Amit az értékbecslésről tudni kell 1. rész
A piaci összehasonlítás www.ingatlanmagazin.com/read/2459#h
Ingatlan ajánlatok
Budapest - 23. kerületEladó Lakóingatlan - sorház-láncház-társasház
Amennyiben olyan ingatlant szeretne vásárolni, ami KIVÁLÓ Á...
Heves - HatvanEladó Lakóingatlan - társasházi lakás
Eladó Hatvanban, másfél szobás, 55 nm-es, elsõ emeleti, parkra n&...
Az ingatlanok értékbecslése olyan, mint a foci. Mindenki jobban ért hozzá, mint a szakemberek. Vagy mégsem? Most a leggyakrabban alkalmazott, piaci összehasonlító módszert ismerhetik meg.
Ne parkoljunk le az elképzeléseinknél!
Amikor a szomszédot megkérdezzük, hogy mennyiért vette vagy adta el a lakását, megtettük az első lépést a piaci összehasonlítás felé. Hiszen azzal mindenki tisztában van, hogy egy adat nem adat, így hát több szomszédot is meg kell kérdezünk. Majd rájövünk arra, hogy ezek a lakások mégsem ugyanolyanok, mint a mienk, amit nemrég újítottunk fel, egészen hasonlót azonban csak távolabb találunk.
Ezért megkérdezzük annak az utolsó eladási árát is. Azzal viszont az a baj, hogy már két éve történt az adásvétel. Ráadásul egy olyan család vette meg, amelyik érzelmileg is kötődött a környékhez, ezért hajlandó volt a piaci árnál többet is fizetni érte. De akkor mennyi is a valós piaci ár?
Milyen kiszámítási módszerek vannak?
A kiszámításhoz ez első, legkézenfekvőbb módszer a piaci összehasonlítható adatok elemzése. Ennél kissé bonyolultabb az úgynevezett hozamszámításon alapuló értékelési módszer, de sokan alkalmazzák a költségalapú értékelési módszert is.
A legfontosabb lépések:
1. Adatgyűjtés. (Gyűjtsünk össze minél több elérhető ingatlanárat, az ingatlanok adataival együtt. Ha lehet, ne csak hirdetéseket gyűjtsünk, mert azokból nem derül ki, hogy mennyi volt a kialkudott vételár, márpedig nekünk az a fontos.) Példa: Ha a VI. kerületi Ó utcában van az eladó lakásunk, akkor itt tudjuk megnézni a többi eladó ingatlant.
2. Kiválasztás. Az alaphalmazból az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása. (Ezeknek az adataival fogunk tovább számolni. A kiválasztás szempontjai: földrajzi elhelyezkedése és típusa legyen a mi ingatlanunkéhoz hasonló. Az átlagától jelentősen eltérő, szélsőséges értékeket figyelmen kívül kell hagyni, hogy reális képet kapjunk.) Példa: Ha a vevő azt látja, hogy 52 négyzetméter nagyságú, 2 szobás lakásunkat 37,5 millió forintért áruljuk, akkor lehet, hogy túlértékeltük otthonunkat a többi Ó utcai új építésű ingatlanhoz képest.
3. Meghatározás. Fajlagos alapérték meghatározása. (Számoljunk átlagos négyzetméterárat!)
4. Elemzés. Az értékmódosító tényezők elemzése (Például mikor újították fel az összehasonlító lakást, lakásokat, merre néz az ablaka stb.)
5. Módosítás. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. (A módosító tényezőkkel korrigáljuk a 3. pontban meghatározott értéket, lefelé, ha több a negatívum ránk nézve, vagy felfelé, ha több a pozitívum. Példa: Ezt az 56 négyzetméteres, 2 szobás ingatlant nemcsak olcsóbban (36,4 millió forint) árulják mint a fent említettet, hanem a házban találunk fitnesztermet és uszodát is.
6. Szorzás. A végső érték kiszámítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. (Az 5. pontban kapott négyzetméterárat megszorozzuk a lakás alapterületével.)
Sanyi művész, de rajta kívül ezt senki sem tudja
Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (például tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, vagy ha ilyet nem találunk, akkor az eltérés szerint korrigálni kell az adatokat. A számításokat áttekinthetőbbé teszi, ha következetesen az általános forgalmi adó nélküli árakat vesszük figyelembe.
Értékmódosító tényezőként csak jelentős, az értéket valóban befolyásoló dolgokat vegyünk figyelembe! Például hiába képvisel szerintünk egy művészismerősünk alkotása házunk homlokzatán komoly értéket, ha a vevőnek, aki ezt a műremeket szeretné letakarni, nem az.
Mit jelent, ha egy lakást piaci érték alatt vagy fölött adtunk el?
A TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), vagyis az európai értékelők egyesülése szerint: a piaci ár azt az árat jelenti, amelyért „az ingatlanvagyon méltányosan, magánjogi szerződés keretében, az értékelés időpontjában várhatóan eladható, a tisztességes eladáshoz szükséges összes feltétel megléte esetén. Ezek a feltételek: az eladó hajlandó az eladásra; az adásvétel lebonyolításához kellő idő áll rendelkezésre, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és piaci helyzetét; a tárgyalás időtartama alatt az érték nem változik; a vagyontárgy értékesítése, meghirdetése megfelelő nyilvánossággal történik; az átlagostól eltérő speciális ajánlatot nem vesznek figyelembe. A piaci érték mindig a nettó ár, tehát az általános forgalmi adót (áfát) nem tartalmazza.”
