Lakáskrach nem lesz, a bérlés drágul

Ma már látható, hogy a magyar gazdaság legtöbb ágát, az autógyártástól az építőiparig, fájdalmasan érintik a pénzügyi válság hatásai. Noha visszaesés az ingatlanszektorban is lesz (sőt, már van), a lakóingatlan-piac a közvetítők szerint nagyobb megrázkódtatások nélkül vészelheti át a krízist, ársokktól nincs miért félni. Sok múlik azért a forint viselkedésén és a bankok hitelezési hajlandóságán.

A globális válság nyomán Magyarországon is szűkülnek a hitellehetőségek, ami visszafogja a lakóingatlanok keresletét (is), de ezt a folyamatot valamelyest ellensúlyozza, hogy a befektetők egy része a tőzsdétől az ingatlanbefektetés felé fordul. Ennél is fontosabb, hogy a kereslet és a kínálat párhuzamos csökkenésével egyensúlyban marad a piac, nem kell tartani sem drasztikus áreséstől, sem drágulástól.

Változások azért lesznek: az [origo] által megkérdezett közvetítők máris érzik a forgalom csökkenését, amire természetesen előbb-utóbb reagálniuk kell majd e cégeknek. A nagy hálózatok számolhatnak a piacszerzés lehetőségével, ám közben a vállalaton belüli racionalizálásra is figyelniük kell, elvégre a bevételkiesés nekik is nagy gondot jelent majd.

Kivárás, bizonytalanság

A válság újabb hullámának megjelenése utáni első adatok már értékelhetőek. Az Otthon Centrum ingatlanközvetítő franchise-hálózat tapasztalatai szerint a kereslet csökkenésének mértéke 0-tól 40 százalékig terjed, helyszínenként, illetve ingatlantípusonként eltérően - mondta az [origo] érdeklődésére Kühne Kata, az OC ügyvezető igazgatója.

Annyira hirtelen érkezett a krízis, hogy egyfajta sokként érte az embereket, ezért bizonytalanság, kivárás uralkodik a vevők körében. Nagyon sokan arra várnak, hogy kiderüljön, a svájci frankban való hitelezést visszafogó bankok vajon hogyan reagálnak az enyhülés jeleire.

A hitelpiacon bekövetkezett változások egyik következménye, hogy az árérzékeny térségekben esett vissza legjobban az érdeklődés - hiszen itt a vételár túlnyomó részét hitelből fedezik a vásárlók. Ilyen terület például Dél-Pest - említette az Otthon Centrum vezetője.

Többen fizetnek készpénzzel

Hozzátette, a készpénzes vásárlók száma jelentősen megnőtt, amint a kisbefektetők elkezdték kimenekíteni a pénzüket a tőzsdéről. (Ez egyébként azt bizonyítja, hogy eddig nem csak azok vették fel az olcsó hitelt, akiknek muszáj volt.) Ők jobb alkupozícióban vannak, mint eddig, arra azonban nem számíthatnak, hogy jelentősen áron alul tudnak hozzájutni egy-egy jó adottságú ingatlanhoz, hiszen Magyarországon nem volt, és most sincsen árbuborék.

Jósolni nehéz, de a környező országokéhoz képest visszafogott árszint vélhetően csak csekély mértékben emelkedik a közeljövőben. Infláció feletti drágulás összességében nem valószínű, legfeljebb egyes részpiacokon. A használt lakások árának alakulása természetesen nagyban függ attól, hogyan tartja magát a forint - hangsúlyozta a szakember.

Érdekes szegmens a paneleké, amelyekért ugyan nem lehet sokat elkérni, de jelenleg reális áron egyáltalán nem nehéz az eladásuk, a kereslet felmorzsolódásának semmi jele. A felújított - ily módon alacsonyabb rezsijű - házakban lévő lakások néhol még drágultak is valamelyest, és a nagyobb alapterületűek is kelendőek a családok körében.

Ettől függetlenül igaz, hogy a későbbiekben a 12 millió forint alatti ingatlanok piacát érinthetik leginkább a hitelválság fejleményei. A nagyobb beruházásokat vonzó vagy infrastrukturális fejlesztéseket végrehajtó vidéki városokban viszont észlelhető azok jótékony hatása, erre remek példa Kecskemét és Szolnok esete - jegyezte meg Kühne Kata.

