JÖVŐRE IS TÉMA LESZ A KORMÁNYZATI NEGYED

A kormányzati negyed helyéül kiválasztott területhez közel eső környéken lévő lakások esetében nehéz pontos árprognózist adni, egy biztos, hogy jövőre sem kerül le a napirendről a téma - mondta lapunknak Murányi Ákos, a Duna House elemzője, aki egyúttal értékelte is az elmúlt esztendőt.

Panelpiac A panelek elértéktelenedésére még jó ideig várni kell, sokak számára továbbra is ez az egyetlen lakáshoz jutási lehetőség, talán csak az egyes lakótelepek közötti különbség fog még tovább erősödni. Már most is megfigyelhető, hogy aki panelt választ, igyekszik a „jobb hírű” lakótelepeken vásárolni - mondta a sokakat érintő részpiacról szólva Murányi. Egyre több helyen indul be a panelprogram, ami növeli az érintett épületekben található lakások értékesítési esélyeit, sőt talán minimális ártöbblet elérésére is lehetőséget biztosít. A lakótelepek esetében jelentősen befolyásolja az árakat a környék presztízse: a Pók utcai lakótelepen simán elkérnek 20 milliónál többet is egy panellakásért, ami például Kispesten elképzelhetetlen, ez az olló jövőre még nagyobbra nyílik, hiszen egyes lakótelepeken nyoma sincs semmiféle felújításnak, és egyre alacsonyabb státusú lakók költöznek be a lakásokba.

A Napi Gazdaság cikke

A lakáspiacon való befektetés szempontjából a közelmúlt egyik legérdekesebb kérdése, hogy miként alakul a kormányzati negyed sorsa, és ez mennyiben befolyásolja a környéken lévő lakóingatlanok árát. Felvetésünkre Murányi Ákos, a Duna House ingatlanközvetítő-hálózat vezető elemzője a következőket mondta: a helyszín kiválasztásakor a szóban forgó területhez közel eső lakások tulajdonosai akár 20 százalékkal is felárazták ingatlanaikat, a vásárlók hada azonban akkor elmaradt, igaz, maga a környék a kormányzati negyed nélkül sem számít rossz adottságúnak. Ezt követően egy kicsit megnyugodott az eladói oldal, mostanság pedig arról hallani, hogy talán mégsem lesz az egész negyedből semmi, ami további kivárásra késztetheti a környéken vásárolni szándékozó befektetőket. Biztosat egyelőre nem lehet tudni, a témáról fogunk még eleget hallani, érdemes figyelni erre a piacra és időben lépni - fogalmazott a szakember.

Csak jövőre hat az ingatlanadó

Az ingatlanadóval kapcsolatban idén számtalan különféle változatot szellőztettek meg a sajtóban, azonban az összes konkrétum - többek között az értékbecslés kérdése - még a mai napig sem teljesen tisztázott, bár épp a napokban kerültek nyilvánosságra újabb részletek a különféle szorzókról. Tényleges változások csak az év végén, az új adótörvények elfogadásával következtek be, ám ezek igazából már csak jövőre lesznek hatással a szegmens alakulására.

Válogatósabb vevők

Ingatlankereslet szempontjából az év eleje viszonylag csendesen indult, tavaszra azonban - ha nem is az előző években megszokott mértékben - újra beindultak a vásárlók, akik sokkal tájékozottabban és tudatosabban vágnak bele a vásárlásba, mint a korábbi években, és válogatósabbak is - a továbbra is fennálló piaci túlkínálat miatt teljes joggal. A megszorító intézkedések természetesen nem voltak jó hatással a vásárlóerőre, ám az egyre hosszabb futamidejű lakáshiteltermékek megjelenése ezt némileg kompenzálta, így hosszabb időre, de alacsonyabb törlesztőrészlettel lehetett eladósodni.

