Lakásvásárlás lépésről-lépésre: ne csússz el a banánhéjon!
Tolna - DunaföldvárEladó Ipari ingatlan - telephely
Komárom-Esztergom - EsztergomEladó Lakóingatlan - családi ház
Mit nézzek előbb lakást, vagy a bankba menjek érdeklődni, hogy mennyi hitelt kaphatok? Gyakran merül fel ez a kérdés azokban, akik úgy döntenek, hogy belevágnak a lakásvásárlásba. Megpróbáltuk egy helyen összefoglalva megválaszolni azokat a kérdéseket, amivel a lakásvásárló az ingatlankeresés és a hitelfelvétel során leggyakrabban találkozhat.
Az első körben azt kell eldönteni, hogy használt vagy új építésű lakást vásároljunk. Az új lakások mellett szól az illetékkedvezmény, a kedvezőbb hitelfelvételi lehetőségek, hogy előttünk még senki nem lakott benne, illetve mi alakíthatjuk ki a belső elrendezést, ha időben lekötjük azt. A használt lakások előnye, hogy nem kell várni hosszú hónapokig, amíg befejeződik az építkezés, a vételár kiegyenlítése után megtörténik a birtokbavétel, alacsonyabb négyzetméteráron juthatunk ugyanolyan alapterülethez, bár illetéket kell fizetni, a hitelek kamatszintje devizaalapon azonos az új lakáshitelekével, csak az államilag támogatott konstrukcióknál eltérő.
Ha eldöntöttük, hogy milyen ingatlant vásárolunk, jöhet a felvehető hitel nagyságának és a támogatások feltételeinek tisztázása. Több bank honlapján találunk kalkulátorokat, amelyekkel nagyságrendileg meghatározhatjuk, hogy mennyi hitelt tudunk felvenni, de célszerű ellátogatni a bankba, vagy szaktanácsadó cég segítségét igénybe venni, mert élőszóban nagyon sok hasznos információra tehetünk szert. Az előzetes hitelkalkulációt követően, tudni, fogjuk, hogy az induló tőkénk mellett mennyire vagyunk hitelképesek. Ennek birtokában nyugodtabban kezdhetünk bele a lakáskeresésbe, előre kizárhatóak bizonyos lakástípusok és a foglaló elvesztésének kockázatát a minimálisra csökkentve írhatjuk alá a majdani adásvételi szerződést.
Milyen támogatásokra vagyok jogosult?
Sokan kérdezik, hogy mennyi a "szocpol"és lehet-e az az önerő. A szocpol összegének ismertetése előtt meg kell vizsgálni, hogy jogosultak vagyunk-e rá. Az alapfeltételek röviden összefoglalva így néznek ki: házas vagy gyermekét egyedül nevelő szülő maximum 30 millió forint építési költségű, méltányolható szobaszámmal rendelkező új lakást vásárol úgy, hogy az együttköltözőknek nincs egyéb lakástulajdona. Itt is vannak kivételek, az egyedi eseteket egy kormányrendelet taglalja. Egy gyermek után 900 000 Ft, két gyermek után 2 400 000 Ft, három gyermek után 3 800 000 Ft, négy gyermek után 4 600 000 Ft és minden további gyermek esetén plusz 200 000 Ft a lakásépítési kedvezmény összege.
A "félszocpol" bevezetésével élénkült valamennyire a használt lakások piaca, itt a fent megjelölt összegek 50 %-át lehet felvenni a gyermekek után. Feltétel, hogy az igénylő szülők, vagy élettársak kora 35 év alatt legyen és a vételár nem haladhatja meg vidéken a 8 millió forintot, a fővárosban és a megyei jogú városokban pedig a 12 millió forintot.
A lakásépítési kedvezményt meglévő gyermekek után lehet igényelni, nem összetévesztendő a megelőlegező kölcsönnel, amikor új lakás vásárlásakor egy gyermek születését 4 éven belül, két gyermekét pedig 8 éven belül vállalják az igénylők. A lakásépítési kedvezményt önerőként kezelik a bankok, a megelőlegező kölcsönt viszont egymástól eltérően minősítik, ezért erre érdemes rákérdezni a bankfiókban.
A Fészekrakó program keretében a 30 év alatti párok (házas és élettárs egyaránt) állami garanciával, 10 % önerővel vásárolhatnak 15 millió forint alatti új építésű lakást. Az önerő lehet a meglévő gyermekek után igényelt lakásépítési kedvezmény, de szerencsés legalább a foglaló összegével rendelkezni, mert nehéz olyan beruházót találni, aki adásvételi szerződést köt velünk nulla forint befizetéssel.
