azonban marad a korábbi 15 éves kivárási idő, valamint az adóalapot ez esetben sem lehet a lakáscélú felhasználás összegével csökkenteni. A szabályozás másik fontos eleme, hogy egy építési telekre történő házépítés esetén, az adómentességhez szükséges öt éves időtartam a használatbavételi engedélytől kerül számításra, még akkor is, ha a telek már 15 éve a tulajdonos kezében van, ezzel próbálták ugyanis kiszűrni, hogy egy telekre felépített átlagosan plusz másfélszer akkora hozzáadottértéket képviselő ház esetén elkerülhetővé váljon az adó megfizetése.

Az előbbiek mellett 2008 elején egy másik változás is életbe lépett, ez pedig a magánszemélyek által lebonyolított sorozatos eladásoknak, az áfa kötelezettség körébe vonására vonatkozik. A szabályozás értelmében, ha egy személy két éven belül 4 ingatlant értékesít, akkor a negyedik esetében ezt csak áfával növelt összegen teheti meg.

A lakosság bizonytalan

A piaci hatásokról alkotott pontosabb kép érdekében az adószabályokat érintő változásokat célszerű kettéválasztani, egyrészt beszélhetünk tehát a már korábban említett szja módosításokról, másrészt a sorozateladásokat terhelő áfa fizetési kötelezettség bevezetéséről. Az új jogszabályok közül a személyi jövedelemadóra vonatkozóak egyik célja az volt, hogy mobilizálhatóbbá tegye az ingatlanokat, valójában azonban ennek eredménye eleve kérdéses volt. Bár jelentős könnyítéseket hozott az 5-15 éves lakások és házak esetében a megváltozott szabályozás, ezek kínálata még sem mutat növekedést, áruk nem változott az elmúlt időszakokhoz képest. Ennek oka, hogy a lakossági szegmensben elsősorban az élethelyzetből fakadó adás-vételekről lehet beszélni, vagyis a legtöbb esetben az eladott lakások árából új otthon vásárlására kerül sor, melyre eddig is érvényes volt a lakásszerzési kedvezmény, így a szabályváltozás nem jelent a lakhatási célú ingatlanvásárlások esetén jelentős könnyebbséget, ennek köszönhetően gyakorlatilag a várakozásoknak megfelelően, az értékesítés adómentessé válása nem fokozta az eladási kedvet. Ugyanakkor az öt évesnél fiatalabb ingatlanok esetében a bevezetett korlátozások miatt a lakosságot a kivárás jellemzi, pedig egyéni elbírálás után az APEH esetleg mentesíthet az adóbefizetése alól.

A befektetők kivárnak

Befektetői szempontból nagyobb jelentősége van az öt éves időtartamra vonatkozó adófizetési kötelezettségnek, mint a lakossági szegmensben, Baranyai Tünde az Otthon Centrum üzemeltetési vezetője elmondta, hogy az elsősorban későbbi profit célokat szem előtt tartó vevők egyelőre kivárnak, vásárlási kedvük lanyhult az elmúlt időszakban. A 3-4 éves lakások kínálatát az enyhe visszaesés jellemzi, mivel ezen kategóriában érzik leginkább úgy az eladók, hogy érdemes várni 1-2 évet az adómentesség eléréséig erősítette meg az előbbieket Murányi Ákos a Duna House vezető elemzője is. Valójában azonban nem lehetett jelentős áremelkedésről beszélni ebben a 3-4 éves periódusban, ilyen értelemben az új szabályok gyakorlatilag nem hoztak számottevő változást, s ez az oka, hogy a visszaesést alig lehet érzékelni. Érdekes eredményt hozott a jogszabályok bevezetése az házépítések terén, nagy valószínűséggel a megnövekedett bizonytalanság következtében a kiadott építési engedélyek száma visszaesett a 2007-es év azonos időszakához képest.

A változások, az ÁFA fizetési kötelezettséget érintő része még az új szja szabályoknál is kevesebb hatással volt a lakhatási célú ingatlanok piacára. Baranyai Tünde kérdésünkre elmondta, hogy az eddigi évek tapasztalatai alapján nem lehetett nagynak nevezni a magánértékesítők számát, a sorozateladásokra inkább céges keretben került sor, így a magánszemélyek ÁFA fizetési kötelezettségének bevezetése szinte alig volt befolyással bíró. Ennek oka lehet véleményünk szerint az, hogy azok is, akik eddig nem céges keretben bonyolították sorozatértékesítéseiket vélhetően megtalálták a megoldást az új helyzetre például egyre több olyan konstrukció fordul elő, hogy a korábbi értékesítő szerepet betöltő magánszemély "összehozza" a későbbi lakókat, akik közösen vásárolják meg a 4 lakásos társasház építésére alkalmas telket, és ő, csak, mint megbízott kivitelező jelenik meg a projektben.

Befagyott telekpiac

Jelentős áttörést jelentett volna a telekpiacon, ha a telkek esetében is lecsökken a korábbi 15 évről 5 évre az adómentesség eléréséhez szükséges időtartam, ezen eszközök befektetési vonatkozása felértékelődött volna, ez azonban nem így történt. A 10 éve vásárolt telkek esetében már nagyon jelentős áremelkedésről lehet beszélni, ezeket várhatóan tovább tarják a tulajdonosok, ezért a piacot várhatóan a jövőben is a stagnálás fogja jellemezni. A telkek esetében jelentős hátrány, hogy míg a lakások esetén, azok bérbeadásával plusz jövedelemre lehet szert tenni, addig egy telek esetében a tartás időszaka nem eredményez előnyt, csak az értékesítéskor realizálható a profit, ezért sokkal jobban járt az, aki néhány éve egy "jó helyen" lakást vásárolt befektetésként, mint aki építési területet.

Forrás: http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?cCheck=1&hn=1&k=14&i=98619