Ha bekopog az ingatlanügynök:trükkök és buktatók
mennyibe kerül a tulajdonosnak az ügylet?
Ingatlan ajánlatok
Budapest - 12. kerületKiadó Lakóingatlan - családi ház
Örökpanoráma, D-i tájolás, nagy terasz, saját kert, ak&...
Heves - ApcEladó Lakóingatlan - családi ház
HEVES MEGYE APC 155 nm-es, szinteltolásos, 2+2 szobás családi ház...
www.penzcentrum.hu
Magasabb kereslet esetén a tulajdonosok szívesebben próbálkoznak önállóan értékesíteni a lakásukat, pangó ingatlanpiacon viszont megnő az ingatlanközvetítők szerepe. Vannak tulajdonosok, akik felmérve a lehetőségeiket, idő szűkében már az értékesítés megkezdésekor, valakik hosszú hónapok hiábavaló kísérletezései után bíznak meg professzionális ingatlanközvetítő céget. Nézzük, hogy ki jár jobban, mire kell figyelni a megbízási szerződés aláírásakor, mi történik, ha meggondoljuk magunkat, mennyibe kerül a tulajdonosnak az ügylet?
Amíg Magyarországon az ingatlaneladások 35-40 %-ában működnek közre közvetítők, addig tőlünk nyugatabbra nagyobb hagyományokkal rendelkezik a szakma. A briteknél az eladások 90 %-a, az amerikaiaknál pedig az adásvételek 82 %-a profi szakemberen keresztül történik. A hazai internetes hirdetések 80 %-a tartozik közvetítő cégekhez, a statisztikákat torzítja az a tény, hogy az ingatlanok harmada ki sem kerül a piacra, mert közvetlenül rokon, vagy ismerős vásárolja meg azokat. A törvényi előírások, a cégekkel szemben támasztott feltételrendszer és a piac írott és íratlan szabályainak kialakulása a közvetítő cégek letisztulását eredményezték, egyre nagyobb bizalommal keresnek meg a tulajdonosok jól felkészült, megfelelő háttérrel rendelkező értékesítőket.
Növekszik az ingatlanközvetítők iránti bizalom (Forrás: www.index.hu)
A közvetítő cégek egyszerre ismerik a keresletet és a kínálatot, első ránézésre fel tudják mérni azt, hogy milyen eséllyel indul lakásunk az értékesítési versenyben. Ismerik a keresett lakástípusokat és összehasonlítják, hogy a mi ingatlanunk milyen hendikeppel, vagy előnnyel rendelkezik. Amennyiben közvetítő cég igénybevétele mellett döntünk, megkeresésük történhet telefonon, vagy interneten keresztül. A közvetítővel történő kapcsolatfelvételt egy helyszíni szemle követ, amikor az értékesítő felméri a lakás állapotát, fényképeket készít, előzetes értékbecslést végez és mindkét fél jóváhagyásával kezdeményezi az együttműködés írásos formába öltését.
A tulajdonos ekkor találkozik az ingatlan értékesítésére vonatkozó megbízási szerződéssel, amit nem árt végigolvasni és értelmezni, mielőtt aláírjuk. A tulajdonosok általában túlértékelik az ingatlanukat, szeretnék minél magasabb áron eladni azt. A közvetítő első lépésben segít abban, hogy két lábbal a földön maradjunk és minél előbb a reális áron kerüljön a piacra a lakásunk. Ezzel rengeteg időt lehet megtakarítani, mert egy túlárazott lakást kínálati piacon csak minimális eséllyel adhatunk el. A közvetítő cégek igénybevételével nem érünk el magasabb árat, de az értékesítés ideje mindenképpen csökken.