Leállás nincs, csak átrendeződés

A hitelre szoruló ügyfelek elbizonytalanodását és a készpénzes vevők nyomulását egyaránt megerősítette a Re/Max franchise-hálózat elemzője. Kováts Tibor ugyanakkor megjegyezte, a nagy pánik elmúltával, a tőzsde magához térése óta, a pénzüket kezdetben ijedten menekítő befektetők már koránt sem olyan aktívak az ingatlanpiacon.

A drága, értéktartó, exkluzív ingatlanokat szokatlanul sokan keresik, a vásárlók szemlátomást tisztában vannak azzal, hogy ezeken bukni nemigen lehet - mondta Kováts Tibor. Tájékoztatása szerint akad olyan budai luxusberuházás, amely iránt az utóbbi egy hónapban többen érdeklődtek, mint a megelőző fél évben.

A gyenge forint külföldieket vonzott

A skála másik végén a társasházépítésre alkalmas telkek vannak: ezek még jócskán leárazva is eladhatatlannak bizonyulnak mostanában, a fejlesztők többsége ugyanis, a jelenlegi körülmények között nem mer - vagy forrás híján nem is tud - belevágni új projektekbe.

A Re/Max egyébként, nemzetközi lánc lévén, külföldre is közvetít hazai ingatlanokat, és a gyenge forint révén számos külföldi érdeklődőt sikerült vásárlásra csábítania, különösen az IMF-hitelkeretről szóló bejelentés után - tudtuk meg a szakértőtől. Összességében úgy látja, a magyar lakóingatlan-piac nem állt le, csupán átrendeződés érzékelhető - az év végére akár normalizálódhat a helyzet.

A lízingszövetség minapi közleményében azt jósolta, az ingatlanfinanszírozásban várható a lízing előretörése, mivel itt a finanszírozó a futamidő végéig tulajdonosa az ingatlannak, ezáltal kisebb a kockázata, mint a hitelezőnek. Az általunk megkérdezett közvetítők ezzel nem értettek egyet, mondván, a lízing még mindig idegen a tulajdonszerzést előtérbe helyező magyar mentalitástól - és nem is érzékelik ennek változását.

Felengedő bérleti piac

Akad olyan szegmens is, amely fellendülés előtt áll: a bérleti piacon a díjak emelkedése is várható, mivel ezek az utóbbi években teljesen befagytak - hívta fel a figyelmet Kühne Kata. A jelenség oka, hogy korábban bérlés helyett sokan inkább hitelre vásároltak, mert a havi törlesztőrészlet nem volt nagyobb a bérleti díjnál. Mostantól ez meg fog változni, a hitelek drágábbak lesznek.

Ez akár együtt járhatna a bérlakásszektor, számos ingatlanszakember által régóta szorgalmazott fejlesztésével. Az építőipari cégek által alapított Társaság a Lakásépítésért Egyesület időről időre előhozakodik a témával, legutóbb még egy kalkulátort is készített annak bemutatására, mennyibe kerülne, és mennyit hozna az osztrák modell adaptálása.

Jóllehet évek óta tudható, hogy a kormányzat fontosnak tartja a kérdést, és két minisztérium is foglalkozik az egységes bérlakásprogram megalkotásával, konkrét intézkedésekről továbbra sem hallani - eltekintve az MFB már két éve létező, önkormányzatoknak nyújtott, bérlakásteremtésre felhasználható kedvezményes hitelétől.

Az ingatlanos cégeknek persze egyéb ötleteik is lennének arra, hogyan lehetne segíteni az ágazaton - tudomásunk szerint nemrég egy informális találkozón tárgyaltak is a lehetséges direkt és indirekt támogatási formákról a kormányzati illetékesekkel.

A cikket az alábbi címen találja az [origo]-ban:
http://origo.hu/ingatlan/20081104-penzugyi-valsag-magyarorszagi-lakaspiac-visszaeses-nagyobb-megrazkodtatas-nelkul.html