Nem áll meg a drágulás

Ha valaki jó időben száll be egy jó helyen lévő újlakás-projektbe, csinos haszonra tehet szert, ráadásul több tényező is a további drágulás felé mutat.

Üres lakások Az építési volument tekintve vélhetően a 2006-os év volt a mélypont, ami után idén kisebb, jövőre jelentősebb élénkülés várható. A már átadott, de még vevőre váró lakások száma Budapesten stagnál, jelenleg 1300-1400 ilyen ingatlanról lehet szó. Az elemző érdekes összefüggésre mutatott rá: a KSH adataiból kitűnik, hogy minél magasabb a vállalkozások részaránya a lakásépítésben, annál kisebb az elkészült otthonok átlagos alapterülete. Az is igaz ugyanakkor, hogy a szerényebb alapterületen a lehető legtöbb lakóhelyiséget igyekeznek kialakítani: egy 53 négyzetméteres, 1 plusz 2 félszobás lakás a "mindent vivő" kategóriát jelenti.

Az idén eddig összességében és átlagosan 5-7 százalékkal emelkedtek a fővárosi új lakások árai, de a jobb helyeken, illetve a már átadott épületekben volt példa 10-15 százalékos drágulásra is - mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője a társaság piaci körképét ismertetve. Hozzátette: az átlagos áremelkedés ugyanakkor nem tartott lépést a 8-9 százalék körüli beruházói költségnövekménnyel.

Jó időben, jó helyen

Ez egyrészt azt jelenti, hogy a beruházók profitrátája csökkent, másrészt jól járnak azok a befektetési célú lakásvárlók, akik jól választják meg a lakásprojektet, ugyanis általánosságban elmondható, hogy egy-egy beruházás életciklusán végig emelkedik a lakások fajlagos ára.
A vidéki újlakás-négyzetméterárak átlagosan 10-15 százalékkal múlják alul a budapesti tömegpiac alsó szélét - alapvetően az olcsóbb telkeknek betudhatóan -, de a nagyobb városokban, például Győrben és Debrecenben találkozni 400-500 ezer forintos kínálattal is.

Zsugorodó használtpiac, kelendő panel

Ami a használt lakásokat illeti, megbízható statisztikai adatbázis híján az OC szakértője nem kívánt árprognózist adni, azt azonban elmondta, hogy a forgalom tekintetében az idén összesen 10 százalék körüli visszaesés várható. Hozzátette: miután az első negyedévben a kereslet a megszorításokra hivatkozó várakozások dacára élénkült, tavasszal - a szokásos tendenciával ellentétben - visszaesés következett be, és csak az ősz hozott némi emelkedést, részben az albérlet helyett saját lakást kereső diákoknak köszönhetően.
Ami a használt panellakások piacát jelenti, jobb pozícióban vannak a felújított, korszerűsített épületekben lévő, saját mérőórákkal felszerelt otthonok. Ezeket a lakásokat ugyan számottevő mértékben drágábban nem lehet értékesíteni, ám az eladás folyamata gyorsabb lehet a többi, energiazabáló panelhez képest.

Ha van információ, jöhet az élénkülés

A használtlakás-piac élénkülését eredményezheti, ha megvalósul az a kormányzati elképzelés, amely szerint az illetékhivatalok a bíróságoknak, önkormányzatoknak és egyéb hivatalos szerveknek ingyenesen, a bankoknak és ingatlanforgalmazóknak pedig díj ellenében szolgáltatnak majd az adásvétellel kapcsolatos információkat. Ezen adatok révén a használtlakás-eladók szembesülhetnek majd a valós piaccal, és ritkábbá válhat az ingatlanok - érzelmi okból történő - túlárazása, ami jelenleg erősen fékezi a forgalmat.
Valkó Dávid hozzátette: felmérésük szerint országos átlagban manapság az irányárnál 4-6 százalékkal alacsonyabb áron köttetnek meg a használtlakás-ügyletek. Vannak persze olyan lakások, amelyek alku nélkül elkelnek, míg a másik végletet a nagyon drága, évekig eladósorban lévő ingatlanok jelentik.

Még nem hat az ingatlanadó

Az egyelőre képlékeny ingatlanadó-tervek még nincsenek hatással a keresletre, a vevők a választási szempontok között nem mérlegelik, mekkora közterhet kellhet a jövőben fizetniük vagyontárgyuk után. A minőségre viszont egyre inkább figyelnek, valamint arra is, hogy otthonuk, mint vagyontárgy később - egy esetleges továbbköltözéskor - milyen áron lesz eladható, mekkora árelmozdulásra van kilátás.

Érvek a drágulás mellett

A fokozódó banki verseny és az ezzel összefüggésben elérhető kedvezőbb kondíciók a keresleti oldalt erősítik, így van tér a lakóingatlanok további drágulására. A nemzetközi tapasztalatok fényében a drágulás irányába hat továbbá, hogy eddig a reáljövedelmek gyorsabban nőttek, mint az ingatlanárak, ráadásul a hazai piac még mindig olcsónak számít a nyugat-európai szintekhez képest.

Ádám Viktor