Bevételt csökkentő tételek

Az ingatlan értékesítéséből származó bevétel minden esetben adóköteles, mégsem kell az ügyletet az szja-bevallásban feltüntetni, ha abból az adózónak jövedelme nem keletkezett. Nem realizálódik jövedelem akkor, ha az eladási ár ugyanannyi, vagy esetleg kevesebb, mint amennyi az ingatlan megszerzésére fordított összeg (vételár) volt, illetve akkor sem, ha a szerzés az eladást megelőző 15. évben vagy korábban történt - olvasható a 2006-os szja-bevallás kitöltési útmutatójában.

Egy lakás, garázs, nyaraló, üzlethelyiség vagy telek eladásakor az adóköteles jövedelmet a bevételből kiindulva, a költségek levonásával kell meghatározni. Az eladási árral mint bevétellel szemben azonban csak a jogszabályban előírt költségek számolhatók el. A levonható tételek között a szerzéskori érték, azaz a korábban megfizetett vételár tekinthető az esetek többségében a legjelentősebbnek. Az ajándékba kapott vagy örökölt ingatlanoknál vételárról természetesen nem beszélhetünk, ilyenkor a hajdani illetékfizetés alapjául vett forgalmi értéket kell szerzési értéknek tekinteni. Ha a megszerzésére fordított összeg nem állapítható meg, akkor egységesen a bevétel 75 százalékát kell megszerzésre fordított összegként levonásba helyezni.

Költségként számolhatók el a szerzéssel és az átruházással kapcsolatos kiadások is, így a hirdetési költség és az ügyvédi költség, a megszerzésre tekintettel megfizetett illeték (vagyonszerzési, öröklési vagy ajándékozási), valamint az állammal szembeni kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg. A bevételből levonató az értéknövelő beruházásra (pl. komfortfokozat emelése, szobaszám növelése, emeletráépítés stb.) fordított összeg is, de csak akkor, ha az adózó valamely tevékenysége kapcsán költségként még nem számolta el. Fontos továbbá, hogy a levont költségeket ellenőrzés esetén számlával vagy más okirattal igazolni kell. Ebből következik, hogy a házilagosan elvégzett munkák értéke a jövedelem megállapításakor nem vehető figyelembe.

Átalányköltség vagy "amortizáció"

A bevétel és a levonható költségek különbözeteként kiszámított jövedelem az ingatlan megszerzése óta eltelt idő függvényében, a 6. évtől kezdődően, évente 10 százalékkal emelkedő mérték szerint tovább csökkenthető. Ez azt jelenti, hogy ha a tulajdonos a vásárlás (öröklés, ajándékozás stb.) évét követő 6. évben adja el az ingatlanát, a fentiek szerint kiszámított jövedelmének 90 százaléka után köteles csak személyi jövedelemadót fizetni. A 15 évvel korábban szerzett ingatlanok esetében a jövedelem 100 százaléka levonható, így az adó alapja nulla forint lesz. 2006-os eladás esetén tehát az 1991-ben vagy ennél régebben vásárolt ingatlan tekintetében nem keletkezhet már adóköteles jövedelem.

Lássunk egy példát! A tulajdonos az 1994-ben 1, 5 millió forintért vásárolt ingatlanát 2006-ban 7 millió forintért eladta. A 7 millió forintos bevételből a szerzéskori érték (1,5 millió Ft) költségként levonható, de elszámolható a vásárlákor fizetett illeték és ügyvédi költség is, ami összesen 50 000 forintot tett ki. A jövedelem tehát 5 450 000 forint lesz. Ezt az összeg a szerzés óta eltelt 12 évre tekintettel 70 százalékkal tovább csökkenthető, így 1 635 000 forint lesz az adó alapja, amely után 408 750 forint adót kell majd május végéig fizetni. Ha a példa szerinti ingatlant 1991-ben vagy azelőtt szerezte volna az eladó, akkor az 1 635 000 forintos számított jövedelem 100 százalékát le lehetne vonni, így az adózónak adóköteles jövedelme nem keletkezne, és magát az értékesítést sem kellene bevallania.