A tulajdonos átadja a közvetítőnek az ingatlan tulajdonjogát igazoló dokumentumokat, a személyes okmányok fénymásolatát, a lakás alaprajzát, családi ház esetén pedig célszerű egy térképmásolatot és egy tervdokumentációt is bemutatni. Egyes közvetítőknek elég a helyrajzi szám és az alapján beszerzik a földhivatalból a papírokat. Érdemes a lakást több napszakban is bemutatni a közvetítőnek, a jó fényviszonyok előnyösebb képet alakítanak ki benne és a majdani ügyfeleiben is. A fotózáskor még nappal is kapcsoljuk fel az összes villanyt, az érték megállapításakor hangsúlyozzuk ki a környék adottságait, a közlekedési lehetőségeket és a házról megemlítendő tudnivalókat (szomszédok, lakóközösség, közös képviselő, stb.).
A szerződést érdemes pontról-pontra átolvasni, nem elég csak a sikerdíj mértékét megkérdezni és felelőtlenül szignálni a "megbízó"-nál. A szerződés tartalmazza a felek és az ingatlan alapadatait, az irányárat, a minimum árat, a felek jogait és kötelezettségeit, a szerződés hatályát és azt, hogy mikor és mennyit kell fizetni.
A szerződés érvényessége köthető fix határidőhöz is, de legtöbbször az eladás dátumát jelölik meg a felek. Fontos tisztázni a sikerdíj mértékét és a fizetés módját. A hazai piacon a közvetítő cégek az ingatlan típusától és értékétől függően 2-6 % közötti díjat, de minimum 150 ezer forintot számláznak a megbízó felé, a felek külön megállapodásától függ, hogy a számítás alapja az irányár, vagy tényleges eladási ár. Ez nettó összeg, tehát a megbízónak számolni kell még a 20 % áfával is. Ritkábban előfordul az is, hogy a közvetítő a megjelölt irányár felett értékesíti az ingatlant, ekkor a tulajdonossal egyedileg állapodnak meg az extra sikerdíj mértékéről.
Lényeges pont a kizárólagosság, ebben az esetben a közvetítő cég - általában 1 százalékpont - kedvezményt ad a sikerdíjból, elhelyez egy táblát az ingatlanon és azt vállalja, hogy kiemelten kezeli az ügyünket. Nézzük, mi történik akkor, ha elégedetlenek vagyunk a közvetítővel, mégsem tolonganak a beígért készpénzes vevők a lakásunk előtt és egy másik céget is meg akarunk bízni az ingatlan értékesítésével. A kizárólagosság önmagában felmondható úgy, hogy a szerződés további pontjai érvényben maradnak. Ekkor a közvetítő néhány tízezres nagyságrendű díjat kér a megbízótól és folytatja az értékesítést.
További közvetítők bevonásával, valósabb képet kaphatunk az egyes cégek hatékonyságáról és az ingatlanunk eladhatóságáról. Ha a szerződéses kötelezettség mellett a belső megnyugvást is nézzük, akkor elmondható, hogy annak a közvetítőnek szívesebben fizetünk, aki egymaga több érdeklődőnek mutatja be a lakásunkat, mint a többi megbízott együttvéve. Figyeljünk, mert a kizárólagossággal dolgozó cégek akkor is követelhetnek sikerdíjat, ha egy másik cég, vagy maga a tulajdonos adta el az ingatlant.
Egyes ingatlanközvetítő cégek szerződésében a megbízó számára rendkívül előnytelen pontokat találunk. A szerződés megszűnhet az értékesítéssel (ezzel nincs is gond) a megbízásra adott határidő lejártával, valamint felmondással is, de a közvetítő kiköti, hogy a szerződés megszűnését követő 12 hónapon belüli bármilyen formában történő értékesítés esetén is megilleti a céget a sikerdíj. Ebben az esetben a tulajdonos egy évig nem értékesítheti az ingatlant kötelezettség-mentesen, ezzel meglehetősen kiszolgáltatott helyzetbe kerül. Megtörtént eset, hogy a megbízó és a közvetítő között hónapok óta húzódik emiatt egy vita, amikor kiderült, hogy a megbízást nem a tulajdonos, hanem egy családtag adta. A közvetítő cég emiatt felmondhatná a szerződést, de az eladás miatt nem áll érdekében. A cég szerint a sikerdíj megilleti őket, ha a tulajdonoson nem tudják, akkor a megbízón hajtják be (családon belül ennek nincs túl sok jelentősége).
