Lakásvásárlás: a vételár nem minden, készülj fel!

2007.03.09. 05:30

Ha lakást akarunk venni, a vételáron túl még számos egyéb költséggel is szembe fogjuk találni magunkat, ugyanis a fizetendő tételek listája nem zárul le a kialkudott árral. Pénzünket úgy kell beosztani, hogy elég legyen többek között az ügyvédre, az illetékekre és a földhivatali eljárásra is. A tisztánlátás kedvéért most egy csokorba gyűjtjük, hogy mivel kell még számolni az előre betervezett vételáron felül.

A garantáltan felmerülő költségek között első és második helyen az ügyvédi költség, valamint a földhivatali eljárási díj áll. Ezeket az új lakásokat áruló építőipari cégek át szokták általában vállalni, mégsem árt minden eshetőségre felkészülni (főleg, ha használt lakást veszünk), és ezekkel a tételekkel is kalkulálni.

A jól menő ügyvédek többnyire az ingatlan vételárának 1%-áért vállalják a szerződés ellenjegyzését, de ha élelmesek vagyunk, már olyan ügyvédet is lehet találni, aki 0,5%-ért vállalja az ügyet (természetesen minél nagyobb a vételár, a díj annál inkább konvergál a 0,5% felé).

A 2006. január 01-je óta érvényben lévő földhivatali szabályok szerint ezen túlmenően egy újdonsággal, a földhivatali díjjal is kell számolnunk, amelynek összegét már 1 év után, 2007. január 1-től meg is emelték: ingatlanonként 6.000.-Ft-ot kell fizetni a szerződés földhivatalba történő beadásáért.

A sor azonban itt még korántsem ér véget, a legmagasabb költség, a lakásvásárlók réme még csak ezután következik, az illeték. Az illeték összegét már nem lehet ilyen egyszerűen meghatározni, mint a fenti költségeket, az nem általános és egyenlő, hanem igazodik többek között a vételárhoz, az ingatlan minősítéséhez (lakás, garázs, üres telek, stb...), ahhoz, hogy újépítésű-e vagy sem, és a vevő személyes körülményeihez (ennek alapján többféle kedvezmény illethet meg minket).

Az alapilleték (telek, garázs, tároló, és hasonló ingatlanok után) 10%. Kedvezmények többnyire a lakásingatlanokhoz kapcsolódnak, és itt az illeték mértéknek meghatározása is sávosan történik: 4 millió forintig 2%-ot kell számolni, az azon felüli vételárrészre pedig 6%-ot, ahogy azt az alábbi táblázat is mutatja.

Megint más a helyzet akkor, ha nem vevőként, hanem haszonélvezőként szerzünk ingatlant. Ebben az esetben mindkét félnek - a vevőnek is és a haszonélvezőnek is - kell ugyan illetéket fizetni a fenti tételek szerint, de az illeték alapja alacsonyabb: a használat értékével csökkentik a forgalmi értéket veszik alapul, és eszerint alakítják (a vevőnél a csökkentett forgalmi érték után, a haszonélvezőnél a használati érték után) a fizetendő illeték mértékét.

De nézzük meg azt, ami mindenkit a leginkább érdekel, a fentebb említett kiskapukat, a különböző kedvezményeket!

Első eset, ha nem vásároljuk a lakást, hanem cseréljük. Ilyenkor a cserével érintett két lakás vételárának különbözetét kell venni, ez lesz az illeték alapja, és ez után kell számolni 4 millióig a 2%-os, azon felül a 6%-os illetéket.

Ha a vevőnek már volt korábban másik lakástulajdona, és azt a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, akkor alkalmazhatjuk az ún. "cserepótló illetékkedvezményt". Ekkor az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakás vételárának különbözete - függetlenül attól, hogy a korábban eladott, vagy az újonnan vett a drágább, mert mindig a nagyobb összegből kell kivonni a kisebbet - és ez után kell majd a százalékokat számolni.

Az állam ezen túlmenően támogatja a fiatalok első lakáshoz jutását aképpen, hogy a 35 éven aluliak első lakástulajdon szerzése kedvezményben részesül, ha a teljes vételár nem haladja meg a 8 millió forintot. Vagyis a következőképpen kell illetéket fizetnünk, ha beleesünk ebbe az életkori kategóriába, és még soha (tehát nem csak a vásárlás időpontjában, hanem korábban sem) volt a nevünkön sem egész ingatlan, sem 50%-ot meghaladó résztulajdon: az illeték 50%-át kell csak megfizetni, de a kedvezmény maximális értéke csak 40.000.-Ft lehet, amint azt az alábbi táblázat is szemléleti: 

Nem kell illetéket fizetni továbbá akkor, ha valaki nem lakást, hanem telket vesz, mert építkezni akar azon. Ebben az esetben arról kell nyilatkozni, hogy a telken 4 éven belül lakóházat kíván építeni, a 4 év elteltével pedig a használatba vételi engedéllyel kell igazolni, hogy felépült a ház. Amennyiben ez nem történik meg, akkor utólag fogják kiszabni az általános 10%-os illetéket.

A legfontosabbat pedig a végére hagytuk, az újépítésű ingatlanok után járó mentességet, illetve kedvezményt. Ha valaki újépítésű, ingatlan-forgalmazzásal foglalkozó cégtől lakást vásárló első vevő, és a vételár nem haladja meg a 15 millió forintot, akkor a Vevő teljes illetékmentességet élvez. Ha pedig a vételár több mint 15 millió, de 30 milliónál kevesebb, akkor csak a 15 millió forint feletti részt kell felszorozni a 6%-kal. Ha viszont 30 milliónál is drágább az ingatlan, akkor semmilyen kedvezmény nincsen.

Végül pedig néhány érdekesség: mentes az illeték alól annak a lakástulajdon szerzése, aki lakását természeti katasztrófa következtében veszítette el, és nincs más lakása, ahol lakhatna, illetve aki kisajátítás folytán kapott csereingatlant.

A kedvezmények általunk rajzolt képe természetesen nem teljes, mert léteznek egészen speciális kedvezmények is, amik csak igen ritkán fordulnak elő. De nem kell aggódnunk, az okiratkészítő ügyvédnek kötelessége kikérdezni, tájékoztatni minden vásárlót, és alkalmazni a rá vonatkozó legkedvezőbb szabályt.

Meg kell viszont még említeni egy szintén 2007. január 1-jétől életben lévő változást: a meg nem fizetett illetékeket év elejétől már az APEH hajtja be, nem az illetékhivatal. Ez meglehetősen meggyorsítja a behajtást, mivel az APEH eszköztára jóval szélesebb (inkasszó, zálogjog, stb...)

Forrás: http://www.penzcentrum.hu/cikk-1005311-1.html