Lakáspiaci dráma Magyarországon is?

www.portfolio.hu    

   A sztori az írekkel kezdődött, majd az angol és a spanyol magánbefektetők rohamával folytatódott. Az elmúlt évtizedben nyugat-európai vásárlók főként folyamatosan felértékelődő ingatlanjaiknak köszönhetően tömegesen jelentek meg a kelet-közép-európai régió ingatlanpiacain. A lakáspiaci felfordulás és a credit crunch azonban ennek a sztorinak is véget vetett, de legalábbis komolyan átírta a történetet. A külföldi vevők saját ingatlanpiacaik fiaskójának rémképével, a szépreményű kelet-európai lakóingatlan-piacok be nem váltott ígéreteivel, no meg a finanszírozási nehézségekkel a nyakukon csaknem eltűntek a magyar piacról.

Az ír, angol és spanyol roham

A sztori az írekkel kezdődött a ’90-es évek végén - kezd bele a külföldi vásárlók magyar lakóingatlan-piaci kalandozásának történetébe Péter Ágnes, külföldi ingatlanvásárlókra specializálódott a one2one property Kft. ügyvezetője - aztán jöttek az angolok és a spanyolok. Az elmúlt évek ingatlanpiaci boomjában rendkívüli módon felértékelődő ingatlanaik ellenében a nyugat-európai vásárlók tömegével szereztek ingatlanokat Magyarországon, főként befektetési céllal, illetve elvétve "második otthonnak" (second home).


Az első külföldi fecskék a 90-es évek végétől kezdődően a majdnem minden országban jó stratégiának bizonyuló utat követték: jellemzően klasszikus belvárosi, rossz állapotú használt lakásokat vásároltak, viszonylag jó állapotú házban. Az ingatlant felújították, és pár év múlva busás - nagyjából 30-40%-os hozammal eladták. Az pionír íreket 2-3 év múlva az angolok követték, egy kicsit óvatosabb habitussal ugyan, de töretlen lelkesedéssel.

Ezután fedezték fel a spanyol vevők is a magyar piacot, ami erősen kötődik a spanyol ingatlanfejlesztő, a Fadesa magyarországi megjelenéséhez. A Fadesa rendkívül intenzív marketing kampányt folytatott Spanyolországban, többek között a legnagyobb spanyol napilapban egész oldalas hirdetéssel promótálta a magyarországi ingatlanbefektetési lehetőségeket. A piaci pletykák szerint egyébként a Fadesa akkor futó fejlesztése kirobbanó sikerrel szerepelt: a projektet 2 hónap alatt eladták - csaknem teljes egészében külföldi vásárlóknak. Nem egyedülálló jelenségről beszélünk, korábban gyakori volt, hogy egész projekteket alapoztak a külföldi vásárlókra, (Lásd a budapesti "szellemházakat")

Látatlanban, tervezőasztalról 
  Ahogy fejlődött a magyar ingatlan-, és jelzálogpiac, úgy tolódott el a külföldi vásárlók figyelme az újépítésű ingatlanok iránt. Egyre több újépítésű lakóingatlan projekt jelent meg kedvező finanszírozási feltételekkel, így a többi ígéretes -például a spanyol- piacon bevált tervezőasztalról való vásárlás kézenfekvő volt. A teljesen új állapot, a garancia, a használt lakásokhoz viszonyított alacsonyabb kockázat mellett a tervezőasztalról való vásárlásnak további pénzügyi előnye van. A spanyol piacon például jól bevált módszer volt az un. flipping tranzakció, melynek elnevezése arra utal, hogy a vevő az ingatlant közvetlenül a projekt befejezése előtt továbbértékesíti. Egy tipikus forgatókönyv szerint a befektető a kezdőtőke, általában a vételár 20-30%-ának kifizetése után a teljes vételárat csak a projekt átadásakor fizeti ki. A továbbértékesítéskor a profitot azonban - minimális tőke lekötése mellett - az ingatlanérték 100%-a után zsebelheti be.

A legnagyobb boom idején a külföldi vevők annyira bíztak a magyar piacban, hogy el sem jöttek megnézni az ingatlant. Fontos megjegyezni, hogy itt elsősorban nem profi ingatlan befektetőkről, hanem átlagos életszínvonalon élő magánszemélyekről beszélünk, nem túl szofisztikált ingatlanpiaci és befektetési ismeretekkel. Előfordulnak persze nagyobb szereplők is, akik több ingatlant vásárolnak egyszerre és jellemzően több országra kiterjedő ingatlanportfolióval rendelkeznek, ők természetesen jóval átgondoltabb stratégiát követnek. A befektetők alapvetően az ingatlan értéknövekedésére alapoztak, de természetesen a buy-to-let hozamokra is számítottak. Ez azonban jellemzően nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket, mivel a bérleti díjak nem érték el a kívánt szinteket. 

És akkor jött a subprime válság... 