Az értékmódosító tényezők közül minden esetben vizsgálni kell a műszaki állapotot (károsodások, kivitelezési hibák, bruttó és nettó alapterületek megszokottól eltérő nagysága, az alapozás módja, a fő teherhordó szerkezetek megoldásai, közbenső és zárófödémek megoldásai, tetőszerkezet, határoló szerkezetek és nyílászárók, burkolatok minősége, értéke, szakipari munkák, épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások, épülettartozékok).
Továbbá az építészeti szempontokat (felépítmény célja, helyiségek száma, belső elrendezés, komfortfokozat, műemléki védettség, vízbázisvédelmi övezet, egyéb építészeti előírások). A használati szempontokat (építés, felújítás éve, komolyabb káresemények, karbantartás helyzete, üzemeltetés, rendeltetésszerű használat). A telek adottságait (alakja, tájolás, lejtés, építési lehetőségek, talajtani viszonyok, növényzet, tartozékok.)
Természetesen az infrastruktúrát (a villany-, víz-, gázellátás; csatorna, közlekedés, kereskedelmi ellátottság stb. mellett napjainkban az internet elérhetőségéről se feledkezzünk meg!) Vannak, még olyan környezeti szempontok, mint a szomszédok és szomszédos létesítmények (továbbá az övezet, kilátás, szennyező források, környezeti ártalmak).
Kötelező a képesítés!
A szakma elismerését és az ügyfelek biztonságát jelenti, hogy a szakképzésről szóló törvény az ingatlan-értékbecslői tevékenységet 2006. szeptember 1-jétől képesítéshez kötötte. A leendő ingatlanforgalmazók- és közvetítők az általános feltételekről a MAISZ honlapjáról tájékozódhatnak.
A funkcióváltásra való alkalmasság, átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség. És amivel ma már – helyesen – a legtöbben kezdik a tájékozódást: a jogi szempontok, hatósági szabályozás (tulajdonviszonyok rendezettsége, osztott tulajdon, résztulajdon, kapcsolódó jogok, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények).
Egy szakértői értékbecslés ára manapság lakások esetén 30-40 ezer, nagyobb ingatlanoknál akár több százezer forint is lehet. Ha nem bízzuk a vételt vagy eladást közvetítőre, hanem mi magunk szeretnénk megpróbálkozni vele, ezt a pénzt úgy spórolhatjuk meg, ha a fentiekről egy táblázatot készítünk, és abban értékeljük a begyűjtött adatokat, információkat.
Ám ha belebonyolódunk, és elégedetlenek vagyunk a kapott eredménnyel, gondoljunk bele: egy több tízmilliós üzletnél, amit az ingatlan értékesítése vagy vásárlása jelent, szabad néhány százezer forinton spórolni? A fentieket inkább annak érdekében hasznosítsuk, hogy milyen alaposságot várjunk el a szakértő becslőtől!
Folytatjuk
Kardos Rita
Amennyiben Ön ingatlant vásárolna vagy hirdetne a következő fő és al-kategóriákból választhat az IngatlanMax weboldalon:Lakóingatlan; Ipari ingatlan; Kereskedelmi; Fejlesztési terület; Befektetési; Mezőgazdasági; Üdülő; Irodaház-iroda;családiház-villa;építési telek;házrész;ikerházrész;kastély;kúria;lakás-nem panel;lakás panel;sorház-láncház;tanya;ipari terület;raktár épület;raktár terület;üzemépület;árúház;iroda helyiség;irodaház;panzió,motel;szálloda;szolgáltató;vendéglátó;üzlethelyiség;cégközpont kialakítására;kereskedelmi és ipari beruházás;lakópark építésére;szálloda,vendéglátás;zöldmezős beruházás;irodaházak;kereskedelmi létesítmények;logisztikai központok;raktárak;szálloda;vendéglátás;állattenyésztés;erdő;halgazdaság;legelő;rét;szántó; szőlő;vadgazdaság;ültetvény;aparman;ingatlan;telek;iroda és raktár;iroda lakóingatlanban;irodaház épület;irodaházon belüli iroda terület;Ingatlant keres?;Ingatlant kínál?
Ingatlan ajánlatok
Szabolcs-Szatmár-Bereg - NyíregyházaEladó Lakóingatlan - családi ház
Nyíregyháza-Borbányán Kállói út közel&e...
Pest - TinnyeEladó Lakóingatlan - ikerház-fél
Tinnye eladó új ház akár idei költözéssel
Az &e...
Budapest - 02. kerületKiadó Lakóingatlan - társasházi lakás
II. Kuruclesen, erdõ és tömegközlekedés közvetlen közel&eac...
Fejér - MezofalvaEladó Lakóingatlan - családi ház
Mezõfalván téglaház eladó, városi lakás beszámítása lehetséges!
Központhoz közel 100 m2-es...