Az új lakások hibái: mikor nem szabad átvenni?

a szerződéskötéskor. Arra azonban eddig még nem tértünk ki, hogy az ingatlan átadásakor milyen problémák merülhetnek fel. Előfordulhatnak ugyanis olyan esetek, amikor megtagadható, sőt mi több, meg is kell tagadni a birtokbavételt, és vissza lehet tartani a vételár utolsó részletét. A leggyakrabban előforduló műszaki hibákat egy felelős műszaki vezető segítségével gyűjtöttük egy csokorba, és tesszük közzé az alábbiakban:

Egy újépítésű társasházi lakásnál az adásvételi szerződésben mindenképpen szerepelnie kell egy időpontnak, amikorra a lakóház elkészül, és amikor megtörténik az átadás.

Ez két lépcsőben zajlik: először van egy műszaki átadás-átvételi eljárás, melynek során a kivitelezővel / építtetővel közösen bejárjuk az ingatlant, és rögzítjük, hogy esetleg milyen kisebb hiányosságok vannak még. Ezt természetesen jegyzőkönyvezni kell, melyben kiszabunk egy határidőt (a hiba jellegétől függően általában 15-30-45 nap), amely alatt a hibákat kijavítani, a hiányosságokat pótolni kell.

Második lépcsőben a kijavítási határidő leteltét követően kerül sor a tényleges birtokba bocsátásra. Ez gyakorlatilag a szerződés teljesítését jelenti, és általában ehhez az időponthoz van kötve az utolsó vételárrészlet megfizetése. Ebből következik, hogy a lakást csak akkor szabad birtokba vennünk, ha "teljesen kész van", vagyis nincsenek ún. rendeltetésszerű használatot akadályozó, vagy gátoló hibák, melyek az alábbiak lehetnek:

a lakásra vonatkozóan meg kell vizsgálni, hogy:
- a nyílászárók jól nyílnak-e, a kilincsek jó helyre vannak-e felszerelve,
- a szerelvényeket ellenőrizni kell, hogy lefolyik-e a víz, működik-e a szaniter,
- a közüzemi mérőórák fel vannak-e szerelve, és egyáltalán be van-e vezetve a meleg víz, a gáz, az áram, stb...,
- a lakás alapterülete megegyezik-e az adásvételi szerződésben foglaltakkal,

a házra vonatkozóan pedig kérdés, hogy:
- van-e kuka (mert a szemetet el kell tudni helyezni, ez létszükségletnek minősül)
- ha van a házban lift, akkor az be van-e üzemelve, használható-e,
- az épület biztonságosan megközelíthető-e, vagyis az építkezéssel járó barikád, törmelék el van-e távolítva,
- garázs esetén meg kell vizsgálni, hogy a garázsajtó jól működik, záródik-e (mivel az manapság általában már fotocellás rendszerrel működik), kapunk-e hozzá távirányítót.

A sort még folytathatnánk... A megkérdezett felelős műszaki vezető szerint lehetne az előforduló hibákból akár egy 70 oldalas tanulmányt is írni, ezért ehelyütt csak a leggyakrabban előforduló és legalapvetőbb dolgokat soroltuk fel.

Kisebb, 3-4-5 lakásos társasházaknál a fentiek mellett még további dolgokra is figyelni kell a házban lakást vásárlóknak:

- vizsgálni kell a tetőszerkezet állagát, hogy rendesen szigetel-e, nem fog-e beázni,
- az épület villámvédelmét,
- a központi kazán állapotát, az ehhez tartozó kéményseprő nyilatkozattal együtt (melyet köteles a kivitelező / építtető részünkre átadni), sőt még egy rövid oktatást is kell tartani részünkre az alapvető működési funkciókról.

Ezekre azért kell kisebb házaknál a tulajdonosoknak külön figyelni, mert az alább felsoroltak nagyobb társasházaknál általában a közös képviselő hatáskörébe tartoznak. Kisebb lakóházaknál azonban az ott lakók, a tulajdonosok végzik az ezekkel kapcsolatos teendőket, karbantartásokat.

Az eddig felsorolt hibák - láthattuk - mind olyanok, melyek lehetetlenné teszik, hogy beköltözzünk vásárolt ingatlanunkba, és ott lakjunk. Képzeljük csak el például, hogy jön a tél, és nincs fűtés... Vagy vegyünk egy idős nénit, akinek nap mint nap át kell kelnie az építési törmeléken... Könnyen belátható, hogy ilyen állapotban nem lehet egy lakást használni.

A birtokba vétel egyben a teljesítést is jelenti. Ezért a fent részletezett hibák fennállása esetén a birtokbavétel megtagadása mellett az utolsó vételárrészlet megfizetését is meg lehet tagadni a hiányosságok kiküszöböléséig (amennyiben az a birtokbaadáshoz volt kötve az adásvételi szerződésben), ugyanis ellenérték csak a szolgáltatás teljesítése után jár.

Folytatjuk a sort: garanciák, kisebb hibák