A magyarországi lakásárak idővel emelkedni kezdtek, az ír vevők 1-2 éve eltünedezni látszottak, és sok külföldi vásárlót szívtak el az újonnan felkapott piacok, mint Bulgária vagy Románia. A külföldi vevők rohamára már nem számíthattunk, azonban a küldő országokban javában folytatódott az ingatlanpiaci boom, így továbbra is stabil érdeklődés mutatkozott a magyar piacon is.

A subprime válság és következményei, valamint a külföldi vevők saját ingatlanpiacainak tanulsága azonban durván közbeavatkoztak, és a begyűrűző hatások az idei év elejétől drasztikus fordulatot eredményeztek Magyarországon is. Az ír és a spanyol buborék csúnyán kipukkadt, a lakásárak zuhanni kezdtek, a brit ingatlanpiacon pedig még csak most következik a feketeleves(Lásd részletes cikkünket a témáról). A globális piacokon uralkodó zűrzavar, a bizonytalanság és a hazai negatív tapasztalatok jócskán elvették a kedvét a külföldi vevőknek a kelet-közép európai ingatlanpiaci kalandozásoktól. Emellett rohamosan leértékelődő ingatlanaik többé már nem nyújtanak fedezetet az ingatlanbefektetésekre.

A kereslet a legjobb időszakokhoz képest átlagosan legalább a felére esett vissza - ad képet a jelenlegi helyzetről Péter Ágnes. Míg korábban havonta 15-20 ingatlant értékesítettünk, ma 8-10 tranzakciót tudunk csak lezárni - mondja Pátkai Mihály, a szintén külföldi befektetőkre specializálódott Tower Property Group partnere. A rohamosan leértékelődő ingatlanfedezetek miatt olyan eset is előfordul, hogy a korábban könnyelműen, magas finanszírozási szint mellett vásárló vevő már nem képes kifizetni a vételár hátralevő részleteit.

A közvetítők szerint szerény érdeklődés még mindig akad, azonban mindenki sokkal óvatosabb, és leginkább kivár, ahogyan az mostanában az ingatlanpiac minden szegmensében tapasztalható. A megkérdezett két szakember szerint a budapesti piacon már csak a konzervatív befektetést választók vásárolnak, akik minimum 5-10 éves időtávra terveznek. Pátkai úgy látja, hogy 2008-ban nem is igen számíthatunk szignifikáns változásra. A globális gazdasági felfordulás rendeződése nyomán a helyzet talán jövőre fordulhat jobbra.

Mégsincs dráma?

Megjelentek olyan félelmek is a piacon, hogy a csalódott külföldi tulajdonosok a nagy számban dobják majd piacra lakóingatlanaikat, tovább tetézve ezzel a túlkínálatot és az áresést. A fordulat egy-két piacon, pl. Lengyelországban valóban megtörtént, véleményünk szerint azonban tömeges eladási hullám a magyar piacon valószínűleg nem következik be. Magyarországon ugyanis korántsem beszélhetünk lakáspiaci buborékról, így hatalmas árzuhanásokkal nem kell számolnia a befektetőknek. Pánikhangulatról tehát nincs szó, a tulajdonosoknak inkább kivárni érdemes, semmint negatív eredménnyel kiszállni befektetéseikből.

Jó hír emellett, hogy az elpártoló magánszemélyek és a nagyobb volumennel szereplő ingatlanfejlesztők mellett egyre több kisebb ír befektető jelenik meg a piacon, akik jellemzően kisebb projektekbe, tetőtér-beépítésekbe fognak bele. Pátkai úgy látja, hogy a jelenlegi helyzetben az értékesítéshez kapcsolódó szolgáltatások kiterjesztése lehet egy megoldás. Egy professzionális property management szolgáltatás például kulcsfontosságú, nemcsak a buy-to-let hozamok realizálása, hanem az ingatlan értéknövekedéséhez szükséges állagmegóvás érdekében is.

Az ügynökök beszámolói alapján elmondható, hogy a vevők nem tűntek el teljesen a piacról, és a belvárosi, jó minőségű lakásokra továbbra is megmaradhat a kereslet. Pátkai úgy látja, hogy a folyamat hosszú távon akár visszájára is fordulhat: Magyarország stabil piaca alternatívát is kínálhat a kipukkadt "lufipiacokkal" szemben. A szakember lehetőséget lát a buy-to-let hozamok emelkedésére is, lévén hogy a budapesti bérleti piacon kevés a magas minőségű lakás. Péter Áges szerint a jó minőségű és lokációjú lakások mellett még a városrehabilitáció keretében épülő ingatlanok rúghatnak labdába. Ez ugyanis hívó szó a külföldi vásárlók számára, akiknek elsősorban számos magas hozamot biztosító nyugat-európai példa lebeg a szeme előtt.                                                                                                                     Forrás: http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?hn=1&k=14&i=98536