Jelzálog van a lakáson? - Nem kell megijedni, kapsz hitelt!

2007.03.06. 06:30

Bizalmatlan vagy az újépítésű lakásokkal kapcsolatban, ezért úgy döntöttél, használtat keresel? Hosszas és fárasztó körút után úgy tűnik, végre ráleltél a tökéletes kiszemeltre és a vételárban is sikerült megegyezni? Úgy látszik, minden rendben, ám ekkor kiderül, hogy az eladói oldalon szereplő jelenlegi lakó hitelre vette annak idején az ingatlant, tartozását pedig egyelőre nem fizette vissza teljes egészében, tehát jelzálog van a lakásra bejegyezve. Úgy tűnik, már csak a bankok állhatnak a tranzakció útjába, de vajon állnak-e? Erre a kérdésre keressük a választ alábbi írásunkban.

Abban az esetben, ha terhelt lakást szeretnénk vásárolni, nagyon oda kell figyelni az adásvételi szerződés megkötésénél. Első lépésként az eladónak kérnie kell a bankjától (akinek bejegyzett jelzálogjoga van az ingatlanra) egy nyilatkozatot, amiben adott határnappal szerepel, hogy mennyi a fennálló tartozás összege, melynek kiegyenlítése esetén hozzájárul, hogy lekerüljön a jelzálogjog a lakásról.

A szerződést úgy kell megírni, hogy a vételár megfizetése több részletben történjen, melyből az első részlet jelzálogjog törléséhez kell. A lakás akkor válik tehermentessé, amikor a bank kiadja a törlési nyilatkozatot, majd ennek alapján a Földhivatalban megtörténik a jelzálogjog törlése.

Tegyük fel, hogy nem rendelkezünk a lakás megvásárlásához szükséges önerővel, így lakáshitelt szeretnénk felvenni. Ekkor alapvetően két eset jöhet szóba:

- az önerőnk még a jelzálogjog eltávolításához szükséges összeget sem éri el, vagy
- rendelkezünk az ehhez szükséges önerővel.

Magától értetődően az utóbbi szituációs számít banki szempontból az egyszerűbbnek, ekkor ugyanis az önerőből történő tehermentesítés után a bank már tulajdonképpen a tehermentes ingatlanra nyújt hitelt. Akkor sem kell azonban elkeseredni, ha nincs elegendő saját forrásunk a jelzálogjog töröltetéséhez, a bankok ugyanis erre az esetre is kínálnak megoldást.

Ekkor a hitel folyósítása is több részletben történik: az első részlet általában közvetlenül a jelzálogjogot bejegyző banknak utalódik az előtörlesztésre, majd a jelzálogjog törlése után az eladónak kerül kifizetésre a fennmaradó összeg. (A második részlet utalása például akkor történhet, ha a jelzálogteher a Földhivatalnál már széljegyzetten törlés alatt van, de nem minden bank fogadja el a széljegyzett törlést, ami néhány nap alatt bejegyzésre kerül.) Az adásvételi szerződésben persze pontosan ki kell kötni, hogy a hitel bizonyos része tehermentesítésre szolgál.

Fontos, hogy nem minden jelzálogjog váltható ki banki hitelből, a magánszemélyek jelzálogjogának kiváltása például problémákba ütközhet, a banki jogokkal azonban nem lehet gond.

A hitel bírálata a fenti esetben is az általános előírások szerint történik, a hitel kondíciói és a hiteldíj mértéke a legtöbb banknál a tehermentes használt lakás vásárlásához nyújtható hitelekével azonos.

A kamatok tekintetében okkal vetődik fel a kérdés, hogy a jelzálogjog törléséig, illetve az új jelzálogjog bejegyzéséig a folyósított hitel (amennyiben támogatott forinthitelről van szó) után piaci kamatot kell-e fizetni. Ezen a ponton a bankok ajánlata jelentős eltéréseket mutat, valahol eleve csak piaci kamatra lehet a felvázolt esetben hitelt kapni, míg másutt a jelzálogbanki refinanszírozásig (a kiváltandó hitel törlése és az új bank zálogjogának bejegyzése után) kell a nem támogatott kamattal törleszteni. Olyan lehetőség is akad, hogy a szerződéskötéstől számított 60 napon belül bármikor megkezdheti az ügyfél a törlesztést.

A konkrét lehetőségek után tehát mindenkinek érdemes érdeklődnie bankjánál, ehhez azonban fontos, hogy tisztában legyünk a folyamat menetével, ezért tartottuk indokoltnak ezen cikk megjelentetését. Az összeállítás elkészítésében az OTP Bank, a K&H, az Erste Bank, az MKB Bank, a CIB, a HVB Bank és a Raiffeisen Bank volt segítségünkre.