Ha a megbízó életében olyan változás következik be, ami az ingatlan megtartását indokolja, akkor felmondhatja a megbízási szerződést. Az erre vonatkozó passzusokat sem árt átolvasni, sok esetben ekkor felmondási díjat és áthárított adminisztrációs költségeket kell fizetnünk körülbelül százezer forintos nagyságrendben. Aki előtte próbálkozott már önállóan értékesíteni a lakását, az tudja, hogy mennyibe kerül egy hónapban az ingatlan hirdetése, a telefonálás és a lakásbemutatások megszervezése. A közvetítők egyébként a sikerdíjból fedezték volna ezeket a költségeket, a megbízás visszavonásakor legalább a megelőlegezett összeget szeretnék visszakapni.
A különböző adó- és illetékszabályok miatt általában az értékesítő munkadíját nem építik be a vételárba, hanem a szerződés aláírásakor kapott előlegből, vagy foglalóból fizetik ki azt. Egy 10 millió forintos használt lakás esetén 5 %-os sikerdíj 500 ezer forinttal emelné a vételárat, ami mind az eladó adóalapját, mind a vevő illetékalapját megnövelné. Az ingatlanpiaci kimutatások szerint a közvetítők térnyerése köszönhető a kereslet csökkenéséből adódó elhúzódó értékesítési időnek, a tulajdonosok növekvő bizalmának és a cégek által alkalmazott marketingstratégiának egyaránt.
A megfelelő háttérrel rendelkező ingatlanirodák komplex szolgáltatást tudnak felajánlani a teljes ügymenet lebonyolítására. Legtöbbször velük együttműködő, ezáltal a mi érdekeinket is képviselő ügyvédet tudnak ajánlani, ha mi nem rendelkezünk saját jogásszal, valamint hitelcentrumokat működtetnek, ezzel megkönnyítve a majdani vevőnk dolgát a banki ügyintézésben.
Amennyiben Ön ingatlant vásárolna vagy hirdetne a következő fő és al-kategóriákból választhat az IngatlanMax weboldalon:Lakóingatlan; Ipari ingatlan; Kereskedelmi; Fejlesztési terület; Befektetési; Mezőgazdasági; Üdülő; Irodaház-iroda;családiház-villa;építési telek;házrész;ikerházrész;kastély;kúria;lakás-nem panel;lakás panel;sorház-láncház;tanya;ipari terület;raktár épület;raktár terület;üzemépület;árúház;iroda helyiség;irodaház;panzió,motel;szálloda;szolgáltató;vendéglátó;üzlethelyiség;cégközpont kialakítására;kereskedelmi és ipari beruházás;lakópark építésére;szálloda,vendéglátás;zöldmezős beruházás;irodaházak;kereskedelmi létesítmények;logisztikai központok;raktárak;szálloda;vendéglátás;állattenyésztés;erdő;halgazdaság;legelő;rét;szántó; szőlő;vadgazdaság;ültetvény;aparman;ingatlan;telek;iroda és raktár;iroda lakóingatlanban;irodaház épület;irodaházon belüli iroda terület;Ingatlant keres?;Ingatlant kínál?
Ingatlan ajánlatok
Pest - SzokolyaEladó Lakóingatlan - családi ház
Eladó Szokolya központhoz közeli, mégis csendes utcájáb...
Budapest - 13. kerületKiadó Lakóingatlan - társasházi lakás
A XIII.kerületben, Marina Parton, újszerû, bútorozott, világos, fia...
Nógrád - DrégelypalánkEladó Lakóingatlan - családi ház
Megvételre kínálok Drégelypalánkon egy 2 házr&eacut...
Budapest - 02. kerületKiadó Lakóingatlan - társasházi lakás
II. Kuruclesen, erdõ és tömegközlekedés közvetlen közel&eac...