Adómentesség és lakásszerzési kedvezmény

A házassági vagyonközösség megszüntetése esetén adómentes az a jövedelem, amely az ingatlannak a házastárs által történő megváltásából származik. A magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződésből származó jövedelem (ingatlan tulajdona fejében teljesített tartás vagy folyósított járadék) után pedig szintén nem kell adót fizetni.

A lakás, illetve egyéb ingatlan eladásából származó jövedelemmel szemben adókedvezményt lehet érvényesíteni. Ennek feltétele, hogy a jövedelem egészét, vagy annak egy részét az adózó (eladó) saját maga, vagy a közeli hozzátartozója (a testvér is annak minősül), illetve a volt házastársa részére belföldi lakótelek vagy lakás tulajdonjogának a megszerzésére, illetve belföldön lévő lakás építésére vagy bővítésére fordítsa. Az úgynevezett lakásszerzési kedvezmény csak akkor vehető igénybe, ha az adóköteles jövedelem lakáscélú felhasználására az értékesítést megelőző 12 hónapon, vagy az azt követő 60 hónapon belül kerül sor.

Telekvásárlás címén adókedvezményt csak akkor lehet érvényesíteni, ha a telken a törvényben meghatározott határidőn belül (értékesítést megelőző 12 hónap, vagy az azt követő 60 hónap) a lakóház felépítése megtörtént, vagyis a lakótelek megszerzése a használatbavételi engedély nélkül nem jogosít a  kedvezmény érvényesítésére. Lakásvásárlás esetén az adókedvezményt akkor lehet a 2006-os adóbevallás elkészítésekor figyelembe venni, ha a lakás megszerzése a bevallás benyújtásáig megtörtént. Amennyiben erre csak a későbbiekben kerül sor, az adókedvezmény visszaigénylés útján érvényesíthető.

Ha a lakáscélú felhasználásnak minősülő célt olyan források bevonásával valósítja meg az adózó, amelyek valamilyen formában államilag támogatottak (adómentesség, adókedvezmény, kamattámogatás), akkor a lakásszerzési kedvezményt a jövedelmének csak arra a részére érvényesítheti, amelyre a törvényben meghatározott források nem nyújtottak fedezetet. Az első nekifutásra érthetetlennek tűnő szabály kapcsán érdemes a 0653-as bevallási nyomtatvány kitöltési útmutatóját elolvasni, amely példával alátámasztva részletes magyarázattal szolgál.

Májusban kell az adót megfizetni

Fő szabályként a 25 százalékos adót az értékesítés évéről, jelen esetben tehát a 2006-os évről szóló adóbevallás benyújtására nyitva álló határidőig (2007. május 21.) kell megfizetni. Nem kell bevallani az ingatlan átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik. Amennyiben a jövedelem kedvezményezett felhasználására ezután, de még a törvényben előírt 60 hónapon belül kerül sor, úgy az adót május 21-éig szintén be kell fizetni. A lakáscélú felhasználás megtörténtét követően a befizetett adó vagy annak egy része a szükséges igazolások benyújtásával az adóhatóságtól visszaigényelhető.

Külön ki kell emelni, hogy a lakásszerzési kedvezmény csak 5 év elteltével válik véglegessé. A 2002. december 31-ig megvalósult lakásszerzések esetén a kedvezmény alapjául szolgáló összeget bevételnek kell tekinteni akkor, ha a lakást a szerződéskötés évének az utolsó napjától számított öt éven belül elidegenítik. 2003. január 1. utáni lakásszerzések esetében ellenben a lakásszerzési kedvezmény alapjául szolgáló összeget jövedelemként kell figyelembe venni akkor, ha az átruházás 5 éven belül megtörténik.

Farkas Katalin

Forrás: http://www.origo.hu/ingatlan/20070306nema.html