Élhetőbb lakások kellenek

Murányi Ákos szerint 2006-hoz képest kevés a változás, továbbra is a 12-20 millió forint közötti, 1,5-2,5 szobás, lehetőleg zöld környezetben lévő és jó közlekedéssel rendelkező ingatlanok a legnépszerűbbek, elsősorban a főváros XIII., XIV. és XI. kerületében, de éppen a jó közlekedési kapcsolatok miatt ismét divatba jöttek a belvárosi kerületek is. A tőkeerősebb vásárlók pedig a XII. kerületben szinte elkapkodják a jó fekvésű telkeken épülő, 4-6 lakásos társasházi otthonokat. Talán a megszorítások tükrében furcsa - fogalmazott a szakértő -, de egyre többen a nagyobb lakásokat keresik, ugyanakkor sokkal kevésbé viszik a garzont, mint mondjuk 2003-ban vagy 2004-ben, ahogy javultak a hitelfelvételi lehetőségek, egyre többen vágtak bele "élhető" lakások megvásárlásába. Persze ez nem jelent minden esetben alapterület-növekedést, jócskán találni a piacon 30-35 négyzetméteren megvalósított 1,5 szobás lakásokat.
Érdekes fejlemény, hogy - talán az általános toleranciaküszöb csökkenésével párhuzamosan - egyre nagyobb az igény a szomszédságtól minél szeparáltabb lakásokra. Furcsa, de sok új építésű társasházban a lakók szinte köszönő viszonyban sincsenek egymással, és a legapróbb zavaró tényezőt is szóvá teszik. (Amint arról korábban beszámoltunk, hasonló következtetésre jutott Csizmady Adrienne szociológus is.)

A CHF az élen, nem tört át a JPY

Továbbra is a svájcifrank-alapú hitelek a legnépszerűbbek, igény pedig bőségesen van a kölcsönökre, hiszen a többség máshogy nem tud lakást vásárolni. Nem egy esetben az önerő is szinte teljesen hiányzik, de ma már ilyen esetekre is tudnak megoldást a lakáshitelezéssel foglalkozó bankok és pénzintézetek. Általános jelenség, hogy a lakáshitelek ritkábban dőlnek be, mert az adósok könnyebben hagynak bedőlni minden mást előtte (autó, áruhitel), a lakást nem hagyják veszni. A Duna House felmérése szerint a használt lakások vásárlásakor átlagosan 7,5, az új lakások esetében pedig 10,7 millió forint hitelt vesznek fel az ügyfelek. Az idei év újdonsága, a viszonylag olcsó törlesztőrészlettel felvehető jenhitel egyelőre nem hozott nagy áttörést, mivel számos szakértő komoly árfolyamkockázatra figyelmeztetetett - mondta Murányi.

Megszűnik a kedvezmény

Érdekes kérdés, hogyan hat a piacra jövőre a lakásszerzési kedvezmény megszűnése - itt létezik egy APEH által gyakorolható méltányosság -, nem tudni azonban, hogy az adóhatóság milyen elbírálási gyakorlatot fog majd alkalmazni, megengedő lesz-e vagy szigorú. A 15 éves adómentességi határ öt évre csökkenése viszont kedvező az eladók számára, várhatóan több lakás fog megjelenni a kínálatban, amelyek között jócskán lesznek "kvázi" újszerűek is, hiszen öt éve már épültek az új építésű házak első generációi, mégpedig többségében nem is rossz helyeken - világított rá a jövő fontosabb kérdéseire az elemző.

Mivel nem várható a közeljövőben olyan változás, ami a vásárlóerőt jelentősen növelné, a használt lakások piacán aligha lehet nagy drágulásra számítani, az új építésűekén azonban - az idei évhez hasonlóan - igen, hiszen a beruházóknak is növekvő anyag- és munkaerőköltséggel kell számolniuk. Mivel a vásárlók többsége forráshiányos, a hiteltermékek pedig egyre könnyebben elérhetőek, 2008-ban is a lakáshitelpiac bővülése várható. A szakma nagyon várja, hogy az ingatlantranzakciókkal kapcsolatos hivatalos - eddig jobbára hozzáférhetetlen összesítő adatok - elérhetővé váljanak. Árcsökkenésre esetleg azokon az átvezető főutakon (Váci út, Thököly út, Hungária körút, Budaörsi út) lehet számítani a fővárosban, ahol az autóforgalom növekedése miatt nő a zajártalom.

Forrás: (NAPI) http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=article.asp&nID=355573&placein=hirkereso_vezeto