Van megoldás: devizahitel, lízing
Aki nem jogosult semmilyen támogatásra, önerővel is alig rendelkezik, de a havi törlesztést tudja vállalni, annak számításba jöhetnek a magas finanszírozási aránnyal rendelkező lakáshitelek és a lakáslízing is. A magas finanszírozású hiteleket az átlag feletti, bankszámlára érkező jövedelemmel rendelkező ügyfelek vehetik igénybe. A lakáslízing annyiban tér el, hogy a havi rendszeres készpénz befizetéseket is bevételnek minősíti a vizsgálat során a lízingcég.
A hitelpiaci elemzésekből kiderül, hogy az igénylők döntő többsége devizaalapú hitelt vesz igénybe. Milyen extra kockázatokkal kell számolni ebben az esetben? Mi az amire sokan csak utólag jönnek rá? A devizaalapú hiteleket népszerűvé teszi az alacsony kamatszint, valamint az egyszerűbb ügyintézési eljárás. A kamatkockázat mellett árfolyamkockázatunk is van. Tudnunk kell, hogy a hitel folyósítása és törlesztése eltérő árfolyamon történik, ezért nagyon ritka, hogy kétszer egymás után ugyanannyit fizetünk. A hitel kamatperiódusa lehet 3, 6 vagy 12 hónapos, ekkor a kamatváltozást a kamatperiódus lejárta után követi a hitelünk.
A devizahitel vételi árfolyamon folyósítja a bank, de eladási árfolyamon kell törlesztenünk. Ha megnézzük a bankok által kiadott árfolyamlistákat, láthatjuk, hogy a középárfolyamhoz képest a vételi és az eladási árfolyam +/- 0,5 %-tól +/- 1,5 %-ig terjedhet. Az árfolyamváltozásokat figyelemmel kell kísérni, hogy ne érjen meglepetés a törlesztéskor. Egy 10 millió forintnak megfelelő deviza lakáshitel törlesztése a közelmúltban tapasztalt ingadozások miatt akár nyolcezer forinttal is emelkedett két-három hónap alatt. Fordított tendenciánál az ellenkezője igaz, a forint erősödése mindig jó hír a deviza adósoknak.
A gyakorlatban az önerő nélküli lakáslízing felvételéhez is minimum félmillió készpénz szükséges. Számolnunk kell a banki költségekkel, a közjegyzői díjjal, valamint a vételi szándéknyilatkozat aláírásakor is le kell tenni egy-kétszázezer forintot. Lakáslízing igénybevételekor kérdezhetnénk, hogy mivel csökkenti a pénzintézet a kockázatát, hiszen elfogadja a készpénz befizetést a bankszámlára, a törlesztés új lakásnál még alacsonyabb is lehet, mint egy lakáshitelé, saját erő sem kell? A válasz a tulajdonjog, amíg be nem fizetjük az utolsó törlesztőrészletet is, addig a lízingcég a tulajdonos.
Megyek lakást venni!
Most már tudjuk, hogy használt vagy új lakást szeretnénk vásárolni, kiderült az, hogy milyen támogatásra vagyunk jogosultak, kiszámoltuk, hogy mennyi hitelt tudunk felvenni. Most már nem érhet meglepetés, mehetünk lakást venni. Aki így gondolkodik, annak még csak most jön a feketeleves.
Az ingatlanos újságok böngészése napi szinten javasolt, a kiválasztott környéken élő ismerőseinket nem szégyen megkérdezni a városrész fejlődéséről, a közlekedésről, vagy a közbiztonságról. Nem szabad elsőre beleugrani a vásárlásba, nézzünk meg több lakást is, hogy legyen összehasonlítási alapunk.
Ingatlanirodák segítségét is igénybe vehetjük a lakáskeresésben, a regisztráció során, vagy a megbízási szerződés aláírásakor kérdezzünk rá annak kizárólagosságára. Ha megtaláltuk a lakást, a szerződés előtt nézzük meg az ügyvédünkkel az ingatlan tulajdoni lapját és az adásvételi szerződés tervezetet. Kérjük el a közös képviselő telefonszámát, ő nagyon sok hasznos információval tud szolgálni a házzal kapcsolatban, így elkerülhetjük a későbbi anyagi- vagy jogvitákat az eladóval.
A bankban sok új kifejezést fogunk hallani: értékbecslő, hitelbiztosítéki érték, devizanemek, árfolyamok, rendelkezésre tartási díj, türelmi idő, kombinált hitelek, folyósítás, jelzálogjog és közokirat. Ne vesszünk el a rengeteg információ között, hanem menjünk végig pontról-pontra. Az ügyintézés néhány hete izgalommal és várakozással lesz tele, de a végeredményért megéri.
A hitelünk átutalását követően átvesszük a lakásunkat és beköltözünk. Ez átlagosan egy élet során háromszor történik meg velünk, nagyszerű dolog, amibe érdemes belevágni.
Budapest - 22. kerületEladó Lakóingatlan - építési telek
Zala - KeszthelyEladó Lakóingatlan - tégla lakás
Budapest - 07. kerületEladó Lakóingatlan - sorház/láncház/társasház
Pest - KistarcsaEladó Lakóingatlan - családi ház
